房地產(chǎn)估價師

十一、名義價格和實際價格（重要考點，每年都會以單選、多選、判斷題型出現(xiàn)）

例如，一套建筑面積l00㎡、單價3000元/㎡、總價30萬元的住房，在買賣中的付款方式可能有下列幾種：

（1）要求在成交日期一次性付清。

（2）如果在成交日期一次性付清，則給予一定的折扣，如優(yōu)惠5%。

（3）以抵押貸款方式支付，如首期支付房價的30%（即9萬元），余款向銀行申請抵押貸款，貸款期限15年，貸款年利率8%，按月等額償還貸款本息。

（4）從成交日期起分期支付，如分三期支付，第一期于成交日期支付l0萬元，第二期于半年內(nèi)支付10萬元，第三期于一年內(nèi)支付10萬元。

（5）從成交日期起分期支付，如分三期支付，第一期于成交日期支付10萬元，第二期于半年內(nèi)支付10萬元，第三期于一年內(nèi)支付10萬元。采取上述分期支付價款的，買方在支付第二期、第三期價款時，應(yīng)按照支付第一期價款之日中國人民銀行公布的貸款利率，向賣方支付利息。

（6）約定在成交日期后的某個日期一次性付清，如約定一年內(nèi)一次性付清。

在上述第一、三、五種付款方式下：名義價格和實際價格相同，單價均為3000元/㎡，總價均為30萬元。

在第二種情況下名義單價為3000元/㎡，名義總價為30萬元；實際單價為3000×（1－5%）＝2850（元/㎡），實際總價為28．5萬元。

在第四種情況下：名義單價為3000元/㎡，名義總價為30萬元；實際總價為10＋10/（1＋5%）0．5＋10/（1＋5%）＝29．28（萬元）（假定年折現(xiàn)率為5%），實際單價為2928元/㎡。

在第六種情況下：名義單價為3000元/㎡，名義總價為30萬元；實際總價為30÷（1＋5%）＝28．57（萬元)（假定年折現(xiàn)率為5%），實際單價為2857元/㎡。

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