房地產(chǎn)估價(jià)師

第三章　房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值

房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估地產(chǎn)的價(jià)值。價(jià)值的外在表現(xiàn)是價(jià)格。理論上是價(jià)值決定價(jià)格，但實(shí)踐中是通過(guò)價(jià)格來(lái)了解價(jià)值，如同人的心理活動(dòng)支配其行為，而要了解人的心理活動(dòng)則是通過(guò)觀察其行為那樣。因此，做好房地產(chǎn)估價(jià)，不僅要對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值，而且要對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有全面、深入、正確的認(rèn)識(shí)。為此，本章介紹房地產(chǎn)價(jià)格的含義，形成條件和特征，房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)供求的關(guān)系，房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類以及每種價(jià)格和價(jià)值的含義。

第一節(jié)　房地產(chǎn)價(jià)格的含義和形成條件

一、房地產(chǎn)價(jià)格的含義

人們對(duì)于什么是價(jià)格，有多種定義和解釋，其中最典型的是下列兩種：①價(jià)格是為獲得一種商品或服務(wù)所必須付出的東西，它通常用貨幣來(lái)表示，雖然不一定要用貨幣形式來(lái)償付。②價(jià)格是商品價(jià)值的貨幣表現(xiàn)；價(jià)值是凝結(jié)在商品中的一般的無(wú)差別的人類勞動(dòng)或抽象的人類勞動(dòng)。

上述兩種價(jià)格定義，第一種講的是現(xiàn)象，第二種講的是本質(zhì)。對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)來(lái)說(shuō)，主要是從現(xiàn)象上把握房地產(chǎn)價(jià)格的“數(shù)量”。因此，可把房地產(chǎn)價(jià)格定義如下：房地產(chǎn)價(jià)格是和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價(jià)—貨幣或?qū)嵨?、無(wú)形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟(jì)利益。在現(xiàn)今社會(huì)，房地產(chǎn)價(jià)格通常用貨幣來(lái)表示，慣例上也是用貨幣形式來(lái)償付，但也可以用實(shí)物等非貨幣形式來(lái)償付，例如，以房地產(chǎn)作價(jià)入股換取技術(shù)、設(shè)備等。

二、房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件

房地產(chǎn)與其他經(jīng)濟(jì)物品一樣，之所以有價(jià)格（價(jià)值）是因?yàn)樗鼈冇杏?、稀缺，并且人們?duì)它們有需求，即具有有用性、稀缺性和有效需求。（重要考點(diǎn)）

（一）有用性

一種物品有用，是指它能夠用來(lái)滿足人們的某種需要，經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為有使用價(jià)值。例如，糧食能夠充饑，住宅可以居住。房地產(chǎn)如果沒(méi)有用，人們就不會(huì)產(chǎn)生占有房地產(chǎn)的要求或欲望，更談不上花錢去購(gòu)買或租賃它，從而房地產(chǎn)就不會(huì)有價(jià)格。

（二）稀缺性

一種物品稀缺，是指它的數(shù)量沒(méi)有多到使每個(gè)人都可以隨心所欲地得到它。因此，說(shuō)一種物品是稀缺的，并不意味著它是難以得到的，僅僅意味著它是不能自由取用的，即不付出代價(jià)就不能得到，是相對(duì)缺乏，不是絕對(duì)缺乏。一種物品僅有用還不能使其有價(jià)格，因?yàn)槿绻@種物品的數(shù)量豐富，隨時(shí)隨地都可以自由取用，像空氣或某些地方的水那樣盡管對(duì)人們至關(guān)重要—沒(méi)有它們?nèi)藗兙蜔o(wú)法生存，但也不會(huì)有價(jià)格。房地產(chǎn)顯而易見(jiàn)是一種稀缺的物品。

稀缺對(duì)價(jià)格的作用是很大的，俗話說(shuō)物以稀為貴。有些物品，無(wú)論它多么有用，只要是相對(duì)富余的，就不會(huì)有高的價(jià)格。現(xiàn)代政治經(jīng)濟(jì)學(xué)奠基人亞當(dāng)·斯密曾經(jīng)說(shuō)過(guò)：“使用價(jià)值很大的東西，往往具有極小的交換價(jià)值，甚或沒(méi)有；反之，交換價(jià)值很大的東西，往往具有極小的使用價(jià)值，甚或沒(méi)有。例如，水的用途最大，但我們不能以水購(gòu)買任何物品，也不會(huì)拿任何物品與水交換。反之，金剛鉆雖幾乎無(wú)使用價(jià)值可言，但須有大量其他貨物才能與之交換。”

（三）有效需求

人們對(duì)一種物品有需求，是指不僅愿意購(gòu)買它，而且有能力購(gòu)買它。只有需要而無(wú)支付能力（即想買但沒(méi)有錢），或者雖然有支付能力但不需要（即有錢但不想買），都不能使購(gòu)買行為發(fā)生，從而不能使價(jià)格成為現(xiàn)實(shí)。例如，對(duì)于一套總價(jià)50萬(wàn)元的住房，佳、乙、丙、丁四個(gè)家庭中，甲家庭需要，可是買不起；乙家庭買得起，但是不需要；丙家庭既需要，也買得起。在這種情況下，只有丙家庭對(duì)這套住房有需求。因此，需求與需要不完全等同，需要不等于需求，需要只是一種要求或欲望，有支付能力支持的需要才是需求。當(dāng)然，房地產(chǎn)由于既是一種可以滿足生產(chǎn)、生活需要的生產(chǎn)資料或消費(fèi)品，又是一種可以帶來(lái)租賃、增值等收益的投資品，對(duì)其需求不僅有自用需求（或者說(shuō)消費(fèi)需求），還有投資需求甚至投機(jī)需求。

為便于更好地理解價(jià)格，值得進(jìn)一步說(shuō)明的是，價(jià)格實(shí)質(zhì)上是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)（或商品經(jīng)濟(jì)）這種特定經(jīng)濟(jì)制度下對(duì)有用且稀缺的物品的一種分配方式。無(wú)論人類社會(huì)處于什么階段，只要當(dāng)一種物品有用且其數(shù)量又不能多到使每個(gè)人都可以隨心所欲地得到它時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)對(duì)該種物品究竟應(yīng)如何分配的問(wèn)題—哪些人獲得，哪些人不獲得。歸納起來(lái)，古今中外主要有以下6種分配方式：①武力。如小到個(gè)人之間的打架，大到國(guó)家之間的戰(zhàn)爭(zhēng)，物品最后由勝者獲得。②禮讓。如像有些人那樣發(fā)揚(yáng)高尚風(fēng)格，即使自己需要，也將物品讓與他人。③抽簽。即采取隨機(jī)的方式分配物品，誰(shuí)的運(yùn)氣好，物品就歸誰(shuí)。④排隊(duì)。即誰(shuí)排在最前面，物品就歸誰(shuí)。這實(shí)質(zhì)上是把物品給予那些最愿意花時(shí)間等待的人。⑤計(jì)劃。如在傳統(tǒng)的社會(huì)主義計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下憑下達(dá)的指標(biāo)或票證、領(lǐng)導(dǎo)批條子獲得物品。但這在實(shí)際中往往演變?yōu)榘礄?quán)力大小或關(guān)系好壞進(jìn)行分配。⑥價(jià)格。即誰(shuí)愿意且能夠付出的金錢最多，物品就歸誰(shuí)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，價(jià)格是最普遍、最廣泛應(yīng)用的一種分配方式，總是在起著配給有限的供給量的作用：價(jià)格上升，以便抑制過(guò)多的消費(fèi)和擴(kuò)大生產(chǎn)；價(jià)格下降，以便刺激消費(fèi)、減少生產(chǎn)和消除過(guò)多的存貨。

例題1．房地產(chǎn)價(jià)格是由房地產(chǎn)的（?。┤呦嗷ソY(jié)合而產(chǎn)生的。（2003年考題）

A．有用性、稀缺性、有效需求

B．供給、需求、利用狀況

C．權(quán)利、租金、利率

D．價(jià)值、使用價(jià)值、供求

答案：A

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