物業(yè)管理師

為了幫助考生復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)管理基本制度與政策這門學(xué)科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試物業(yè)管理基本制度與政策復(fù)習(xí)方法，希望可以對參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學(xué)有所幫助！

★★★房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定

（一）房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定規(guī)則

1.國有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國家授予其經(jīng)營管理的房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)當符合國有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定；

2.以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工大會通過，并報其上級主管機關(guān)備案；

3.以中外合資企業(yè)、合作經(jīng)營企業(yè)和外商獨資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會通過，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外；

4.以有限責(zé)任公司、股份有限公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會或者股東大會通過，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外；

5.有經(jīng)營期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，所擔保債務(wù)的履行期限不應(yīng)當超過該企業(yè)的經(jīng)營期限；

6.以具有土地使用年限的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，所擔保債務(wù)的履行期限不得超過土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去己經(jīng)使用年限后的剩余年限；

7.以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當事先征得其他共有人的書面同意；

8.預(yù)購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證；

9.以己出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續(xù)有效。

（二）不得設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的情況

1.權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；2.用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；3.列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；4.己依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；5.被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；6.依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。

★★★房地產(chǎn)抵押合同

1．房地產(chǎn)抵押當事人應(yīng)當簽訂書面抵押合同。

2．房地產(chǎn)抵押合同訂立中有下列情況還應(yīng)注明的事項：（1）以預(yù)購商品房貸款抵押的，須提交生效的預(yù)購房屋合同；（2）以在建工程抵押的，抵押合同還應(yīng)當載明以下內(nèi)容：國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證編號；己交納的土地使用權(quán)出讓金或需交納的相當于土地使用權(quán)出讓金的款額；己投入在建工程的工程款；施工進度及工程竣工日期；己完成的工作量和工程量。（3）抵押權(quán)人要求抵押房地產(chǎn)保險的，以及要求在房地產(chǎn)抵押后限制抵押人出租、轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)或者改變抵押房地產(chǎn)用途的，抵押當事人應(yīng)當在抵押合同中載明。

★★★房地產(chǎn)抵押登記 抵押當事人應(yīng)當在房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起30日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效；登記機關(guān)應(yīng)當對申請人的申請進行審核。凡權(quán)屬清楚、證明材料齊全的，應(yīng)當在受理登記之日起7日內(nèi)決定是否予以登記，對不予登記的，應(yīng)當書面通知申請人。

★抵押房地產(chǎn)的占用、管理與處分

（一）抵押人對抵押房地產(chǎn)享有法定與約定的權(quán)利

己作抵押的房地產(chǎn)，由抵押人占用與管理。經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押人可以轉(zhuǎn)讓或者出租抵押的房地產(chǎn)，抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者出租所得價款，應(yīng)當向抵押權(quán)人提前清償所擔保的債權(quán)，超過債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

（二）抵押人負有維護抵押房地產(chǎn)的義務(wù)

抵押人在抵押房地產(chǎn)占用與管理期間應(yīng)當維護抵押房地產(chǎn)的安全與完好。

（三）抵押人應(yīng)當遵守房屋拆遷規(guī)則

因國家建設(shè)需要，將己設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)列入拆遷范圍的，抵押人應(yīng)當及時書面通知抵押權(quán)人，抵押雙方可以重新設(shè)定抵押房地產(chǎn)，也可以依法清理債權(quán)債務(wù)，解除抵押合同。

（四）抵押權(quán)人有權(quán)要求處分抵押房地產(chǎn)的情況

1.債務(wù)履行期限屆滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)模瑐鶆?wù)人又未能與抵押權(quán)人達成延期履行協(xié)議的；

2.抵押人死亡，或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務(wù)的；或者抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務(wù)的；

3.抵押人被依法宣告解散或者破產(chǎn)的；

4.抵押人擅自處分抵押房地產(chǎn)的；

5.抵押合同約定的其他情況。

抵押權(quán)人處分抵押房地產(chǎn)時，應(yīng)當事先書面通知抵押人；抵押房地產(chǎn)為共有或者出租的，還應(yīng)當同時書面通知共有人或承租人；在同等條件下，共有人或承租人依法享有優(yōu)先購買權(quán)。同時，抵押權(quán)人應(yīng)當與抵押人協(xié)商處分抵押的房地產(chǎn)；同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個以上抵押權(quán)時，以抵押登記的先后順序受償；但對于拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。

（五）處分抵押房地產(chǎn)的中止情況

1．抵押權(quán)人請求中止的；

2．抵押人申請愿意并證明能夠及時履行債務(wù)，并經(jīng)抵押權(quán)人同意的；

3．發(fā)現(xiàn)被拍賣抵押物有權(quán)屬爭議的；

4．訴訟或仲裁中的抵押房地產(chǎn)；

5．其他應(yīng)當中止的情況。

（六）處分抵押房地產(chǎn)所得金額的分配順序

1．支付處分抵押房地產(chǎn)的費用；

2．扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款；

3．償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付違約金；

4．賠償由債務(wù)人違反合同而對抵押權(quán)人造成的損害；

5．剩余金額交還抵押人

處分抵押房地產(chǎn)所得金額不足以支付債務(wù)和違約金、賠償金時，抵押權(quán)人有權(quán)向債務(wù)人追索不足部分。

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