房地產(chǎn)估價師

一、問答題

問答題第一版問題及答案

第1題：A，B兩座寫字樓位置 規(guī)模 外部形式均相同，可A與B的租金差異很大，問：1 、造成A B兩座寫字樓租金差異的原因。2、若在市場法計算中以B作為可比實例求取A的租金，應(yīng)對B的租金做哪些調(diào)整。

第2題：由于道路建設(shè)需要對一個地段的房屋進(jìn)行征收，甲的房屋是在此次征收范圍內(nèi)的一處獨門獨戶的房屋，甲委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)對其房屋及屋內(nèi)裝飾裝修價值進(jìn)行評估，評估結(jié)果出來后甲對評估出的房屋價值沒有異議，但對裝修價值評估結(jié)果僅有15萬元不滿，甲認(rèn)為3年前他實際裝修花費30萬元，估價結(jié)果偏低。經(jīng)復(fù)核，原估價程序和估價結(jié)果都沒有問題。問：

1、若你是估價師該怎樣向甲解釋

2、裝修價值一般應(yīng)采用那種估價方法估價?估價技術(shù)路線是怎樣的

第3題：某人欲購買一個商鋪，委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)為其評估該商鋪的最高購買價格，他要求的期望收益率是銀行貸款利率。問：

1、此次估價是鑒證性估價還是咨詢性估價，評估的價值類型是什么?

2、寫出估價技術(shù)路線

問答題第二版問題及答

簡答1：某估價師為一寫字樓估價，相鄰B寫字樓位置、交通條件、外形等大體符合，但調(diào)查中發(fā)現(xiàn)兩者的租金差異較大。(1)請問造成兩者差異較大的原因有哪些?(2)如選用B寫字樓為其中一個可比實例，請問如何處理B寫樓的租金?

簡答2：李某房屋被征收，其中裝修及家具為3年前，估價師評為10萬，李某不認(rèn)同，因其3年花費了30萬元，要求重核。但估價師經(jīng)過認(rèn)為無誤。請問(1)怎么向李某解釋其疑問和說明?(2)估價時主要采用什么方法，講述估價路線。

簡答3：某人想購買一間商鋪，主要用于出租，要求收益不低于銀行一年期的貸款利率，請求某估價師評估出最高出價。(1)請問是簽證性還是咨詢性估價?評估時應(yīng)采用什么價值?(2)主要采用什么方法?講述估價路線。

問答題第三版問題及答

問答一：是被征收人對裝飾裝修的價值有疑問，問估價師應(yīng)怎么說明??裝飾裝修用什么方法估價，技術(shù)路線是什么?

答：從三點說明：一時點不同，二狀況不同有折舊，三是價值類型，一個是購買時的市場價值，一個是殘余價值。

適宜用成本法估價，先按材料費、人工費、工程費等計算重新構(gòu)建價格，然后根據(jù)平均壽命和有效年齡計算折舊，相減得現(xiàn)值。

(成本法技術(shù)路線我沒有答要用客觀成本，不知道算不算錯)

問答二：可比實例B的租金與估價對象有差異，可能的原因有??如果選B，應(yīng)做哪些工作??

答：一是租金內(nèi)涵不同，可能包括水電費、物業(yè)費這些。二是租期和租金支付方式不同。三是承租人不同。四是其他例如測算單位不同。

應(yīng)進(jìn)行統(tǒng)一租金內(nèi)涵范圍、統(tǒng)一支付方式、統(tǒng)一單位、扣除品牌等因素影響

(這個沒有認(rèn)真審題，題中只是說了B在外觀、區(qū)位等4個方面和A相同，但沒有說內(nèi)部的情況還有基礎(chǔ)、公共配套設(shè)施方面相同，所以租金的差異可能也要考慮這些方面，我沒有答，后面應(yīng)該做的工作答的也不夠全面，但是這道題答題紙上留的空白比較少，感覺如果考慮那么多根本答不下的。所以這個就得看出題人是想考什么了，如果是租金本身這些我就對了，如果還要考慮建筑物土地等差異那我就完了)

問答三：是投資商鋪獲利，算最高買價，投資收益率不低于一年存款利率，問價值類型、估價方法和技術(shù)路線??

答：價值類型是投資價值。估價方法用收益法，技術(shù)路線是用市場法求取比準(zhǔn)租金、運營費用率、空置率等，測算凈收益，根據(jù)投資人的期望投資收益率一年其存款利率來選擇適當(dāng)報酬率和報酬資本化公式進(jìn)行測算。

問答題第四版問題及答

1、估價對象為A幢寫字樓，B為A相鄰寫字樓，外觀、規(guī)模相似，但A、B寫字樓租金有差異，問⑴、導(dǎo)致AB寫字樓租金差異主要有哪些;(參考答案：內(nèi)部設(shè)備、布局、租戶類型、權(quán)益、物業(yè)管理水平、智能化程度等等不同)⑵、如果以B寫字樓作為可比實例求取A的租金，應(yīng)作如何修正;(參考答案：實物狀況、權(quán)益狀況調(diào)整等等)

2、國有土地上房屋拆遷中裝飾裝修賠償評估，評估公司評估結(jié)果為10萬元，委托方稱3年前裝修和購買家具共花費30萬，因此說評估公司評估過低。問⑴、造成如此評估結(jié)果，評估公司應(yīng)作如何解釋(參考：估價時點、折舊等等)⑵、如果評估拆遷裝修裝飾賠償，應(yīng)選用何種方法，步驟如何(成本法，步驟不好答啊)

3、委托方甲看中一個商鋪，想購買用來出租獲取穩(wěn)定收益，在滿足甲要求的報酬率的情況下，讓你評估其能夠購買此商鋪的最大值，問：這種評估屬于鑒證性評估還是咨詢性評估(咨詢性評估)，價值類型為(投資價值)，可以采用何種方法評估及技術(shù)路線如何(收益法，技術(shù)路線參照收益法技術(shù)路線，理論與方法教材中有介紹)

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