物業(yè)管理師

為了幫助考生復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)管理綜合能力這門(mén)學(xué)科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試物業(yè)管理綜合能力復(fù)習(xí)方法，希望可以對(duì)參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學(xué)有所幫助！

物業(yè)管理公司的責(zé)任是什么?

1.按照政府有關(guān)規(guī)范以及業(yè)主委員會(huì)審定的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃，實(shí)施管理服務(wù)；

2.在業(yè)主、使用人使用房屋前，將住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施使用、維護(hù)的方法、要求、注意事項(xiàng)，以及法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定書(shū)面告知業(yè)主、使用人；

3.經(jīng)常對(duì)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行全面的巡視、檢查，定期對(duì)住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施進(jìn)行養(yǎng)護(hù)；

4.發(fā)現(xiàn)住宅的共用部位、共用設(shè)備或者公共設(shè)施損壞時(shí)，立即采取保護(hù)措施，并按照物業(yè)服務(wù)合同的約定進(jìn)行維修；

5.接到物業(yè)損壞報(bào)修時(shí)，限時(shí)進(jìn)行維修和處理；

6.做好物業(yè)維修、更新及其費(fèi)用收支的各項(xiàng)記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財(cái)務(wù)賬務(wù)；

7.每半年向業(yè)主委員會(huì)報(bào)送物業(yè)維修、更新費(fèi)用的收支賬目，接受審核；

8.定期聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、使用人的意見(jiàn)和建議，改進(jìn)和完善管理服務(wù)；

9.發(fā)現(xiàn)違反本條例或者業(yè)主公約的行為，立即進(jìn)行勸阻、制止，并向業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政機(jī)關(guān)報(bào)告；

10.按照物業(yè)服務(wù)合同約定的要求，做好業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、使用人委托的其他管理服務(wù)事項(xiàng)。

物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調(diào)查報(bào)告

為深入貫徹中央關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的重大戰(zhàn)略部署，全面樹(shù)立和落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀(guān)，為政府研究制定行業(yè)政策提供參考，為有關(guān)部門(mén)加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)提供依據(jù)，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)于2007年二季度開(kāi)始，通過(guò)網(wǎng)上填報(bào)的形式組織全國(guó)各地開(kāi)展了物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調(diào)查。截止去年12月底，完成網(wǎng)上調(diào)查信息數(shù)據(jù)填報(bào)的企業(yè)總數(shù)為4600家，調(diào)查面覆蓋了全國(guó)31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市，共涉及128個(gè)城市和地區(qū)?，F(xiàn)將初步調(diào)查的有關(guān)情況報(bào)告如下：

一、物業(yè)管理行業(yè)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)

隨著我國(guó)住房制度改革和住房商品化政策的持續(xù)推進(jìn)，以及鄉(xiāng)村城市化、城市現(xiàn)代化進(jìn)程的加快，物業(yè)管理作為一個(gè)新興的服務(wù)行業(yè)，近幾年得到了長(zhǎng)足發(fā)展，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展與和諧社會(huì)建設(shè)中發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用。

（一）服務(wù)水平顯著提高

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，這次被調(diào)查企業(yè)所管理的20.39億平方米物業(yè)項(xiàng)目，不再單純是新建商品房項(xiàng)目，而是包括從商品房到經(jīng)濟(jì)適用房、房改房，從住宅物業(yè)到辦公、工業(yè)、醫(yī)院、學(xué)校、機(jī)場(chǎng)、碼頭、車(chē)站、倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館、文物建筑物業(yè)，從小型配套到大型公建，從單門(mén)獨(dú)院到大型社區(qū)，從單一類(lèi)型物業(yè)到綜合性建筑等多種多樣的物業(yè)類(lèi)型。目前，物業(yè)服務(wù)已經(jīng)覆蓋到不動(dòng)產(chǎn)管理的所有領(lǐng)域。

為適應(yīng)業(yè)主乃至社會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)需求的不斷增長(zhǎng)，90％以上被調(diào)查企業(yè)都注重服務(wù)品牌的培植和運(yùn)用，從簡(jiǎn)單的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)到整體的綜合性服務(wù)，從行為規(guī)范到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，從服務(wù)理念到發(fā)展戰(zhàn)略，從傳統(tǒng)管理到創(chuàng)新服務(wù)，從客戶(hù)管理到客戶(hù)滿(mǎn)意，從單項(xiàng)的物業(yè)服務(wù)到綜合的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理，服務(wù)的品質(zhì)和品牌意識(shí)已在全行業(yè)深入人心，物業(yè)管理有效提高了城市管理和房地產(chǎn)管理水平，贏(yíng)得了政府、社會(huì)和廣大業(yè)主的良好贊譽(yù)，被調(diào)查的4600家企業(yè)在2004－2006三年中先后得到縣（區(qū)）級(jí)以上政府部門(mén)表彰達(dá)14635次。

（二）社會(huì)效益表現(xiàn)突出

一是支持就業(yè)再就業(yè)工程，減輕社會(huì)就業(yè)壓力。在被調(diào)查的4600家企業(yè)中，共有772032名從業(yè)人員，平均每個(gè)企業(yè)擁有168名從業(yè)人員。其中，屬于政府機(jī)關(guān)人員分流24972人，企事業(yè)單位人員分流25072人，部隊(duì)轉(zhuǎn)復(fù)軍人56894人，下崗、待業(yè)人員再就業(yè)151753人，大、中專(zhuān)畢業(yè)生分配68373人，農(nóng)民工吸納173710人，殘疾人及其他人員安置20478人。

以上數(shù)據(jù)表明，物業(yè)管理作為勞動(dòng)密集型行業(yè)，在消化剩余勞動(dòng)力方面具有天然優(yōu)勢(shì)，有利于減輕就業(yè)壓力，促進(jìn)社會(huì)的和諧與穩(wěn)定。

二是積極參與社會(huì)公共事務(wù)、協(xié)助公共秩序管理。這次被調(diào)查的企業(yè)中，協(xié)助公安部門(mén)處理治安案件共53920起，協(xié)助有關(guān)方面處理突發(fā)事件30207起，參加搶險(xiǎn)救災(zāi)68905人次。

三是熱心參與社會(huì)公益事業(yè)，自覺(jué)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任。被調(diào)查的企業(yè)中三年來(lái)有793家企業(yè)先后贊助社會(huì)事業(yè)經(jīng)費(fèi)4035.66萬(wàn)元，捐助希望工程和幫扶貧困母親等活動(dòng)經(jīng)費(fèi)4177.84萬(wàn)元。

（三）經(jīng)濟(jì)效益逐步改善

統(tǒng)計(jì)數(shù)字反映，4118家填報(bào)企業(yè)現(xiàn)有資產(chǎn)總值4010501.3萬(wàn)元，平均資產(chǎn)總值973.9萬(wàn)元；4190家填報(bào)企業(yè)2006年經(jīng)營(yíng)總收入達(dá)2769375.3萬(wàn)元，平均經(jīng)營(yíng)收入660.9萬(wàn)元；3727家填報(bào)企業(yè)完成營(yíng)業(yè)稅金及附加150393.83萬(wàn)元，平均完成營(yíng)業(yè)稅金及附加40.4萬(wàn)元；1581家填報(bào)企業(yè)上繳企業(yè)所得稅金42352.54萬(wàn)元，平均上繳企業(yè)所得稅金26.8萬(wàn)元；2006年盈利企業(yè)為1825家，占調(diào)查企業(yè)的39.7％，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額達(dá)149797.5萬(wàn)元，平均利潤(rùn)額82.1萬(wàn)元。

以上數(shù)據(jù)表明，目前大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模偏小，創(chuàng)富能力差。我們注意到，一些企業(yè)未將多種經(jīng)營(yíng)收入計(jì)算在內(nèi)以及基于其它因素的考慮，在上報(bào)相關(guān)收入數(shù)據(jù)時(shí)有所保留。但近半數(shù)企業(yè)未能盈利，而且盈利企業(yè)的平均利潤(rùn)額僅為82.1萬(wàn)元，反映了多數(shù)企業(yè)生存狀況的困難，缺乏可持續(xù)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

另外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供服務(wù)過(guò)程中，積極為業(yè)主出謀劃策，采取多種方式提高物業(yè)經(jīng)營(yíng)效益，其中238家企業(yè)三年中通過(guò)改善服務(wù)，提高房屋出租率等，為業(yè)主增加租金收益24667.16萬(wàn)元。還有298家企業(yè)通過(guò)節(jié)能改造，為業(yè)主增加經(jīng)濟(jì)效益8949.24萬(wàn)元。

（四）環(huán)境效益初步顯現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)在環(huán)境效益方面的作用也是十分明顯的。由于物業(yè)管理覆蓋了城市大部分區(qū)域，污染減少了、社區(qū)整潔了，環(huán)境優(yōu)美了，生活方便了，人們的環(huán)境意識(shí)不斷增強(qiáng)，生活習(xí)慣日益文明。

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