房地產(chǎn)估價(jià)師

第二節(jié)　房地產(chǎn)自身因素

房地產(chǎn)自身狀況的好壞，直接關(guān)系到其價(jià)格高低，是不同的房地產(chǎn)之間價(jià)值高低差異的基本原因。所謂房地產(chǎn)自身因素，是指構(gòu)成房地產(chǎn)區(qū)位、實(shí)物和權(quán)益狀況的因素。因此，房地產(chǎn)自身因素又可分為區(qū)位因素、實(shí)物因素和權(quán)益因素三類。

一、區(qū)位因素

前面講過，區(qū)位是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系。人們的各種生產(chǎn)、生活活動(dòng)都需要房地產(chǎn)，并對(duì)其區(qū)位有所要求。房地產(chǎn)區(qū)位的優(yōu)劣，直接關(guān)系到房地產(chǎn)所有者或使用者的經(jīng)濟(jì)收益、生活便捷或者社會(huì)影響。因此，房地產(chǎn)的區(qū)位不同，例如是坐落在城市還是鄉(xiāng)村，是位于城市中心區(qū)還是邊緣地帶，是臨街還是不臨街，價(jià)格會(huì)有很大的差異。尤其是城市土地，其價(jià)格的高低幾乎為區(qū)位優(yōu)劣所左右。

房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣的形成，一是先天的自然條件，二是后天的人工影響。在實(shí)際估價(jià)中，關(guān)鍵是要弄清什么樣的區(qū)位為優(yōu)，什么樣的區(qū)位為劣。房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣的判定標(biāo)準(zhǔn)，雖然因不同的用途而有所不同，但在一般情況下，凡是位于或接近經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的中心、要道的通口、行人較多、交通流量較大、環(huán)境較好、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施較完備位置的房地產(chǎn)，價(jià)格一般較高；反之，處于閉塞街巷、郊區(qū)僻野的房地產(chǎn)，價(jià)格一般較低。較具體地說，居住房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其交通、周圍環(huán)境和景觀、公共服務(wù)設(shè)施完備程度。其中，別墅的要求是接近大自然，周圍環(huán)境和景觀良好(如有青山、碧水、藍(lán)天)，居于其內(nèi)又可保證一定的生活私密性。商業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其繁華程度、臨街狀況、交通等。辦公房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其商務(wù)氛圍、交通等。工業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，通常需要視產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)而定，一般地說，凡是有利于原料和產(chǎn)品的運(yùn)輸，便于動(dòng)力取得和廢料處理的區(qū)位，價(jià)格必有趨高的傾向。（重要考點(diǎn)）

例題2．工業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位影響因素主要考慮（　）。（2007年試題）

A．臨街狀況

B．動(dòng)力是否易于取得

C．廢料處理是否方便

D．接近大自然

E．產(chǎn)品原料的獲取方便程度

答案：BCE

城市內(nèi)部區(qū)位與地租(地價(jià))。由于各種用途對(duì)交通都有要求，而且不同用途對(duì)交通的敏感程度不同，所以在完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)條件下，每種用途的經(jīng)濟(jì)地租曲線均是遞減的，并且梯度不同。一般地說，由于零售業(yè)對(duì)交通最為敏感，有所謂“一步三市”，其經(jīng)濟(jì)地租曲線的梯度最大，在市中心所能產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)地租為各種用途之最。專業(yè)服務(wù)業(yè)(如律師、會(huì)計(jì)師、估價(jià)師等)、輕工業(yè)和批發(fā)業(yè)因?qū)煌]有零售業(yè)那么敏感，其經(jīng)濟(jì)地租曲線的梯度較零售業(yè)小。接下來的是居住用途，因?yàn)樗鼘?duì)交通的敏感程度不如前者，所以經(jīng)濟(jì)地租曲線的梯度要更小一些。在居住用途中，由于高密度多層住宅的土地利用率較高，其經(jīng)濟(jì)地租曲線的梯度較低密度平房住宅大。農(nóng)業(yè)由于在市中心和在較偏遠(yuǎn)的市郊所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)地租差異較小，所以其經(jīng)濟(jì)地租曲線較平緩，梯度是各類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中最小的。

如果把上述各種用途的經(jīng)濟(jì)地租曲線重疊，便可知各地段產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)地租最高的是哪一種用途。在完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)條件下，各個(gè)土地使用者按照其產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)地租決定自己的付租能力，向土地所有者租用土地，而土地所有者則把土地租給那些出價(jià)最高的使用者，即假設(shè)每塊土地都由能夠支付最高租金的用途使用。這樣，城市中心就會(huì)為零售業(yè)所租用，其次為專業(yè)服務(wù)業(yè)、輕工業(yè)和批發(fā)業(yè)，再遠(yuǎn)一些為高密度多層住宅，然后是低密度平房住宅，住宅以外才是農(nóng)業(yè)。如果設(shè)想城市所在的地區(qū)為一均質(zhì)平原，則各種用途會(huì)呈同心圓分布。

房地產(chǎn)的區(qū)位不僅指地球上某一特定的自然地理位置，還指與其相聯(lián)系的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置，是與該特定位置相聯(lián)系的自然因素和人文因素的總和。房地產(chǎn)的自然地理位置雖然固定不變，但其社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置卻會(huì)發(fā)生變化。這種變化可能是由于城市規(guī)劃的制定或修改，交通建設(shè)或改道，也可能是由于其他方面的建設(shè)引起的。當(dāng)房地產(chǎn)的區(qū)位由劣變?yōu)閮?yōu)時(shí)，其價(jià)值會(huì)上升；反之，其價(jià)值會(huì)下跌。例如，位于有天然周期性災(zāi)害地區(qū)（如有天然周期性水災(zāi)的江、河、湖、海邊）的房地產(chǎn)，利用價(jià)值很低，甚至不能利用。如果勉強(qiáng)利用，一旦天災(zāi)襲來，人們的生命財(cái)產(chǎn)都無保障。因此，這類地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格必然很低。但這類地區(qū)一旦建設(shè)了可靠的防洪工程，不再受天然周期性災(zāi)害的影響，其房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上漲。甚至由于靠近江、河、湖、海，具有良好景觀或水路交通等有利條件，從而其房地產(chǎn)價(jià)格要高于其他地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格。

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