房地產(chǎn)估價(jià)師

十、總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)

總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)是一組按照房地產(chǎn)價(jià)格的表示單位來劃分的價(jià)格。

（一）總價(jià)格

總價(jià)格簡稱總價(jià)，是指某一宗或者某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價(jià)格。它可能是一塊面積為500㎡的土地的價(jià)格，一套建筑面積為200㎡的高檔公寓的價(jià)格，或一座建筑面積為10000㎡的商場(chǎng)的價(jià)格，也可能是一個(gè)城市的全部房地產(chǎn)的價(jià)格，或者一國全部房地產(chǎn)的價(jià)格。房地產(chǎn)的總價(jià)格一般不能完全反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。

（二）單位價(jià)格

單位價(jià)格簡稱單價(jià)，其中，土地單價(jià)是指單位土地面積的土地價(jià)格，建筑物單價(jià)通常是指單位建筑物面積的建筑物價(jià)格，房地單價(jià)通常是指單位建筑物面積的房地價(jià)格。房地產(chǎn)的單位價(jià)格一般可以反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。

認(rèn)清單位價(jià)格，必須認(rèn)清價(jià)格單位，否則只是一個(gè)單純的數(shù)字符號(hào)，無經(jīng)濟(jì)意義。價(jià)格單位由貨幣和面積兩方面構(gòu)成。

（1）貨幣；包括幣種和貨幣單位。在幣種方面，例如是人民幣，還是美元、港幣等。在貨幣單位方面，例如是元，還是萬元等。

（2）面積：包括面積內(nèi)涵和面積單位。在面積內(nèi)涵方面，建筑物通常有建筑面積、使用面積以及成套房屋的套內(nèi)建筑面積之別。此外，住宅還有居住面積，商業(yè)用房還有營業(yè)面積，出租的房屋還有可出
租面積，成片開發(fā)的土地還有可轉(zhuǎn)讓的土地面積，成片開發(fā)的商品房還有可出售的建筑面積等。

在面積單位方面，不同國家和地區(qū)的法定計(jì)量單位或習(xí)慣用法可能不同，例如中國內(nèi)地通常采用平方米（土地的面積單位有時(shí)還采用公頃、畝），美國、英國和中國香港地區(qū)習(xí)慣采用平方英尺，日本、韓國和中國臺(tái)灣地區(qū)一般采用坪。

（三）樓面地價(jià)（重要考點(diǎn)）

樓面地價(jià)是一種特殊的土地單價(jià)，是按照土地上的建筑物面積均攤的土地價(jià)格。在通常情況下，樓面地價(jià)是按照建筑面積均攤的土地價(jià)格。在這種情況下，樓面地價(jià)與土地總價(jià)的關(guān)系為：

認(rèn)識(shí)樓面地價(jià)的作用十分重要。在現(xiàn)實(shí)中，樓面地價(jià)往往比土地單價(jià)更能反映土地價(jià)格水平的高低。（重要考點(diǎn)）

例如，有甲、乙兩塊土地，甲土地的單價(jià)為700元/㎡，乙土地的單價(jià)為510元/㎡，如果甲、乙兩塊土地的其他條件完全相同，毫無疑問甲土地比乙土地貴（每平方米土地面積貴190元），此時(shí)精明、謹(jǐn)慎的買者會(huì)購買乙土地而不會(huì)購買甲土地。但如果甲、乙兩塊土地的容積率不同，除此之外的其他條件都相同，則不應(yīng)簡單地根據(jù)土地單價(jià)來判斷甲、乙兩塊土地的價(jià)格高低，而應(yīng)采用樓面地價(jià)。例如，甲土地的容積率為5，乙土地的容積率為3，則甲土地的樓面地價(jià)為140元/㎡，乙土地的樓面地價(jià)為170元/㎡。根據(jù)樓面地價(jià)來判斷，乙土地反而比甲土地貴（每平方米建筑面積貴30元）。此時(shí)懂得樓面地價(jià)意義的買者，通常會(huì)購買甲土地而不會(huì)購買乙土地。這是因?yàn)?，在同一地區(qū)，同類用途和建筑結(jié)構(gòu)的房屋（含土地）在市場(chǎng)上的售價(jià)基本相同（但在人們?cè)絹碓街匾暛h(huán)境的情況下，高的容積率意味著高的建筑密度，從而房價(jià)會(huì)受到一定的影響），假如平均為每平方米建筑面積1200元，建筑造價(jià)（不含地價(jià)）也基本接近（如果容積率差異較大會(huì)導(dǎo)致對(duì)建筑高度或建筑結(jié)構(gòu)的不同要求，如一個(gè)只需建多層，而另一個(gè)必須建高層，則建筑造價(jià)會(huì)有一定差異），假如為每平方米建筑面積900元，那么，房地產(chǎn)開發(fā)商在甲土地上每平方米建筑面積可獲得利潤＝1200－900－140＝160（元），而在乙土地上每平方米建筑面積只獲得利潤＝1200－900－170＝130（元）。

例題3．某宗土地上有一幢8層高、各層建筑面積相同的住宅樓，建筑密度為50%，假設(shè)該住宅樓的總價(jià)為2000萬元，平均單價(jià)為5000元/㎡，樓面地價(jià)為1200元/㎡，則該宗土地的總價(jià)為（?。┤f元。（2006年試題）（2001、2002、2005均有相關(guān)試題）

A．96

B．192

C．240

D．480

答案：D

解析：2000÷5000×1200＝480（萬元）。

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