物業(yè)管理師

為了幫助考生復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)管理綜合能力這門學(xué)科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試物業(yè)管理綜合能力復(fù)習(xí)方法，希望可以對參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學(xué)有所幫助！

被炒物管賴著不走將受罰

備受關(guān)注的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》完成修訂，經(jīng)過市人大常委會三審過后，于昨天（25日）在深圳市四屆人大常委會第14次會議上獲得表決通過，并將于明年1月1日起施行。新《條例》吸收了物權(quán)法的一些新的精神和原則，同時(shí)對我市物業(yè)管理工作中涉及業(yè)主權(quán)益的幾大核心問題均作了更為詳細(xì)與明確的規(guī)定。

改建重建須經(jīng)與會業(yè)主2／3以上多數(shù)同意新《條例》明確指出，物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)與政府監(jiān)管相結(jié)合的原則。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會。業(yè)主較少的，經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。在業(yè)主大會“門檻”這個(gè)焦點(diǎn)問題上，《條例》規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域符合下列情形之一時(shí)，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會、通過管理規(guī)約、制定業(yè)主大會議事規(guī)則等：（一）物業(yè)出售且已交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)總建筑面積百分之五十以上的；（二）首套物業(yè)出售并交付使用滿兩年的。分期開發(fā)的物業(yè)，可以在分期開發(fā)期間成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。新一期物業(yè)的業(yè)主入住后，應(yīng)當(dāng)增補(bǔ)業(yè)主委員會委員和候補(bǔ)委員，但增補(bǔ)后的業(yè)主委員會委員總?cè)藬?shù)不得超過十七人。關(guān)于投票權(quán)的計(jì)算，《條例》采用了雙過半的原則，規(guī)定“業(yè)主大會會議與會業(yè)主所持有的投票權(quán)超過本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)投票權(quán)半數(shù)，且與會業(yè)主人數(shù)超過全體業(yè)主人數(shù)半數(shù)的，業(yè)主大會會議方為有效”。

根據(jù)深圳的實(shí)際情況，《條例》結(jié)合國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和物權(quán)法的要求作出規(guī)定：業(yè)主大會作出本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上和與會業(yè)主人數(shù)三分之二以上多數(shù)同意。業(yè)主大會作出的其他決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上和與會業(yè)主人數(shù)二分之一以上多數(shù)同意。

建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信檔案和誠信風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警公告制度《條例》規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無償提供物業(yè)服務(wù)用房，包括物業(yè)服務(wù)設(shè)備用房、物業(yè)服務(wù)辦公用房和業(yè)主委員會辦公用房。物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)并具有正常使用功能。任何單位和個(gè)人不得改變物業(yè)服務(wù)用房的用途。

業(yè)必歸會“制度是《條例》的一大創(chuàng)新，在審議中得到了委員們的充分肯定?！稐l例》規(guī)定，從事物業(yè)服務(wù)活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立法人資格。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自取得資質(zhì)證書之日起三個(gè)月內(nèi)加入市物業(yè)管理協(xié)會。為加強(qiáng)入會后的管理，《條例》特別規(guī)定要求物業(yè)管理協(xié)會建立誠信檔案和誠信風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警公告制度，對違規(guī)的物業(yè)管理企業(yè)可以給出警告、業(yè)內(nèi)通報(bào)批評或者公開譴責(zé)等制裁。同時(shí)還規(guī)定，受到市物業(yè)管理協(xié)會公開譴責(zé)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，兩年內(nèi)不得參加物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)，業(yè)主大會可以提前解除與其簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。受到市物業(yè)管理協(xié)會公開譴責(zé)的物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員，物業(yè)服務(wù)企業(yè)兩年內(nèi)不得聘用其從事應(yīng)當(dāng)由取得物業(yè)服務(wù)相關(guān)資格證書的人員從事的工作。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可采取酬金制或者包干制關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)問題，《規(guī)定》指出，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以按照國家規(guī)定采取酬金制或者包干制的計(jì)費(fèi)方式。采用酬金制方式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，酬金的計(jì)提標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主大會根據(jù)供求關(guān)系、企業(yè)資質(zhì)、服務(wù)內(nèi)容與水平等因素在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)合同期限為兩年至五年。前期物業(yè)服務(wù)合同具體期限由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定，最長至業(yè)主大會與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同約定開始提供物業(yè)服務(wù)之日止。

選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開招標(biāo)《條例》的另一創(chuàng)新，就是規(guī)定了“選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)的方式進(jìn)行”?！稐l例》指出，要逐步實(shí)行統(tǒng)一委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)制度。物業(yè)服務(wù)招標(biāo)分為公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)。住宅物業(yè)服務(wù)招標(biāo)應(yīng)當(dāng)采取公開招標(biāo)方式。符合下列條件之一時(shí)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)：（一）物業(yè)屬于單個(gè)業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)少于十人且經(jīng)全體業(yè)主一致同意的；（二）物業(yè)服務(wù)合同到期后，業(yè)主大會決定續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的；（三）在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，多層物業(yè)總建筑面積低于五萬平方米，或高層物業(yè)總建筑面積低于二萬平方米，或者多層、高層混合物業(yè)總建筑面積低于三萬平方米，經(jīng)業(yè)主大會決定同意的；（四）公開招標(biāo)的投標(biāo)人少于三人的。

物業(yè)外墻每5年至少修繕或粉刷一次在物業(yè)使用與維護(hù)方面，《條例》規(guī)定，物業(yè)天面、外墻和樓梯間等設(shè)施，應(yīng)當(dāng)保持安全、整潔，每五年至少修繕或者粉刷一次，費(fèi)用從物業(yè)專項(xiàng)維修資金中支出。物業(yè)影響市容美觀或者存在安全隱患的，業(yè)主或者業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定及時(shí)修繕或者改造。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)故意泄露業(yè)主資料罰款二萬物業(yè)服務(wù)企業(yè)未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)服務(wù)的，責(zé)令退還所收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，處以五萬元以上二十萬元以下罰款；未加入市物業(yè)管理協(xié)會的，責(zé)令限期一個(gè)月內(nèi)改正，逾期未改的按逾期月數(shù)每月處以一萬元罰款。物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用受到公開譴責(zé)的物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的，處以1至5萬元款；轉(zhuǎn)讓或者以出租、掛靠、外借等形式變相轉(zhuǎn)讓物業(yè)管理資質(zhì)證書的，處以5至10萬元罰款。

建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)故意泄露業(yè)主資料的，由區(qū)主管部門處以兩萬元罰款，并對直接責(zé)任人員處以五千元罰款。業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員或者執(zhí)行秘書故意泄露業(yè)主資料的，由區(qū)主管部門處以一萬元罰款。

建設(shè)單位擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，處以10至20萬罰款。業(yè)主大會、業(yè)主委員會擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由區(qū)主管部門責(zé)令限期改正，并對應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)的業(yè)主委員會委員處以一萬元罰款。

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