物業(yè)管理師

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車庫水淹新奔馳物業(yè)賠償86萬

只因突降暴雨，物業(yè)措手不及，以致車庫進(jìn)水，致使業(yè)主停在里面的一部新款奔馳被全部淹毀。業(yè)主一氣之下將物業(yè)公司告上了法庭。黑龍江省高級人民法院終審判決物業(yè)公司將奔馳車修復(fù)成被水浸泡前的原狀，如不能按規(guī)定期限履行，就要賠償業(yè)主修車發(fā)生的各項實際費用86.73萬余元。

李剛是哈爾濱花園小區(qū)的業(yè)主，2003年7月2日李剛在買房的同時同該小區(qū)的物業(yè)公司簽訂了《租賃合同》合同約定：租期一年，自2003年8月21日起至2004年8月20日止。合同又規(guī)定該小區(qū)的《車庫管理制度》作為本合同組成部分，與本合同具有同等法律競爭力。合同簽訂后，李剛依約定向物業(yè)公司繳納了租金8000元，取得了住宅樓地下停車場的車位使用權(quán)。

2004年7月10日正好是休息日，勞累了一周的李剛呆在家里，打算美美地和家人過一個周末。可是七月哈市的天氣卻說變就變，早上還艷陽高照，到了中午不知怎么就開始陰霾蔽日了，不久天空突然降起了大暴雨。大雨來勢洶洶，為歷年所僅見，持續(xù)的時間也很長，地面的積水迅速上漲，很快就倒灌進(jìn)了地下車庫。

當(dāng)物業(yè)公司的工作人員反應(yīng)過來，車庫內(nèi)的積水已經(jīng)末過了腳踝。物業(yè)迅速組織人手向外排水，但雨下得太大了，水勢不斷上漲，物業(yè)排水的速度根本趕不上水漲的速度。等到李剛得到消息趕到車庫時，車庫內(nèi)的水位已有一人多深，根本進(jìn)不去了。當(dāng)時李剛差點昏過去，自己剛買不久的一輛新款奔馳車正停在車庫里，水這么深，車算是完了。

雨停后，物業(yè)把水排凈，李剛第一個沖進(jìn)了車庫，只見自己的奔馳車水淋淋地停在車位上，里外已經(jīng)全部被泡得不成樣子。李剛當(dāng)即要求物業(yè)公司給個說法，修車并賠償損失。但物業(yè)認(rèn)為，天降暴雨致使車庫被淹，是不可抗力，物業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)損失。協(xié)商不成，2004年9月，李剛將物業(yè)公司和該小區(qū)的開發(fā)公司訴至哈爾濱市中級人民法院。

李剛認(rèn)為，因被告哈樂濱某開發(fā)公司提供的地下車庫不符合車庫用途，且物業(yè)公司管理不當(dāng)，致使車庫進(jìn)水將原告停放在車庫的奔馳轎車淹沒，受損嚴(yán)重，經(jīng)濟(jì)損失巨大。且當(dāng)天，自己本人在家，物業(yè)絕對有時間在車輛被淹末之前通知自己到車庫取車，然而沒有人去通知李剛。根據(jù)自己同被告物業(yè)公司簽訂的《租賃合同》及相關(guān)文件和法律規(guī)定，物業(yè)公司有保證租賃物符合法律規(guī)定的車庫用途的義務(wù)，同時對車庫內(nèi)存放車輛有保管義務(wù)。由于物業(yè)公司未履行相關(guān)義務(wù)，給自己造成重大經(jīng)濟(jì)損失。故請求：1、判令物業(yè)公司因違約行為，賠償給原告造成的車輛本身損失98萬元（以最終鑒定結(jié)論確定的損失為準(zhǔn)）；2、判令物業(yè)公司因違約行為，給原告造成車輛無法使用的實際支出損失（自2004年7月12日起至車輛能夠修復(fù)可使用止，每日按500元計算），承擔(dān)違約責(zé)任；3、判令開發(fā)公司對物業(yè)公司給原告造成的損失承擔(dān)連帶責(zé)任。

案件受理后，經(jīng)李剛申請，法院委托鑒定機(jī)關(guān)對受損車輛進(jìn)行了鑒定，鑒定結(jié)論為：李剛的奔馳轎車受損嚴(yán)重，基本恢復(fù)車的原貌所需要更換正廠零部件的市場總價格約為85.5萬元，修理工時費約為12336.00元。法庭上，被告物業(yè)公司辯稱：車輛損失系因不可抗力造成的，2004年7月10日當(dāng)天出版的報紙的氣象信息為陣雨，雨量不大，當(dāng)天的大暴雨是突發(fā)性的。災(zāi)害性的，被告方無法預(yù)測，且公司組織50余人全力搶險，已盡到積極的管理義務(wù)，此事件屬不可抗力，物業(yè)公司應(yīng)免責(zé)。

被告哈爾濱某開發(fā)公司辯稱：不同意原告訴訟請求，車庫設(shè)計及施工符合要求。

根據(jù)案件審理的需要，法院依法調(diào)取了黑龍江省寒地建筑科學(xué)研究院對該小區(qū)地下停車場所做的鑒定書。鑒定結(jié)論為：小區(qū)門口周圍地勢相對低洼，導(dǎo)致大面積匯水，以及雨水量超過該處市政排水系統(tǒng)排水能力和井篦排水不暢，是當(dāng)時地下停車庫出現(xiàn)雨水倒灌的主要原因。小區(qū)住宅樓地下停車場排水設(shè)計符合規(guī)范要求，未發(fā)現(xiàn)設(shè)計不當(dāng)之處，排水系統(tǒng)施工基本符合設(shè)計要求，并具備使用功能。

至此，雙方爭議的主要焦點集中在：一、物業(yè)公司是否盡到物業(yè)管理義務(wù)，本案中造成車輛被淹的原因是否屬于不可抗力；二、開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)的地下停車場排水設(shè)計是否存在缺陷，施工是否符合設(shè)計要求。三、開發(fā)公司是否應(yīng)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。

哈中院審理后認(rèn)為：物業(yè)公司做為車庫出租方及物業(yè)管理部門，應(yīng)當(dāng)按照約定保持租賃物符合約定的用途，承擔(dān)地下車庫物業(yè)管理養(yǎng)護(hù)與維修義務(wù)。案發(fā)當(dāng)日的暴雨，雖然具有不可預(yù)見性，但物業(yè)公司未盡合理注意義務(wù)及充分的防御職責(zé)。按照雙方當(dāng)事人的陳述，在雨水倒灌的過程中，物業(yè)公司有充分的時間通知原告到地下停車場取車（事發(fā)當(dāng)天是法定假日），如將車開出地下停車場，將不會造成原告的奔馳轎車被水淹沒的損害結(jié)果的發(fā)生。由于被告東方物業(yè)公司主觀上疏忽，僅僅是通知其工作人員到車庫入口筑壩攔水，當(dāng)本案原告通過鄰居得知車庫進(jìn)水時，此時水深將近1米，原告無法進(jìn)車庫取車。在雨水倒灌的過程中，被告東方物業(yè)公司采取措施不力，汽車被水淹沒將近48個小時后，才將車從車庫中拖出。原告的財產(chǎn)損害結(jié)果的發(fā)生，被告東方物業(yè)公司具有過錯，應(yīng)負(fù)賠償修復(fù)責(zé)任。

凡是基于外來因素發(fā)生的，而事件的發(fā)生雖是客觀的，但當(dāng)事人能夠預(yù)見而由于疏忽沒有預(yù)見，或者是未盡最大努力加以防止，不可抗力不能成立。被告物業(yè)公司做為專業(yè)的物業(yè)管理部門，對雨季可能危及其利益是可以預(yù)見的，雖然物業(yè)公司采取了一定的抗災(zāi)措施，但未盡到最大的謹(jǐn)慎和最大的努力。故，物業(yè)公司不可抗力的主張沒有事實及法律依據(jù)，法院不予認(rèn)可。

關(guān)于原告主張被告開發(fā)公司，建設(shè)的地下停車場不具備車庫使用功能，不是合法建筑，應(yīng)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。經(jīng)法院調(diào)取的證據(jù)證實，該車庫排水及施工符合設(shè)計要求，具備車庫使用功能。對原告的該項請求，法院不予支持。綜上，2005年10月，哈爾濱中級法院一審判決：被告哈爾濱某物業(yè)管理有限責(zé)任公司將原告李剛所有的奔馳轎車修復(fù)成被水浸泡前的原狀，所需要修復(fù)及更換的零部件均應(yīng)是修復(fù)奔馳汽車的指定機(jī)構(gòu)及奔馳汽車的正廠零部件，所更換下來的舊部件歸物業(yè)公司所有；駁回原告其他的訴訟請求。

判后，李剛和物業(yè)公司均不服，向黑龍江省高級人民法院提出上訴。近日，黑龍江省法院終審判決，維持一審民事判決主文及案件受理費和鑒定費部分，如物業(yè)公司未按一審判決主文規(guī)定的期限履行義務(wù)，賠償李剛因修復(fù)車輛發(fā)生的實際損失金額85.5萬元及修理工時費12336元，合計金額867336元。廢棄的車輛零部件歸物業(yè)公司所有

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