物業(yè)管理師

為了幫助考生復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)管理綜合能力這門學(xué)科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試物業(yè)管理綜合能力復(fù)習(xí)方法，希望可以對參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學(xué)有所幫助！

業(yè)主委員會運(yùn)作情況分析

業(yè)主委員會運(yùn)作體系是我國物業(yè)管理體系中重要的組成部分，業(yè)主委員會也是物業(yè)管理市場的重要主體之一。由于受我國物業(yè)管理發(fā)展的歷史及整個社會民主、法制觀念、意識的局限，目前我國業(yè)主委員會運(yùn)作體系還不成熟，矛盾和糾紛時(shí)常發(fā)生，這在一定程度上影響了物業(yè)管理的發(fā)展。對業(yè)主委員會運(yùn)作情況的分析，有助于加強(qiáng)我們對物業(yè)管理市場的深度了解，找出制約物業(yè)管理發(fā)展的癥結(jié)，從而推動物業(yè)管理的健康、快速發(fā)展。

一、我國業(yè)主委員會體系的運(yùn)作歷程

1991年，萬科天景花園的供配電問題一直困擾著物業(yè)管理公司，長期以來都得不到有效解決。后來由于一個業(yè)主的幫忙，難題竟在短時(shí)間內(nèi)順利解決。這件事使萬科物業(yè)公司在驚喜的同時(shí)，也使他們萌生了新的想法：能否成立一個業(yè)主組織來與物業(yè)公司一起對小區(qū)實(shí)施管理？集合業(yè)主與物業(yè)公司的力量，在小區(qū)管理中形成合力，許多以往解決不了的問題也許會找到新的解決辦法。在借鑒新加坡共管式物業(yè)管理模式的基礎(chǔ)上，1991年9月，全國第一個“業(yè)主管理委員會”組織在深圳萬科天景花園正式成立。萬科天景花園業(yè)主管理委員會運(yùn)作模式在深圳逐步推廣，并在深圳物業(yè)管理的運(yùn)作過程中取得了相當(dāng)好的成效。1994年6月，在《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》中，業(yè)主委員會運(yùn)作體系被寫進(jìn)其中，得到了正式確認(rèn)。作為全國第一部物業(yè)管理?xiàng)l例，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》在物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展中產(chǎn)生了巨大的影響，成為全國各地制定物業(yè)管理法規(guī)的重要依據(jù)和參與標(biāo)準(zhǔn)。因此，隨著全國物業(yè)管理的發(fā)展，深圳的業(yè)主委員會運(yùn)作體系也被全國各地紛紛采納，業(yè)主委員會運(yùn)作體系被推廣到全國各地。

在2003年9月1日《中華人民共和國物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布實(shí)施之前，就全國而言，各地對業(yè)主委員會的定性、地位、權(quán)限等一直很模糊、混亂和不統(tǒng)一。如在法院判案過程中，經(jīng)常出現(xiàn)有的地方法院認(rèn)定業(yè)主委員會有民事訴訟的主體資格，有的地方?jīng)]有，同一類型的案例在全國經(jīng)常會出現(xiàn)兩種截然不同的判決結(jié)果。

2003年9月開始正式實(shí)施的《中華人民共和國物業(yè)管理?xiàng)l例》對業(yè)主委員會進(jìn)行了一定范圍的定性，把業(yè)主委員會定性為業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，但業(yè)主委員會的性質(zhì)和法律地位也并未做出明確規(guī)定。相對于以往深圳業(yè)主委員會的運(yùn)作情況而言，新《條例》中業(yè)主委員會的權(quán)限受到了一定程度的限制。

二、業(yè)主委員會主任、委員的綜合素質(zhì)分析

由于業(yè)主參與業(yè)主委員會不同心態(tài)和目的的驅(qū)使，使參加業(yè)主委員會的人群有了特殊的特征。我們對業(yè)主委員會主任、委員的綜合素質(zhì)進(jìn)行了觀察和分析，我們發(fā)現(xiàn)當(dāng)選業(yè)主委員會主任、委員的綜合素質(zhì)基本上分為兩個極端，即綜合素質(zhì)特別高和綜合素質(zhì)特別低，綜合素質(zhì)處于中等很少見，這與一般的選舉結(jié)果產(chǎn)生了鮮明的對比。此外，單位產(chǎn)權(quán)物業(yè)，如一棟住宅樓里有一家銀行單位等，由其單位指派參加的業(yè)主委員會委員的綜合素質(zhì)一般處于不確定狀態(tài)，即綜合素質(zhì)呈現(xiàn)低、中、高的機(jī)率都有可能。但這種情況在總的業(yè)主委員會運(yùn)作體系中所占的比率還是比較低的。

三、業(yè)主委員會主任、委員的參與心態(tài)分析

我們對業(yè)主委員會主任、委員的心態(tài)進(jìn)行了觀察和分析，我們也發(fā)現(xiàn)，業(yè)主參與業(yè)主委員會的動機(jī)和心態(tài)也有兩個極端。一部分業(yè)主為人很正直、有良好的社會責(zé)任感和社會公益心以及良好的綜合素質(zhì)，他們站出來免費(fèi)、義務(wù)為全體業(yè)主服務(wù)完全是為了維護(hù)全體業(yè)主合法的權(quán)益，配合物業(yè)管理公司搞好物業(yè)管理。另一部分業(yè)主把進(jìn)入業(yè)主委員會當(dāng)成謀求自己私利的工具，甚至把它當(dāng)作自己事業(yè)的輔助手段。如要求物業(yè)管理公司為自己安排人員就業(yè)，減免自己的物業(yè)管理費(fèi)和停車費(fèi)甚至水電費(fèi)。還有少數(shù)業(yè)主委員會主任、委員，勾結(jié)其他的物業(yè)管理公司要炒掉原來的物業(yè)管理公司。目前后一種現(xiàn)象在業(yè)主委員會運(yùn)作過程中還占較大比例。這也是目前業(yè)主委員會運(yùn)作體系不成熟的重要表現(xiàn)。

四、業(yè)主委員會成立現(xiàn)象分析

1、業(yè)主委員會成立難度大

業(yè)主委員會成立難度大主要表現(xiàn)在以下幾個方面：一是業(yè)主的產(chǎn)權(quán)意識、維權(quán)意識不強(qiáng)，不少業(yè)主不愿意參與業(yè)主委員會，甚至連選舉投票都不愿意參加；二是業(yè)主對物業(yè)管理的認(rèn)識和需求不一樣，很難形成共同的觀點(diǎn)，形成一致的行動；三是物業(yè)特別是住宅小區(qū)業(yè)權(quán)分散，業(yè)主戶數(shù)較多，組織召開一次業(yè)主大會本身非常困難，通過業(yè)主大會按正規(guī)程序選舉業(yè)主委員會就更加困難；四是業(yè)主大會召開、業(yè)主委員會選舉要在政府物業(yè)管理行政主管部門和居民委員會的指導(dǎo)和監(jiān)督下進(jìn)行（目前有的地方法規(guī)要求居委員會參與，有的地方法規(guī)則沒有此要求），但往往政府相關(guān)部門人員精力有限，組織召開一次業(yè)主大會困難就更大；五是受召開業(yè)主大會的場所及經(jīng)費(fèi)所限，等等。

2、業(yè)主委員會成立阻力大

業(yè)主委員會成立的阻力主要來自以下幾個方面：一是來自原房地產(chǎn)開發(fā)商的阻力：在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商可能存在諸多的問題，如開發(fā)質(zhì)量問題、辦理產(chǎn)權(quán)證問題、配套設(shè)施及服務(wù)承諾不到位問題以及房地產(chǎn)開發(fā)商將共用場地占為已有等。房地產(chǎn)開發(fā)商害怕成立業(yè)主委員會，他們擔(dān)心成立業(yè)主委員會后業(yè)主有了一個組織來對付他們。一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商總是想阻止成立業(yè)主委員會，目前有很少房地產(chǎn)開發(fā)商會主動支持成立業(yè)主委員會的。二是來自現(xiàn)管物業(yè)管理公司的阻力：現(xiàn)管物業(yè)管理公司害怕成立業(yè)主委員會后會對他們的工作形成壓力，如對業(yè)主委員會對物業(yè)管理工作的監(jiān)督、對物業(yè)管理財(cái)務(wù)的檢查、甚至?xí)ε聵I(yè)主委員會炒掉他們。在現(xiàn)實(shí)中，確實(shí)存在業(yè)主委員會一成立就要求降低物業(yè)管理管理費(fèi)或馬上就要炒掉原物業(yè)管理公司的例子。所以一般情況下，物業(yè)管理公司特別是房地產(chǎn)開發(fā)商下屬的物業(yè)管理公司不希望成立業(yè)主委員會，他們在很多時(shí)候還阻止成立業(yè)主委員會。三是來自一些既得利益者的阻力：如一些共用區(qū)域被某些業(yè)主擅自占有，業(yè)主擅自改變了物業(yè)的使用功能，亂搭建影響了他人的生活等。這些既得利益者也不希望成立業(yè)主委員會，甚至?xí)柚钩闪I(yè)主委員會，他們也害怕成立了業(yè)主委員會后，自己的既得利益可能就沒有了。

3、業(yè)主委員會規(guī)范成立的不多

由于業(yè)主對物業(yè)管理的參與意識不強(qiáng)，業(yè)主的時(shí)間有限，小區(qū)業(yè)主人數(shù)眾多，召開業(yè)主大會的場地及經(jīng)費(fèi)有限等原因，致使在業(yè)主委員會選舉的過程中還存在著諸多的問題。目前，完全符合物業(yè)管理法規(guī)的要求成立的業(yè)主委員會并不多，即使已經(jīng)成立的業(yè)主委員會都或多或少地存在一些問題。所以就經(jīng)常出現(xiàn)一部分業(yè)主對原已成立的業(yè)主委員會不承認(rèn)，有時(shí)一個小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)兩個業(yè)主委員會等。目前業(yè)主炒業(yè)主委員會已是經(jīng)常之事。

4、業(yè)主委員會成員的隨機(jī)性大

在現(xiàn)代城市里，人們的生活交往并不是以住宅區(qū)為單位的。所以在同一個小區(qū)內(nèi)相互不認(rèn)識、不了解的現(xiàn)象非常普遍。因此，在業(yè)主委員會的選舉過程中，往往誰站出來業(yè)主就選誰，甚至業(yè)主會選舉“最壞的人”和“最跳的人”，他們可能認(rèn)為這些人“會混”，能為他們帶來利益。在選舉中，業(yè)主委員會當(dāng)選的成員隨機(jī)性很大，這樣就造成了業(yè)主委員會成員素質(zhì)低下，業(yè)主委員會運(yùn)作混亂等現(xiàn)象普遍存在。

五、業(yè)主委員會運(yùn)作的現(xiàn)象分析

1、運(yùn)作經(jīng)費(fèi)匱乏

目前業(yè)主委員會無物業(yè)的經(jīng)營權(quán)，無任何經(jīng)費(fèi)來源，這使得業(yè)主委員會日常的運(yùn)作因缺乏經(jīng)費(fèi)難以開展下去。

2、兼職而非職業(yè)操作

雖然業(yè)界正在討論業(yè)主委員會能否職業(yè)化，但業(yè)主委員會職業(yè)化畢竟是未來的事。目前業(yè)主委員會主任、委員都是兼職的，是義務(wù)為全體業(yè)主服務(wù)。即使業(yè)主委員會主任、委員在物業(yè)管理公司領(lǐng)取了部分津貼，那也是很少的。正因?yàn)檫@種情況，很多優(yōu)秀的人士不愿意出任業(yè)主委員會主任和委員。

3、權(quán)威性不夠

業(yè)主委員會主任、委員雖然是由業(yè)主選舉出來的，但其實(shí)質(zhì)上對業(yè)主并沒有管理權(quán)和處分權(quán)。由于業(yè)主人數(shù)眾多，各種思想、觀念和道德品德的人都有，當(dāng)業(yè)主不支持物業(yè)管理公司或業(yè)主委員會工作時(shí)，業(yè)主委員會也沒有辦法。由于業(yè)主委員會沒有權(quán)威性，很多情況下，業(yè)主委員會所做的工作往往是吃力不討好。這種情況使得部分業(yè)主委員會主任、委員到期后不再連任的重要原因。

4、群眾支持性不夠

由于目前人們對公共產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)以及對物業(yè)管理認(rèn)識的不足，使得人們對物業(yè)管理的工作支持不夠，對業(yè)主委員會的支持也不夠。這也是目前業(yè)主委員會運(yùn)作困難的重要原因之一。

5、正直透明操作的不多

目前，業(yè)主委員會委員總體來說，綜合素質(zhì)并不高，這導(dǎo)致業(yè)主委員會正直操作的確實(shí)不多，而黑箱操作現(xiàn)象比較普遍，這引發(fā)了人們對業(yè)主委員會的運(yùn)作更多的關(guān)注和思考。因此，有業(yè)內(nèi)專家稱，什么時(shí)候解決了業(yè)主委員會黑箱操作問題，物業(yè)管理才真正走向了規(guī)范化發(fā)展的道路。

6、跟物業(yè)公司發(fā)生沖突的較多

業(yè)主委員會體制產(chǎn)生的主要目的是代表廣大業(yè)主行使主權(quán)，并配合物業(yè)管理公司搞好物業(yè)管理。但目前總體上業(yè)主委員會配合物業(yè)管理公司的不是很多，而與物業(yè)管理公司發(fā)生沖突的現(xiàn)象卻比較普遍。

六、業(yè)主委員會運(yùn)作困境的解決辦法

1、業(yè)主維權(quán)意識、民主意識的覺醒

目前業(yè)主委員會運(yùn)作的困境尚沒有非常好的解決辦法。這

（責(zé)任編輯：）

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