房地產(chǎn)估價師

房地產(chǎn)供給指標(biāo)

【指標(biāo)一】新竣工量(竣工面積)

指報告期內(nèi)房屋建筑按照設(shè)計要求已全部完工，達(dá)到入住和使用條件，經(jīng)驗收鑒定合格，可正式移交使用的各棟房屋建筑面積的總和。

【指標(biāo)二】滅失量

指房屋存量在報告期期末由于各種原因滅失掉的部分。

【指標(biāo)三】存量

·指報告期期末已占用和空置的物業(yè)空間總量

·單位為建筑面積或套數(shù)

·報告期存量=上期存量+報告期竣工量-報告期滅失量

·可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計

【2015年真題】關(guān)于房屋存量的說法，正確的有(　)。

A.存量屬于房地產(chǎn)市場的需求指標(biāo)

B.存量單位可以是建筑面積或套數(shù)

C.存量可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計

D.報告期存量等于上期存量加報告期竣工量

E.存量是指報告期末已占用和空置的物業(yè)空間總量

『正確答案』BCE

『答案解析』本題考查的是供給指標(biāo)。選項A錯誤，存量屬于房地產(chǎn)市場供給指標(biāo);選項D錯誤，報告期存量=上期存量+報告期竣工量-報告期滅失量。參見教材P40。

【指標(biāo)四】空置量

·指報告期末房屋存量中沒有被占用的部分(應(yīng)該從沒有被占用的房屋數(shù)量中扣除季節(jié)性使用或由于各種原因不能用于市場供應(yīng)的房屋數(shù)量)

·我國目前缺乏對存量房屋中空置量的統(tǒng)計，將新建商品房市場上的空置量稱為“商品房待售面積”。指報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房建筑面積。

·包括以前年度竣工和報告期竣工的面積。

·不包括報告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的面積。

【典型例題】“商品房待售面積”指報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房建筑面積。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是供給指標(biāo)。我國目前缺乏對存量房屋中空置量的統(tǒng)計，將新建商品房市場上的空置量稱為“商品房待售面積”，特指“報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積。參見教材P40。

【指標(biāo)五】空置率

·指報告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。

·空置率=空置房屋面積/同期房屋存量面積

【指標(biāo)六】可供租售量

·可供租售量=上期可供租售數(shù)量-上期吸納量+報告期新竣工量

·由于并非所有的空置房都在等待出售或出租，所以一般空置量大于該時點(diǎn)的可供租售量。

【2017年真題】空置率是指報告期末已竣工、尚未銷售或出租的建筑面積與當(dāng)期竣工建筑面積的比值。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是供給指標(biāo)?？罩寐适侵笀蟾嫫谄谀┛罩梅课菡纪诜课荽媪康谋壤?。參見教材P40。

【典型例題】2014年末，某市住房總量為5000萬m2，其中經(jīng)濟(jì)適用住房400萬m2，商品住房3750萬m2，同期住房空置量為750萬m2，其中經(jīng)濟(jì)適用住房空置量為50萬m2，商品住房空置時為450萬m2，則該市2014年末的商品住房空置率是(　)。

A.9%　　　　B.12%

C.15%　　　 D.20%

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是供給指標(biāo)?？罩寐?空置房屋/同期房屋存量=450/3750=12%。參見教材P40。

【指標(biāo)七】房屋施工面積

·指報告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積

·房屋施工面積=報告期新開工面積+上期開工跨入報告期繼續(xù)施工的面積+上期已停建在報告期恢復(fù)施工的面積

·報告期竣工和報告期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中

【指標(biāo)八】房屋新開工面積

·報告期內(nèi)新開工面積

·不包括上期跨入報告期繼續(xù)施工的面積和上期停緩建而在報告期恢復(fù)施工的面積

【典型例題】關(guān)于房屋施工面積的說法，正確的是(　)。

A.房屋施工面積不包括本期竣工的房屋建筑面積

B.房屋施工面積不包括正在施工的非商品房建筑面積

C.房屋施工面積指報告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積

D.房屋施工面積不包括報告期內(nèi)開工后又停建、緩建的房屋建筑面積

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是供給指標(biāo)。房屋施工面積是指報告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積。包括報告期新開工的面積和上期開工跨入報告期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在報告期恢復(fù)施工的房屋面積。報告期竣工和報告期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中，多層建筑應(yīng)為各層建筑面積之和。參見教材P40。

【典型例題】某城市2014年商品住房施工面積為1000萬平方米，其中從2013年跨入2014年繼續(xù)施工的面積為300萬平方米，恢復(fù)施工的面積為200萬平方米。該城市2014年商品住房新開工面積是(　)萬平方米。

A.500　　　B.700

C.800　　　D.1000

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是供給指標(biāo)。房屋新開工面積，指在報告期內(nèi)新開工建設(shè)的房屋面積，不包括上期跨入報告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建而在報告期內(nèi)恢復(fù)施工的房屋面積。1000-300-200=500(萬平方米)。參見教材P40。

【指標(biāo)九】平均建設(shè)周期

·項目從開工到竣工交付使用所占用的時間長度

·平均建設(shè)周期=房屋施工面積/新竣工面積

【指標(biāo)八】竣工房屋價值

·在報告期內(nèi)竣工房屋本身的建造價值

·包括房屋的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、屋面、裝修及水、電、衛(wèi)等附屬工程價值

·不包括廠房內(nèi)的工藝設(shè)備、工藝管線的購置和安裝;辦公和生活家具;土地相關(guān)費(fèi)用;城市建設(shè)配套投資

【2017年真題】某市2016年商品住宅新開工面積為600萬平方米，竣工面積為400萬平方米，2015年底未完工并繼續(xù)施工的商品住宅面積為200萬平方米，該市商品住宅的平均建設(shè)周期為(　)年。

A.0.5　　　B.1.0

C.1.5　　　D.2.0

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是供給指標(biāo)。平均建設(shè)周期=房屋施工面積/新竣工面積=(600+200)/400=2。參見教材P41。

【2016年真題】下列房地產(chǎn)成本費(fèi)用中，應(yīng)計入竣工房屋價值的有(　)。

A.房屋基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)的投資

B.土地購置費(fèi)用

C.城市公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

D.房屋水、電、衛(wèi)等附屬工程的投資

E.廠房內(nèi)的工藝設(shè)備購置和安裝費(fèi)用

『正確答案』AD

『答案解析』本題考查的是供給指標(biāo)。竣工房屋的價值一般按房屋設(shè)計和預(yù)算規(guī)定的內(nèi)容計算。包括竣工房屋本身的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、屋面、裝修以及水、電、衛(wèi)等附屬工程的建筑價值，也包括作為房屋建筑組成部分而列入房屋建筑工程預(yù)算內(nèi)的設(shè)備(如電梯、通風(fēng)設(shè)備等)的購置和安裝費(fèi)用;不包括廠房內(nèi)的工藝設(shè)備、工藝管線的購置和安裝、工藝設(shè)備基礎(chǔ)的建造、辦公和生活家具的購置等費(fèi)用，購置土地的費(fèi)用，征收補(bǔ)償費(fèi)和場地平整的費(fèi)用及城市建設(shè)配套投資。參見教材P41。

【2015年真題】某市2013年辦公樓施工面積為300萬平方米，竣工面積為120萬平方米;2014年辦公樓新開工面積為500萬平方米，竣工面積為280萬平方米。若不考慮停建、緩建因素，則該市2014年辦公樓的平均建設(shè)周期為(　)年。

A.1.70　　　B.1.79

C.2.43　　　D.2.86

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是供給指標(biāo)。平均建設(shè)周期是指某種類型的房地產(chǎn)開發(fā)項目從開工到竣工交付使用所占用的時間長度。在數(shù)值上，平均建設(shè)周期=房屋施工面積/新竣工面積=(300-120+500)/280=2.43。參見教材P41。

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