房地產(chǎn)估價(jià)師

一、單項(xiàng)選擇題

1、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是假設(shè)開(kāi)發(fā)法的理論依據(jù)。假設(shè)開(kāi)發(fā)法在形式上是評(píng)估新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)價(jià)值的成本法的“倒算法”。參見(jiàn)教材P320。

【該題針對(duì)“假設(shè)開(kāi)發(fā)法的理論依據(jù)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

2、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象。對(duì)重新開(kāi)發(fā)、更新改造或改變用途的房地產(chǎn)，都適宜使用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)。參見(jiàn)教材P320。

【該題針對(duì)“假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

3、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分析是站在某個(gè)特定的投資者的立場(chǎng)上。參見(jiàn)教材P321。

【該題針對(duì)“假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

4、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)的操作步驟。運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)一般分為8個(gè)步驟：①選擇具體估價(jià)方法;②選擇估價(jià)前提;③選取最佳開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式;④測(cè)算后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期;⑤測(cè)算后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出;⑥測(cè)算開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值;⑦確定折現(xiàn)率或測(cè)算后續(xù)開(kāi)發(fā)的應(yīng)得利潤(rùn);⑧計(jì)算開(kāi)發(fā)價(jià)值。參見(jiàn)教材P322。

【該題針對(duì)“假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)的操作步驟”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

5、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是動(dòng)態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的區(qū)別。3850×2850×(50%/1.152+30%/1.152.5+20%/1.153)=791.235萬(wàn)。參見(jiàn)教材323。

【該題針對(duì)“動(dòng)態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的區(qū)別”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

6、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是假設(shè)開(kāi)發(fā)法的估價(jià)前提。假設(shè)開(kāi)發(fā)法的估價(jià)前提包括：業(yè)主自行開(kāi)發(fā)前提;自愿轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提;被迫轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提。參見(jiàn)教材P324。

【該題針對(duì)“假設(shè)開(kāi)發(fā)法的估價(jià)前提”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

7、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是假設(shè)開(kāi)發(fā)法的估價(jià)前提。一般情況下，自己開(kāi)發(fā)前提下評(píng)估出的價(jià)值，要大于自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值。參見(jiàn)教材P324。

【該題針對(duì)“假設(shè)開(kāi)發(fā)法的估價(jià)前提”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

8、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期。運(yùn)營(yíng)期的起點(diǎn)是未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日，終點(diǎn)是未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)的一般正常持有期結(jié)束之日或者經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束之日。參見(jiàn)教材P330。

【該題針對(duì)“后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

9、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值。在動(dòng)態(tài)分析法中，對(duì)于未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜建成銷售的，通常是預(yù)測(cè)它在未來(lái)開(kāi)發(fā)完成之時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值。參見(jiàn)教材P332。

【該題針對(duì)“開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

10、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值。選項(xiàng)A只要可以預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的收益(如出租或自營(yíng)用途的房地產(chǎn))，就可以收用益法求取開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值;選項(xiàng)B動(dòng)態(tài)分析法，不需要測(cè)算利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，體現(xiàn)在折現(xiàn)過(guò)程中;選項(xiàng)C扣除項(xiàng)目實(shí)際上還沒(méi)發(fā)生，是未來(lái)要發(fā)生的;選項(xiàng)D在預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值時(shí)，不能將估價(jià)作業(yè)時(shí)的類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格作為開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，而應(yīng)該結(jié)合未來(lái)的變動(dòng)趨勢(shì)，如長(zhǎng)期趨勢(shì)法。參見(jiàn)教材P332。

【該題針對(duì)“開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

11、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出。銷售稅費(fèi)一般不計(jì)算利息。參見(jiàn)教材P331。

【該題針對(duì)“后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

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