物業(yè)管理師

為了幫助考生復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)管理綜合能力這門(mén)學(xué)科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試物業(yè)管理綜合能力復(fù)習(xí)方法，希望可以對(duì)參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學(xué)有所幫助！

突破中國(guó)保安壟斷紅線

國(guó)務(wù)院頒布的《中華人民共和國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例》開(kāi)始實(shí)施。至此國(guó)內(nèi)的物業(yè)管理開(kāi)始全面向香港式“管家”形態(tài)轉(zhuǎn)變。

所謂物業(yè)管理，通俗地講就是物業(yè)“四保”：即保潔、保修、保綠、保安，它是物業(yè)管理公司在管理物業(yè)時(shí)的核心業(yè)務(wù)，并獲得國(guó)家法律的認(rèn)可。解讀《中華人民共和國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)“保安”這個(gè)一業(yè)務(wù)時(shí)是十分值得玩味的。在物業(yè)管理?xiàng)l例中，通篇沒(méi)有保安這個(gè)詞組，關(guān)于保安業(yè)務(wù)“條例”解釋為“對(duì)物業(yè)所有權(quán)、公共秩序的維護(hù)”。所謂物業(yè)所有權(quán)，這里可以理解為私人住宅及相關(guān)的地段，其公共秩序一般是指物業(yè)中人群活動(dòng)的公共場(chǎng)所，只有在這特定的公共場(chǎng)所才會(huì)有公共秩序。對(duì)這特定的公共場(chǎng)所做一具象分析，便不難發(fā)現(xiàn)物業(yè)小區(qū)的停車(chē)場(chǎng)、行人出入的大門(mén)以及小區(qū)內(nèi)的路面等，均屬于公共場(chǎng)所的范疇。而對(duì)這些公共場(chǎng)所進(jìn)行秩序維護(hù)顯然已經(jīng)在實(shí)質(zhì)上具備了保安的功能。上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院副院長(zhǎng)王青蘭博士認(rèn)為，保安不是物業(yè)管理的法定內(nèi)容，國(guó)際上對(duì)物業(yè)管理是有嚴(yán)格的區(qū)分的，如德國(guó)它只是強(qiáng)調(diào)對(duì)建筑物的管理，不涉及到人，類(lèi)似于我國(guó)房改前房管所的功能。當(dāng)前許多國(guó)家都沒(méi)有物業(yè)管理?xiàng)l例。我國(guó)目前實(shí)施的物業(yè)管理?xiàng)l例基本上是延用了香港的管理模式，是一種管家型的。這主要是因?yàn)槲飿I(yè)管理最早出現(xiàn)在深圳、廣東一帶，居住在住宅小區(qū)內(nèi)的居民對(duì)環(huán)境、安全有需求，這樣逐步形成的。當(dāng)前物業(yè)小區(qū)內(nèi)有保安已經(jīng)是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，這次國(guó)家在法規(guī)條文中明確了它的職責(zé)，也就明確了物業(yè)公司從事物業(yè)保安受法律保護(hù)，從這個(gè)意義上講，物業(yè)保安已經(jīng)突破了中國(guó)保安壟斷的紅線。

當(dāng)前全國(guó)物業(yè)管理公司均呈極速擴(kuò)展之勢(shì)，而物業(yè)管理的日常核心業(yè)務(wù)就是物業(yè)保安。以上海為例，每年上海新建的住宅面積超過(guò)1700萬(wàn)平方米，按10萬(wàn)平方米一個(gè)小區(qū)，每年新增保安就有2500多名，這還不包括物業(yè)保安的管理人員在內(nèi)。上海市2002年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全市2200多家物業(yè)公司有員工近11萬(wàn)名，其中持證上崗的保安從業(yè)人員36156名。有關(guān)消息人士認(rèn)為，這是一個(gè)保守的數(shù)字，因?yàn)槟壳拔飿I(yè)公司中的保安沒(méi)有上崗證的大有人在，其比例應(yīng)在20%以上，此是其一。其二許多物業(yè)公司在人員分類(lèi)統(tǒng)計(jì)時(shí)，將保安人員歸類(lèi)到管理人員類(lèi)別中去，這種情況在不少外資、合資物業(yè)公司中較為突出，顯然這是這些公司在條例出臺(tái)之前為了規(guī)避保安業(yè)務(wù)這個(gè)敏感的話(huà)題。

物業(yè)保安作為中國(guó)保安服務(wù)業(yè)中一個(gè)不可忽視的服務(wù)品種，其發(fā)展是非常迅速的。在上海已有許多家物業(yè)公司將業(yè)務(wù)拓展到江浙兩省。如上房物業(yè)公司在杭州管理100多萬(wàn)平方的住宅面積，在當(dāng)?shù)卣衅噶藬?shù)以百計(jì)的保安員。陸家嘴物業(yè)公司所管理的物業(yè)面積已經(jīng)突破了1000萬(wàn)平方米，足跡遍布上海及江蘇的蘇州、無(wú)錫、常熟地區(qū)。

物業(yè)公司跨區(qū)域的擴(kuò)張從根本上提高了物業(yè)公司的管理經(jīng)營(yíng)水平，也使財(cái)富累積得以迅速膨脹。

種種跡象表明，國(guó)內(nèi)許多物業(yè)公司不僅牢牢把持住物業(yè)小區(qū)保安的傳統(tǒng)領(lǐng)域，而且已經(jīng)開(kāi)始向保安公司的保安領(lǐng)域拓展，其勢(shì)頭十分驚人。上海新紀(jì)物業(yè)公司不久前成為上海中級(jí)、高級(jí)法院的公共秩序維護(hù)者，代替了原先由保安公司的保安人員工作。今年歐洲最大的保安專(zhuān)業(yè)公司格魯勃福在中國(guó)成立了物業(yè)公司，他們成功地承接了荷蘭在中國(guó)開(kāi)設(shè)的宜家家具大賣(mài)場(chǎng)的保安業(yè)務(wù)。凡此種種無(wú)一例外地表明，保安已不是壟斷的概念， “戰(zhàn)國(guó)”時(shí)代已經(jīng)到來(lái)，其看不見(jiàn)的戰(zhàn)線上硝煙四起，競(jìng)爭(zhēng)激烈。

坦率地講，物業(yè)公司和保安公司在競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域里已經(jīng)不是站在了同一起跑線上，這可以從公司治理結(jié)構(gòu)、法律法規(guī)保護(hù)、非市場(chǎng)因素干擾三方面來(lái)比較。首先看公司治理結(jié)構(gòu)，物業(yè)公司非常完善，而保安公司法人則是由在職警察擔(dān)任，至今對(duì)保安服務(wù)公司是屬于事業(yè)單位還是企業(yè)單位尚有許多爭(zhēng)論；其次法律法規(guī)，物業(yè)公司有國(guó)務(wù)院頒布的物業(yè)管理?xiàng)l例，而保安公司則處于無(wú)法可依；另外非市場(chǎng)因素干擾，物業(yè)公司基本沒(méi)有非市場(chǎng)因素干擾，完全靠自身服務(wù)在市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)，沒(méi)有歷史包袱和理念束縛，而保安公司至今仍在講社會(huì)效益第一，是重要的輔警力量，在經(jīng)營(yíng)上依靠壟斷獲取利潤(rùn)。

隨著物業(yè)公司的迅猛發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)的一些有識(shí)之士提出對(duì)物業(yè)公司的保安業(yè)務(wù)應(yīng)進(jìn)行規(guī)范管理的設(shè)想。據(jù)悉，有關(guān)城市的房管部門(mén)已會(huì)同當(dāng)?shù)毓病趧?dòng)等部門(mén)擬定“住宅小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)”，希望在其標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)范下，使收入與服務(wù)統(tǒng)一，行業(yè)管理監(jiān)督和企業(yè)經(jīng)營(yíng)分開(kāi)。這是一個(gè)非常好的信息，但無(wú)疑也是向國(guó)內(nèi)的保安服務(wù)公司發(fā)起挑戰(zhàn)。改革已不是要不要的問(wèn)題，而是必須行動(dòng)起來(lái)，否則，競(jìng)爭(zhēng)會(huì)讓許多小保安服務(wù)公司無(wú)法生存。

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