物業(yè)管理師

為了幫助考生復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理這門學(xué)科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理輔導(dǎo)資料，希望可以對(duì)參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學(xué)有所幫助！

降低物業(yè)管理成本的三大途徑

在我國(guó)很多地區(qū)，小區(qū)居民普遍抱怨物業(yè)服務(wù)收費(fèi)過(guò)高，或認(rèn)為質(zhì)價(jià)不符，要求物業(yè)企業(yè)“讓利”；個(gè)別住戶干脆以拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)相抵制。

那么，是物業(yè)企業(yè)收費(fèi)太高了嗎？一般不是。物業(yè)企業(yè)的利潤(rùn)空間已非常有限，有時(shí)為了得到管理項(xiàng)目不惜利潤(rùn)暫時(shí)倒掛。如果一味以行政手段，如核價(jià)、限價(jià)等來(lái)要求物業(yè)企業(yè)降低物業(yè)服務(wù)費(fèi)，“讓利”給業(yè)主，則只能迫使物業(yè)企業(yè)降低服務(wù)水準(zhǔn)，把小區(qū)推入服務(wù)愈來(lái)愈差、收費(fèi)率愈來(lái)愈低的惡性循環(huán)中，造成物業(yè)企業(yè)和業(yè)主兩敗俱傷的局面。筆者認(rèn)為，只有在降低物業(yè)服務(wù)成本上探索研究，才是降低物業(yè)服務(wù)費(fèi)的真正出路。而降低物業(yè)服務(wù)成本的途徑，除了物業(yè)管理服務(wù)本身環(huán)節(jié)外，對(duì)小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)建筑質(zhì)量等硬件環(huán)節(jié)也要予以足夠重視。

一、小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)與竣工后物業(yè)的管理成本密切相關(guān)

小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)一般由開(kāi)發(fā)商委托規(guī)劃設(shè)計(jì)部門來(lái)做，前者要求房屋建筑一眼看上去美觀、氣派，能突出“個(gè)性”和“賣點(diǎn)”，有利于銷售，并相對(duì)節(jié)約建設(shè)資金；后者在相關(guān)設(shè)計(jì)指標(biāo)規(guī)范下，一方面滿足開(kāi)發(fā)商的設(shè)計(jì)要求，另一方面在建筑造型、景觀布置、單體功能等方面下功夫，力求使自己的設(shè)計(jì)產(chǎn)品更加“完美”。但不論是開(kāi)發(fā)商還是建筑設(shè)計(jì)師，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)顯然并不真正為購(gòu)房者考慮小區(qū)物業(yè)今后的管理成本。而這恰恰又是決定住戶在今后物業(yè)管理上花費(fèi)多少的關(guān)鍵所在。

比如，依山傍水的住宅令人向往，于是，開(kāi)發(fā)商大做“山水文章”， 近年來(lái)水景樓盤的供應(yīng)更是大大增加。某住宅小區(qū)以水景建設(shè)為宣傳主旨，為此在小區(qū)各出入口、區(qū)內(nèi)主要景觀設(shè)置噴水設(shè)施，住宅的房前屋后也建造了許多聯(lián)網(wǎng)的水道，并以水泵保持水流循環(huán)。

小區(qū)內(nèi)設(shè)置水景固然不錯(cuò)，然而這種人工水景運(yùn)行維護(hù)的花費(fèi)很大。用水、用電、設(shè)備的維護(hù)修理更新等費(fèi)用分?jǐn)偟轿飿I(yè)費(fèi)中，必然大大提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)水平。購(gòu)房者起初可能被水景設(shè)施吸引而購(gòu)房，居住后才明白自己必須為高額的水景設(shè)施使用費(fèi)買單。隨著資源性缺水狀況日益嚴(yán)重，往后自來(lái)水水價(jià)還會(huì)大幅上升，又必然會(huì)帶動(dòng)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的繼續(xù)上漲。所以，若沒(méi)有可資利用的自然水體，居住小區(qū)中的水景設(shè)施還是少建、不建為好。

再如，目前的小區(qū)環(huán)境綠化設(shè)計(jì)已日趨“城市廣場(chǎng)化”、“園林宮廷化”、“綠地觀賞化”，盲目追求所謂“現(xiàn)代化”景觀布局，使用大面積的草坪、廣場(chǎng)、卵石道、密植圖案、水景等，一方面“展示氣派”，一方面低成本形成速成景觀。且不說(shuō)這種綠化方式難以達(dá)到遮蔭、阻隔噪聲塵埃和生成更多新鮮空氣的作用，就日后養(yǎng)護(hù)費(fèi)而言，一片綠草乃至一條水體，養(yǎng)護(hù)所需要的人力財(cái)力知多少？這些費(fèi)用還不是分?jǐn)偟轿飿I(yè)管理費(fèi)中由住戶來(lái)承擔(dān)？筆者發(fā)現(xiàn)，倒是一些老舊小區(qū)，雖然沒(méi)有多少刻意的景觀布置、名貴花卉，卻也喬灌錯(cuò)落，綠樹(shù)成蔭，又無(wú)須多少照料養(yǎng)護(hù)。因此，小區(qū)綠化設(shè)計(jì)時(shí)，還是盡量安排多種樹(shù)少種草，多一點(diǎn)耐貧瘠、耐踐踏的植物，少一點(diǎn)高級(jí)嬌貴的觀賞品種。種下后易成活，日后能成蔭，免養(yǎng)護(hù)或少養(yǎng)護(hù)，那對(duì)住戶就是最實(shí)惠的綠化，可大大減少物業(yè)管理費(fèi)中的綠化維護(hù)費(fèi)開(kāi)支。

如果開(kāi)動(dòng)腦筋，很多諸如防火、防盜、安全與衛(wèi)生死角等問(wèn)題也都能通過(guò)更加科學(xué)、合理、全面的規(guī)劃設(shè)計(jì)而大大改善?？傊?，住宅小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)必須力求科學(xué)、實(shí)惠，多考慮未來(lái)物業(yè)運(yùn)行時(shí)的管理成本，尤其是規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)盡量不要給日后業(yè)主的物業(yè)管理增加經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，盡量不把問(wèn)題留給物業(yè)企業(yè)去解決。而作為一個(gè)成熟的購(gòu)房者，也不要為一些住房廣告中華而不實(shí)的概念、噱頭所迷惑，只有從實(shí)際使用的角度、物業(yè)管理成本的角度，對(duì)小區(qū)布局、建筑單體的設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，細(xì)細(xì)琢磨考量，才能對(duì)購(gòu)房行為做出理性的選擇。

二、建筑質(zhì)量對(duì)物業(yè)管理成本的影響

物業(yè)的維修可分三方面：售后保修、日常維修、大中修。

保修期內(nèi)的物業(yè)維修屬于開(kāi)發(fā)商的職責(zé)，但通常是開(kāi)發(fā)商要求從事前期物業(yè)服務(wù)的物業(yè)企業(yè)去做，包括維修接待、登記、同施工安裝單位聯(lián)系、回訪協(xié)調(diào)等。前期物業(yè)服務(wù)合同中，一般也都少不了“幾小時(shí)受理業(yè)主或使用人報(bào)修。急修幾小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)處理，一般修理幾天內(nèi)完成”等字眼。但即便只是聯(lián)系、協(xié)調(diào)，也需要一定的人力物力。特別是入住前期，處理各種房屋設(shè)施質(zhì)量問(wèn)題，幾乎占去物業(yè)公司一半的工作量。費(fèi)用哪里來(lái)？讓開(kāi)發(fā)商來(lái)支付？你物業(yè)公司不想干（前期物業(yè)服務(wù)）了還差不多！自然是來(lái)自向業(yè)主收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)了。

物業(yè)的日常維修費(fèi)用通常在物業(yè)服務(wù)費(fèi)中列支，是物業(yè)服務(wù)費(fèi)的重要組成部分。至于需要?jiǎng)佑梦飿I(yè)維修資金的物業(yè)大、中修，費(fèi)用雖不直接出自物業(yè)服務(wù)費(fèi)，但也是要業(yè)主買單的。

總之，除一部分售后保修費(fèi)用外，絕大部分維修費(fèi)用總是需要業(yè)主來(lái)負(fù)擔(dān)。如果建筑質(zhì)量高，維修量則小，就能減少物業(yè)維修費(fèi)用，從而降低需要交納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。不過(guò)，就目前尚不健全的建筑、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況而言，購(gòu)房者對(duì)建筑質(zhì)量的選擇大都只能是盲人摸象，憑運(yùn)氣了。至于定點(diǎn)購(gòu)房者（如回遷戶、特定的經(jīng)商戶等），更是毫無(wú)選擇余地。只有規(guī)范和約束建筑商、開(kāi)發(fā)商在建筑質(zhì)量上的行為，同時(shí)依靠有關(guān)質(zhì)量行政管理部門嚴(yán)格把關(guān)，健全質(zhì)量管理機(jī)制，才能為業(yè)主提供質(zhì)量過(guò)硬的物業(yè)，降低竣工后的物業(yè)修理維護(hù)成本，從而降低物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。同時(shí)，物業(yè)行政管理部門是否也能從適于物業(yè)管理、降低物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的角度，探索怎樣以適當(dāng)方式對(duì)建筑質(zhì)量，尤其是住宅小區(qū)的建筑質(zhì)量進(jìn)行控制的方式呢？

三、物業(yè)管理階段如何有效降低管理成本

這個(gè)階段降低物業(yè)服務(wù)成本的渠道有二：一是物業(yè)服務(wù)方式；二是物業(yè)服務(wù)內(nèi)容。

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第八十一條指明了業(yè)主管理自身物業(yè)的三種途徑或方式：自行管理、委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。

我們現(xiàn)在看到的多是業(yè)主或開(kāi)發(fā)商委托物業(yè)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)的方式。這種方式要求物業(yè)企業(yè)提供正規(guī)化、專門化的物業(yè)服務(wù)，服務(wù)項(xiàng)目一般包括秩序維護(hù)、維修運(yùn)行、衛(wèi)生保潔和綠化管護(hù)等。業(yè)內(nèi)人士都知道，物業(yè)管理規(guī)模效益特別明顯，拿普通住宅小區(qū)來(lái)說(shuō)，理論上每一個(gè)項(xiàng)目一般至少要在10萬(wàn)平方米以上，才能使物業(yè)服務(wù)成本按面積分?jǐn)偤?，費(fèi)用水平不突破業(yè)主可以接受的比較合理的水平。如單獨(dú)管理一個(gè)10萬(wàn)平方米以下的小區(qū)，物業(yè)企業(yè)要維持小區(qū)物業(yè)服務(wù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，只有選擇收取較高的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，或是提供縮了水的物業(yè)服務(wù)了（除非有另外渠道的費(fèi)用補(bǔ)貼）。對(duì)于物業(yè)企業(yè)而言，客觀上還要求各個(gè)管理項(xiàng)目的面積總量達(dá)到一定的規(guī)模（如二級(jí)資質(zhì)要求的面積標(biāo)準(zhǔn)）才能維持企業(yè)必需的收支平衡，實(shí)現(xiàn)一定的經(jīng)濟(jì)效益。小型物業(yè)企業(yè)又往往“麻雀雖小，五臟俱全”，管理費(fèi)用相對(duì)大型物業(yè)企業(yè)要高很多，往所服務(wù)的項(xiàng)目中一分?jǐn)?，物業(yè)服務(wù)費(fèi)不高才怪呢！

因此，只有比較大型的小區(qū)，或是地理位置相對(duì)集中的數(shù)個(gè)零星小區(qū)，選擇一家有一定規(guī)模、實(shí)力的物業(yè)企業(yè)實(shí)施管理服務(wù)時(shí)，業(yè)主才有可能獲得比較實(shí)惠的物業(yè)服務(wù)價(jià)格。然而，由于種種現(xiàn)實(shí)原因，我國(guó)“小規(guī)模的物業(yè)”和“小型物業(yè)企業(yè)”不斷生成，大量存在，占有著大部分的市場(chǎng)份額，是目前物業(yè)管理的“主流”。只有期待有關(guān)行政管理部門下大決心，拿出切實(shí)辦法，使“兩小”逐步退出“主流”，最終淡出市場(chǎng)。否則，物業(yè)服務(wù)費(fèi)一般沒(méi)有什么“性價(jià)比”可言的。

關(guān)于業(yè)主自行管理物業(yè)的方式，雖然得到《物權(quán)法》的明文認(rèn)可，但顯然沒(méi)有得到相關(guān)行政部門的實(shí)際支持。其實(shí)，小區(qū)業(yè)主完全可以約定，由各家業(yè)主輪流清理小區(qū)衛(wèi)生或者提供其他公共服務(wù)。這對(duì)于規(guī)模和共用部分面積較小、物業(yè)服務(wù)需求不大的小區(qū)來(lái)說(shuō)，顯然極大地節(jié)省了物業(yè)服務(wù)費(fèi)支出，減輕了業(yè)主的經(jīng)濟(jì)壓力。

《物權(quán)法》還明確規(guī)定，業(yè)主可以委托物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)之外的其他管理人管理物業(yè)。這就是說(shuō)，在業(yè)主不愿委托具有獨(dú)立法人資格的物業(yè)企業(yè)進(jìn)行管理服務(wù)，也不愿自行管理小區(qū)事務(wù)的情況下，可以委托普通的自然人來(lái)為業(yè)主服務(wù)。例如，規(guī)模不大的小區(qū)，業(yè)主完全可以決定聘用一些下崗職工、退休在家的老人負(fù)責(zé)來(lái)客登記、車輛看管、小區(qū)保潔等，而無(wú)須選聘正規(guī)的物業(yè)公司。這樣也可讓業(yè)主大大節(jié)省費(fèi)用。

至于物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，一般綜合性物業(yè)公司都承諾提供較全面的服務(wù)項(xiàng)目。業(yè)主雖然也需要，但不一定非得照單全收。一些地方推出了菜單式物業(yè)服務(wù)辦法，比如杭州市將物業(yè)管理分為公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)、秩序維護(hù)服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)等五大類，每大類又細(xì)分成數(shù)個(gè)小類，每個(gè)小類服務(wù)等級(jí)均從高到低分甲乙丙丁四級(jí)，根據(jù)等級(jí)的高低，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也各不相同，業(yè)主可以選擇需要的服務(wù)等級(jí)。筆者認(rèn)為，除了選擇物業(yè)公司，選擇服務(wù)等級(jí)外，業(yè)主的選擇范圍、權(quán)利應(yīng)該更大些，譬如，對(duì)服務(wù)大項(xiàng)的選擇。如果業(yè)主認(rèn)為某大項(xiàng)（如秩序維護(hù)服務(wù)）成本太高（這項(xiàng)服務(wù)讓物業(yè)公司做的話，費(fèi)用一般占到物業(yè)服務(wù)總成本的一半以上），在簽訂物業(yè)服務(wù)合同前完全可以提出不要。當(dāng)然，物業(yè)企業(yè)可以同意，也可以因此放棄簽訂合同。另外，業(yè)主還可以根據(jù)小區(qū)特點(diǎn)靈活選擇專業(yè)公司（如維修公司、保潔公司、綠化公司等）提供物業(yè)服務(wù)?？傊?，“點(diǎn)菜”比“合菜”要來(lái)得便宜、實(shí)惠

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