房地產(chǎn)估價(jià)師

市場監(jiān)測與預(yù)警指標(biāo)

【指標(biāo)一】土地轉(zhuǎn)化率

·土地轉(zhuǎn)化率=當(dāng)期政府批準(zhǔn)新建商品房預(yù)售和銷售面積/當(dāng)期出讓土地規(guī)則建筑面積

·監(jiān)測土地供應(yīng)與住房供應(yīng)之間關(guān)系，反映土地轉(zhuǎn)化為房屋的效率

【指標(biāo)二】土地開發(fā)強(qiáng)度系數(shù)

·開發(fā)強(qiáng)度系數(shù)=房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP或固定資產(chǎn)投資

·反映房地產(chǎn)開發(fā)投資與宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的狀況

【指標(biāo)三】開發(fā)投資杠桿率

·開發(fā)投資杠桿率=房地產(chǎn)開發(fā)投資/自有資金或權(quán)益資本

·反映企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平，值越高，說明自有資金越少，風(fēng)險(xiǎn)越大

【2017年真題】某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資為10000萬元，其中自有資金為4000萬元，通過發(fā)行債券獲得2000萬元，其余為銀行貸款，該項(xiàng)目開發(fā)投資杠桿率為(　)。

A.0.40

B.0.60

C.2.50

D.5.00

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是市場監(jiān)測與預(yù)警指標(biāo)。開發(fā)投資杠桿率是指房地產(chǎn)開發(fā)投資與開發(fā)商投入的權(quán)益資本的比率，開發(fā)投資杠桿率=10000/4000=2.50。參見教材P43。

【2016年真題】下列市場監(jiān)測與預(yù)警指標(biāo)中，反映房地產(chǎn)開發(fā)投資與宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展總體狀況的是(　)。

A.開發(fā)強(qiáng)度系數(shù)

B.土地轉(zhuǎn)化率

C.住房可支付性指數(shù)

D.住房市場指數(shù)

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是市場監(jiān)測與預(yù)警指標(biāo)。開發(fā)強(qiáng)度系數(shù)，是指房地產(chǎn)開發(fā)投資與GDP或固定資產(chǎn)投資的比例，反映房地產(chǎn)開發(fā)投資與宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的總體狀況。參見教材P43。

【指標(biāo)四】住房可支付性指數(shù)(HAI)

■HAI=100，說明中位數(shù)收入水平的家庭正好能承受中位數(shù)價(jià)格的住房;

■HAI>100，居民家庭能夠承受更高價(jià)格的住房，房價(jià)相對于收入來說低;

■HAI<100，居民家庭能夠承受更低價(jià)格的住房，房價(jià)相對于收入來說高了

【指標(biāo)五】住房價(jià)格合理性指數(shù)

■從經(jīng)濟(jì)基本面可支撐住房價(jià)格的角度，對當(dāng)前實(shí)際住房價(jià)格合理性做出判斷

【指標(biāo)六】房價(jià)租金比

■房價(jià)租金比=房價(jià)/租金

■考察房地產(chǎn)價(jià)格是否過度偏離其使用價(jià)值

【指標(biāo)七】量價(jià)彈性

·量價(jià)彈性=房地產(chǎn)價(jià)格變化率/房地產(chǎn)交易變化率

·判斷市場所處的景氣階段

【指標(biāo)八】個(gè)人住房抵押貸款還款收入比

·抵押貸款還款收入比=抵押貸款月還款額/月家庭收入

·反映個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)水平

【典型例題】下列房地產(chǎn)市場預(yù)警指標(biāo)中，屬于考察房地產(chǎn)價(jià)格是否過度偏離其價(jià)值的是(　)。

A.住房可支付性指數(shù)

B.住房價(jià)格合理性指數(shù)

C.房價(jià)租金比

D.量價(jià)彈性

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是市場監(jiān)測與預(yù)警指標(biāo)。選項(xiàng)A住房可支付性指數(shù)，是指中位數(shù)收入水平的家庭對中位數(shù)價(jià)格的住房的承受能力;選項(xiàng)B住房價(jià)格合理性指數(shù)，是指從城市經(jīng)濟(jì)基本面可支撐住房價(jià)格的角度，對當(dāng)前實(shí)際住房價(jià)格合理性做出的判斷，反映了實(shí)際住房價(jià)格與城市經(jīng)濟(jì)基本面指標(biāo)的協(xié)調(diào)關(guān)系;選項(xiàng)C房價(jià)租金比，是指房地產(chǎn)價(jià)格與租金的比值，用來考察房地產(chǎn)價(jià)格是否過度偏離其使用價(jià)值;選項(xiàng)D量價(jià)彈性，是指報(bào)告期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格變化率與交易變化率的比值。依據(jù)交易量和價(jià)格的升降關(guān)系，可以判斷市場所處的景氣階段。參見教材P43～44。

【指標(biāo)九】住房市場指數(shù)

■反映開發(fā)商對未來市場預(yù)期的指標(biāo)

■根據(jù)開發(fā)商對當(dāng)前銷售、未來6個(gè)月銷售量、對潛在購買者數(shù)量預(yù)期的調(diào)查結(jié)果構(gòu)造

【指標(biāo)十】消費(fèi)者信心指數(shù)

■消費(fèi)者近期的購房意愿

■根據(jù)對消費(fèi)者未來6個(gè)月內(nèi)是否計(jì)劃買房的調(diào)查結(jié)果構(gòu)造

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