房地產(chǎn)估價(jià)師

二、多項(xiàng)選擇題

1、下列估價(jià)中宜采用假設(shè)開發(fā)法的有(　)。

A、征收補(bǔ)償估價(jià)

B、在建工程估價(jià)

C、出讓地塊估價(jià)

D、改變用途房地產(chǎn)估價(jià)

E、房屋抵押估價(jià)

2、假設(shè)開發(fā)法具體可為房地產(chǎn)投資者提供(　)。

A、待開發(fā)房地產(chǎn)的最高價(jià)格

B、待開發(fā)房地產(chǎn)的平均價(jià)格

C、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤

D、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的平均利潤

E、房地產(chǎn)開發(fā)中可能的最高費(fèi)用

3、在實(shí)際估價(jià)中，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)結(jié)果的可靠性，關(guān)鍵取決于(　)。

A、房地產(chǎn)具有開發(fā)或再開發(fā)潛力

B、將預(yù)期原理作為理論依據(jù)

C、正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)方式

D、正確量化了已經(jīng)獲得的收益和風(fēng)險(xiǎn)

E、正確預(yù)測了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值

4、下列關(guān)于動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法，描述正確的是(　)。

A、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)應(yīng)考慮資金的時(shí)間價(jià)值

B、凈現(xiàn)金流量=現(xiàn)金流入量-現(xiàn)金流出量

C、在靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都單獨(dú)顯現(xiàn)出來

D、動(dòng)態(tài)分析法中折現(xiàn)率既包含了安全收益部分，又包含風(fēng)險(xiǎn)收益部分

E、動(dòng)態(tài)分析法不考慮各項(xiàng)收入、支出在何時(shí)發(fā)生

5、動(dòng)態(tài)分析法具體需要做到下列(　)，才能保證估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性。

A、后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期究竟多長要預(yù)測準(zhǔn)確

B、各項(xiàng)支出、收入在何時(shí)發(fā)生要預(yù)測準(zhǔn)確

C、各項(xiàng)支出、收入發(fā)生的金額要預(yù)測準(zhǔn)確

D、銷售期多長要預(yù)測準(zhǔn)確

E、運(yùn)營期多長要預(yù)測準(zhǔn)確

6、下列關(guān)于開發(fā)經(jīng)營期的描述正確的是(　)。

A、建設(shè)期又可分為前期和建造期

B、在預(yù)售情形下，銷售期和建設(shè)期沒有重疊

C、在出租或營業(yè)情形下，建造期和運(yùn)營期沒有重疊

D、在有延遲銷售的情況下，銷售期與運(yùn)營期有重疊

E、運(yùn)營期的起點(diǎn)是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日

7、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬在2009年10月18日取得一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地，預(yù)計(jì)該用地取得后2年建成商品房，前期勘察設(shè)計(jì)約需6個(gè)月;建成前半年開始銷售，銷售期為1年。下列選項(xiàng)中，正確的是(　)。

A、利用假設(shè)開發(fā)法測算土地總價(jià)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2009年10月18日

B、利用假設(shè)開發(fā)法測算土地總價(jià)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2010年4月18日

C、開發(fā)經(jīng)營期為2009年10月18日至2011年10月18日

D、建設(shè)期為2009年10月18日至2011年10月18日

E、銷售期為2011年4月18日至2012年4月18日

8、只有在靜態(tài)分析法中才需要測算的項(xiàng)目是(　)。

A、銷售費(fèi)用

B、投資利息

C、開發(fā)利潤

D、銷售稅費(fèi)

E、后續(xù)的開發(fā)成本

9、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬在2009年10月18日取得一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地，預(yù)計(jì)該用地取得后2年建成商品房，前期勘察設(shè)計(jì)約需6個(gè)月;建成前半年開始銷售，銷售期為1年。下列選項(xiàng)中，正確的是(　)。

A、利用假設(shè)開發(fā)法測算土地總價(jià)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2009年10月18日

B、利用假設(shè)開發(fā)法測算土地總價(jià)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2010年4月18日

C、開發(fā)經(jīng)營期為2009年10月18日至2011年10月18日

D、建設(shè)期為2009年10月18日至2011年10月18日

E、銷售期為2011年4月18日至2012年4月18日

四、簡答題

1、某成片荒地的面積為2km2，適宜進(jìn)行“五通一平”的土地開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓;可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%;附近地區(qū)與之位置相當(dāng)?shù)摹靶K”“五通一平”熟地的單價(jià)為800元/m2;建設(shè)期為3年;將該成片荒地開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本以及管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用為2.5億元/km2;貸款年利率為8%;土地開發(fā)的年投資利潤率為10%;當(dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的營業(yè)稅等稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的6%，買方需要繳納的契稅等稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的4%。請(qǐng)采用靜態(tài)分析法測算該成片荒地的總價(jià)和單價(jià)。

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