物業(yè)管理師

為了幫助考生復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)經(jīng)營管理這門學(xué)科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試物業(yè)經(jīng)營管理輔導(dǎo)資料，希望可以對(duì)參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學(xué)有所幫助！

房地產(chǎn)價(jià)格的含義

房地產(chǎn)價(jià)格（目前主要以房產(chǎn)價(jià)格來表現(xiàn)，土地價(jià)格則隱含在房價(jià)之中，據(jù)此，以下簡稱房產(chǎn)價(jià)格）是由房屋生產(chǎn)經(jīng)營過程中的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間形成的價(jià)值的貨幣表現(xiàn)形式。房產(chǎn)價(jià)格的制定，應(yīng)以正常生產(chǎn)、合理經(jīng)營情況下的社會(huì)平均生產(chǎn)成本，流通費(fèi)用，加上合理利潤和應(yīng)納稅金為依據(jù)。

房產(chǎn)價(jià)格在生產(chǎn)、流通、消費(fèi)過程中，從不同的角度和不同的計(jì)算方法來看，可以劃分為如下幾種表現(xiàn)形式：

1從房屋的使用性質(zhì)來分，有生產(chǎn)用房價(jià)格、住宅用房價(jià)格和其他用房價(jià)格。

2從房屋生產(chǎn)流通過程來分，有開發(fā)建筑安裝造價(jià)與經(jīng)營銷售價(jià)格。

3從國家管理房產(chǎn)價(jià)格的形式來分，有國家定價(jià)、國家指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

4從房產(chǎn)價(jià)格的計(jì)算方法來分，有平均價(jià)格、基本價(jià)格和銷售價(jià)格。

5從房產(chǎn)經(jīng)營方式來分，有房屋出售價(jià)格與房屋出租價(jià)格。

房產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)

房產(chǎn)同其它商品一樣，具有價(jià)值和使用價(jià)值。但是房產(chǎn)與其他商品相比，又有其特殊的屬性，其價(jià)值與價(jià)格的構(gòu)成，又有不同于其它商品的特點(diǎn)。

1房產(chǎn)價(jià)格形成的因素很多。以北京為例，目前的房屋建設(shè)成本，不僅含有建筑安裝費(fèi)、勘查設(shè)計(jì)費(fèi)、土地征用拆遷安置費(fèi)、稅金和利潤等必須的費(fèi)用，而且含有四源費(fèi)、大市政費(fèi)、公共建筑配套工程費(fèi)等。由此可以看出，房產(chǎn)價(jià)格形成的因素比其它商品價(jià)格形成的因素要多得多。這樣，就使新建商品房的銷售價(jià)不斷上漲，居高不下。2012年物業(yè)管理師考試報(bào)名

2房產(chǎn)價(jià)格中隱含著土地價(jià)格。當(dāng)前，在城市房產(chǎn)的交易價(jià)格中，均隱含著土地價(jià)格。在一個(gè)城市內(nèi)，建筑結(jié)構(gòu)、建筑標(biāo)準(zhǔn)、建筑形式、建筑年代、建筑用料、裝修設(shè)備、使用性質(zhì)等完全相同的房屋，只是由于地段環(huán)境的不同，房屋的價(jià)格往往差別很大。地處市區(qū)繁華地段的房屋價(jià)格要比郊區(qū)不繁華地段的房屋價(jià)格高出許多，有的差價(jià)達(dá)一倍以上。這種差價(jià)實(shí)質(zhì)上是一種超額利潤，它屬于土地的級(jí)差收益，大部分應(yīng)該歸土地所有者即國家所有，而不應(yīng)該全部歸房屋產(chǎn)權(quán)人所有。

3房產(chǎn)價(jià)值實(shí)現(xiàn)的形式多、時(shí)間長。由于房屋使用期限長，絕大多數(shù)房屋都要使用30年到80年，而且用途廣泛，其價(jià)值實(shí)現(xiàn)的形式也多種多樣。用于市民居住的房屋，其價(jià)值可能隨著房屋出售一次實(shí)現(xiàn)，也可能通過房屋出租經(jīng)過多年才能實(shí)現(xiàn)。由于企業(yè)生產(chǎn)和經(jīng)營的房屋，均屬于固定資產(chǎn)，其價(jià)值要通過折舊逐年加以實(shí)現(xiàn)。

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