物業(yè)管理師

為了幫助考生復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理這門學(xué)科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理輔導(dǎo)資料，希望可以對(duì)參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學(xué)有所幫助！

物業(yè)價(jià)格評(píng)估的程序

物業(yè)估價(jià)是一項(xiàng)很復(fù)雜的活動(dòng)，它是一項(xiàng)政策性、技術(shù)性很強(qiáng)的工作，要高效、高質(zhì)量地評(píng)估物業(yè)價(jià)格，必須建立科學(xué)的估價(jià)程序，使估價(jià)工作規(guī)范化、制度化、以保證評(píng)估過程中的工作質(zhì)量，降低人力、物力的消耗，能在最短的時(shí)間內(nèi)準(zhǔn)確地完成估價(jià)任務(wù)。

（一）申請(qǐng)與受理

物業(yè)的評(píng)估可分為如下兩種：

1程序性評(píng)估

物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移（買賣、繼承、贈(zèng)與等）過程中，主管部門為了加強(qiáng)管理，而進(jìn)行的評(píng)估。

2委托性評(píng)估

業(yè)主或交易雙方的當(dāng)事人，為掌握該物業(yè)的價(jià)值，委托評(píng)估機(jī)構(gòu)或其他有關(guān)部門進(jìn)行的評(píng)估。

不論程序評(píng)估或委托性評(píng)估，當(dāng)事人都要向受委托的評(píng)估機(jī)構(gòu)提出書面申請(qǐng)，并按規(guī)定填寫評(píng)估委托書。

受理單位應(yīng)按管轄原則、有償原則及自愿原則決定是否受理。

（二）明確估價(jià)目的

受理部門在接受委托后，首先要明確估價(jià)的目的。一般估價(jià)的目的如下：

1房地產(chǎn)抵押估價(jià)

委托評(píng)估人以房地產(chǎn)抵押的形式向銀行獲取貸款，需作該宗物業(yè)的市值估價(jià)。

2房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償估價(jià)

委托估價(jià)人在需要占用某房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)對(duì)原使用者的拆遷做出經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，其依據(jù)為該物業(yè)的市值估價(jià)。

3房地產(chǎn)底價(jià)評(píng)估

委托估價(jià)人進(jìn)行房地產(chǎn)出讓、轉(zhuǎn)讓的招標(biāo)、拍賣工作前，要對(duì)該宗物業(yè)進(jìn)行底價(jià)的評(píng)估。

4房地產(chǎn)買賣評(píng)估

委托估價(jià)人在購(gòu)買某宗房地產(chǎn)時(shí)，需要對(duì)該宗房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。

5房地產(chǎn)投資價(jià)值估價(jià)

委托評(píng)估人在以房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)合作的投資資本時(shí)，需對(duì)該宗房地產(chǎn)作出價(jià)值評(píng)估。

6房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)糾紛估價(jià)

委托評(píng)估人在發(fā)生房地產(chǎn)糾紛時(shí)，要做該宗房地產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估。

7其他

如房地產(chǎn)保險(xiǎn)；購(gòu)買房地產(chǎn)抵押、公債、證券；確定建筑物更新的可行性；確定破產(chǎn)清算價(jià)格；判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)供需走向等。

（三）物業(yè)估價(jià)合同

物業(yè)估價(jià)合同是指委托評(píng)估方和受理評(píng)估方，經(jīng)雙方充分協(xié)商，為實(shí)現(xiàn)物業(yè)的估價(jià)目的，確定雙方的權(quán)利和義務(wù)所簽訂的契約。估價(jià)合同應(yīng)取得公證，以得到法律保護(hù)。

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