房地產(chǎn)估價(jià)師

二、多項(xiàng)選擇題

1、【正確答案】BCD

【答案解析】本題考查的是假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象。假設(shè)開(kāi)發(fā)法的適用對(duì)象就是具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)。參見(jiàn)教材P320。

【該題針對(duì)“假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

2、【正確答案】ACE

【答案解析】本題考查的是假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象。假設(shè)開(kāi)發(fā)法具體可為房地產(chǎn)投資者提供下列3種數(shù)值：測(cè)算待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的最高價(jià)格;測(cè)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn);測(cè)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中可能的最高費(fèi)用。參見(jiàn)教材P321。

【該題針對(duì)“假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

3、【正確答案】CE

【答案解析】本題考查的是假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)需要具備的條件。在實(shí)際估價(jià)中，運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)結(jié)果的可靠程度，關(guān)鍵取決于下列兩個(gè)預(yù)測(cè)：①是否根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則和最高最佳使用原則，正確地判斷了估價(jià)對(duì)象的最佳開(kāi)發(fā)利用方式(包括用途、規(guī)模、檔次等)，②是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，正確地預(yù)測(cè)了估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值。參見(jiàn)教材P322。

【該題針對(duì)“假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)需要具備的條件”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

4、【正確答案】ABCD

【答案解析】本題考查的是動(dòng)態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的區(qū)別。動(dòng)態(tài)分析法需要準(zhǔn)確考慮各項(xiàng)收入、支出在何時(shí)發(fā)生。參見(jiàn)教材P323。

【該題針對(duì)“動(dòng)態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的區(qū)別”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

5、【正確答案】ABC

【答案解析】本題考查的是動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的優(yōu)缺點(diǎn)。動(dòng)態(tài)分析法從某種意義上講要求“先知先覺(jué)”，具體需要做到3點(diǎn)：①后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期究竟多長(zhǎng)要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確;②各項(xiàng)收入、支出在何時(shí)發(fā)生要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確;③各項(xiàng)收入、支出發(fā)生的金額要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確。參見(jiàn)教材P324。

【該題針對(duì)“動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的優(yōu)缺點(diǎn)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

6、【正確答案】ACDE

【答案解析】本題考查的是后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期。在預(yù)售情形下，建設(shè)期和銷(xiāo)售期有重疊。參見(jiàn)教材P330。

【該題針對(duì)“后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

7、【正確答案】ADE

【答案解析】本題考查的是開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值。測(cè)算土地總價(jià)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)為取得該開(kāi)發(fā)用地的時(shí)間，為2009年10月18日;開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期是從開(kāi)始取得用地到銷(xiāo)售完成，應(yīng)為2009年10月18日到2012年4月18日;建設(shè)期為資金正式投入始到項(xiàng)目建成投產(chǎn)止所需要的時(shí)間，是2009年10月18日到2011年10月18日;銷(xiāo)售期為2011年4月18日到2012年4月18日。參見(jiàn)教材P332。

【該題針對(duì)“開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

8、【正確答案】BC

【答案解析】本題考查的是后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出。投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)只有在靜態(tài)分析法中才需要測(cè)算。參見(jiàn)教材P331。

【該題針對(duì)“后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

9、【正確答案】ADE

【答案解析】本題考查的是假設(shè)開(kāi)發(fā)法運(yùn)用舉例。測(cè)算土地總價(jià)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)為取得該開(kāi)發(fā)用地的時(shí)間，為2009年10月18日;開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期是從開(kāi)始取得用地到銷(xiāo)售完成，應(yīng)為2009年10月18日到2012年4月18日;建設(shè)期為資金正式投入始到項(xiàng)目建成投產(chǎn)止所需要的時(shí)間，是2009年10月18日到2011年10月18日;銷(xiāo)售期為2011年4月18日到2012年4月18日。參見(jiàn)教材P336。

【該題針對(duì)“假設(shè)開(kāi)發(fā)法運(yùn)用舉例”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

四、簡(jiǎn)答題

1、【正確答案】(1)確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

估價(jià)時(shí)點(diǎn)為購(gòu)買(mǎi)該成片荒地之日，假設(shè)為現(xiàn)在。

(2)起始狀態(tài)。起點(diǎn)——荒地;終點(diǎn)——五通一平熟地

設(shè)該成片荒地的總價(jià)為V：

開(kāi)發(fā)完成后的熟地總價(jià)值=800×2000000×60%=9.6(億元)

取得該荒地的稅費(fèi)=V×4%=0.04V(億元)

土地開(kāi)發(fā)成本及管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用總額=2.5×2=5(億元)

投資利息總額=(V+0.04V)×[(1+8%)3-1]+5×[(1+8%)1.5-1]=0.27V+0.612(億元)

(注：理解計(jì)息期的取值，土地取得費(fèi)用和稅費(fèi)，一次性投入，因而計(jì)息期是3年，土地開(kāi)發(fā)成本和管理銷(xiāo)售費(fèi)用是均勻投入的，計(jì)息期取一半，1.5年)

轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)完成后的熟地的稅費(fèi)總額=9.6×6%=0.576(億元)

(注：只計(jì)算賣(mài)方承擔(dān)的稅費(fèi);)

土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)總額=(V+V×4%)×10%×3+5×10%×1.5=0.312V+0.75(億元)

(注：題目給出的是投資利潤(rùn)率，所以利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)不包括投資利息。)

V=9.6-0.04V-5-(0.27V+0.612)-0.576-(0.312V+0.75)

V=1.641(億元)

故：該成片荒地總價(jià)=1.641(億元)單價(jià)=164100000/2000000=82.05元/m2。

【答案解析】

【該題針對(duì)“假設(shè)開(kāi)發(fā)法總結(jié)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

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