物業(yè)管理師

為了幫助考生復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)管理綜合能力這門(mén)學(xué)科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試物業(yè)管理綜合能力復(fù)習(xí)方法，希望可以對(duì)參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學(xué)有所幫助！

住宅小區(qū)停車(chē)場(chǎng)產(chǎn)權(quán)歸屬法律分析

目前住宅小區(qū)內(nèi)停車(chē)場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)歸屬和收費(fèi)問(wèn)題，一直是物業(yè)管理中矛盾的焦點(diǎn)，圍繞著上述問(wèn)題的爭(zhēng)議和糾紛一直不斷，因此，如何正確的解決小區(qū)內(nèi)公共停車(chē)場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題，從而對(duì)停車(chē)場(chǎng)是否應(yīng)該收費(fèi)、如何收費(fèi)、費(fèi)用如何分配給出法律的解答，是目前法學(xué)理論和立法實(shí)踐中必須面對(duì)的一個(gè)問(wèn)題。

由于我國(guó)目前尚無(wú)統(tǒng)一的物權(quán)立法，因此，我們需要從現(xiàn)有的規(guī)定出發(fā)，借助物權(quán)理論研究的成果，進(jìn)一步的推理，來(lái)分析小區(qū)內(nèi)停車(chē)場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題。

一、住宅小區(qū)公共停車(chē)場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)歸屬

開(kāi)發(fā)建設(shè)單位通過(guò)劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓等方式獲得土地使用權(quán)以后，在土地上進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，形成房屋以及包括道路、綠地、停車(chē)場(chǎng)等在內(nèi)的附屬設(shè)施。在開(kāi)發(fā)建設(shè)單位對(duì)小區(qū)內(nèi)的任何財(cái)產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓以前，小區(qū)內(nèi)除土地以外財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)或者土地使用權(quán)都是歸開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的。在開(kāi)發(fā)建設(shè)單位開(kāi)始出售住房以后，其他人要獲得小區(qū)內(nèi)財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)或者土地使用權(quán)只能通過(guò)兩個(gè)途徑，一是通過(guò)一定的法律行為取得，其中主要是轉(zhuǎn)讓和贈(zèng)與。通過(guò)和開(kāi)發(fā)建設(shè)單位簽訂轉(zhuǎn)讓合同或者贈(zèng)與合同取得所有權(quán)或者土地使用權(quán)。二是按照物權(quán)理論當(dāng)中主物和從物的變動(dòng)規(guī)則取得。在物權(quán)理論當(dāng)中，從物是附屬于主物的，當(dāng)主物的所有權(quán)或者使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，從物的所有權(quán)或者使用權(quán)也應(yīng)當(dāng)相應(yīng)的發(fā)生轉(zhuǎn)移。同時(shí)，按照物權(quán)的公示公信原則，物權(quán)必須以一定的外部形式表現(xiàn)出來(lái)，對(duì)于動(dòng)產(chǎn)，占有是其物權(quán)公示的方式；對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)，登記是其公示的方式。因此，對(duì)于小區(qū)內(nèi)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移，同時(shí)也要完成法定的公示方式，才能得以實(shí)現(xiàn)。

如果沒(méi)有上述的情形，即沒(méi)有雙方關(guān)系財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的合意，也不是從物附屬于主物轉(zhuǎn)移，同時(shí)還沒(méi)有一定的公示，就不會(huì)發(fā)生所有權(quán)或者使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。也就是說(shuō)，具體到停車(chē)場(chǎng)，要判斷其所有權(quán)或者使用權(quán)是否轉(zhuǎn)移，一要看是否有轉(zhuǎn)移的基礎(chǔ)原因，也就是前面論述的兩種情況；二要看是否完成了法定的公示要求，也就是是否有產(chǎn)權(quán)的登記。除此以外，都不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果。

小區(qū)內(nèi)公共停車(chē)場(chǎng)的情況是很復(fù)雜，下面將針對(duì)每一種情況分別進(jìn)行分析：

第一，小區(qū)內(nèi)利用公共道路所設(shè)置的停車(chē)場(chǎng)。這一類停車(chē)場(chǎng)只存在使用權(quán)的爭(zhēng)議問(wèn)題。這類停車(chē)場(chǎng)的使用權(quán)應(yīng)當(dāng)是依附于道路的使用權(quán)歸屬的，道路的使用權(quán)歸誰(shuí)，在道路上設(shè)置的停車(chē)場(chǎng)的使用權(quán)也就相應(yīng)的屬于誰(shuí)。那么小區(qū)內(nèi)公共道路的使用權(quán)屬于誰(shuí)呢？我認(rèn)為，小區(qū)內(nèi)的公共道路是作為房屋的從物而存在的。判斷一個(gè)物是否是從物，兩個(gè)重要的標(biāo)準(zhǔn)是這個(gè)物在效用上是否有獨(dú)立性，在結(jié)構(gòu)上是否是主物的組成部分。只有那些并不是主物的組成部分，同時(shí)又不具有獨(dú)立的效用，其效用是依附于主物而發(fā)揮的物，才可以成為從物。小區(qū)內(nèi)的公共道路在結(jié)構(gòu)是獨(dú)立于房屋的，同時(shí)并不以交通運(yùn)輸為其存在的目的，而主要還是使用房屋的人方便。因此，我認(rèn)為，小區(qū)內(nèi)的公共道路是作為房屋的一種從物而存在。當(dāng)房屋的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，道路的使用權(quán)相應(yīng)的也應(yīng)當(dāng)發(fā)生轉(zhuǎn)移。房屋的所有權(quán)人，也同時(shí)成為公共道路的共同使用權(quán)人，按照一定的份額享有公共道路的使用權(quán)?；诖?，在小區(qū)公共道路上設(shè)置的停車(chē)場(chǎng)的使用權(quán)，同樣也應(yīng)當(dāng)屬于所有房屋所有權(quán)人。

第二，小區(qū)內(nèi)按照規(guī)劃單獨(dú)建設(shè)的地上停車(chē)場(chǎng)。這一類停車(chē)場(chǎng)同樣只存在使用權(quán)的問(wèn)題。但使用權(quán)不存在從物跟隨主物發(fā)生權(quán)利轉(zhuǎn)移的問(wèn)題，這一類的停車(chē)場(chǎng)的使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的唯一原因就是根據(jù)雙方的法律行為，主要的是轉(zhuǎn)讓和贈(zèng)與。具體到實(shí)踐中，如果開(kāi)發(fā)建設(shè)單位和小區(qū)內(nèi)的業(yè)主沒(méi)有就這一類停車(chē)場(chǎng)使用權(quán)進(jìn)行約定，這一類停車(chē)場(chǎng)的使用權(quán)就應(yīng)當(dāng)歸其投資建設(shè)者所有。如果業(yè)主和開(kāi)發(fā)建設(shè)單位就這一類停車(chē)場(chǎng)的使用權(quán)進(jìn)行了約定，則按約定確定其使用權(quán)歸屬，需要注意的是，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)必須經(jīng)登記才發(fā)生權(quán)利轉(zhuǎn)移的要求，此時(shí)，必須辦理使用權(quán)的變更登記才產(chǎn)生使用權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效果。

當(dāng)然，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位也可以同業(yè)主約定在這些停車(chē)位的使用權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移的前提下，允許業(yè)主使用，這種使用在開(kāi)發(fā)建設(shè)單位和業(yè)主之間產(chǎn)生租賃關(guān)系，但此時(shí)業(yè)主享有的權(quán)利是一種債權(quán)，而不是一種物權(quán)，不具有排他的效力。

第三，小區(qū)內(nèi)的地下停車(chē)庫(kù)。地下停車(chē)庫(kù)和地上停車(chē)場(chǎng)又是不同的，地下停車(chē)場(chǎng)并不依附于土地，而是已經(jīng)具有了本身結(jié)構(gòu)上的獨(dú)立性。因此，地下停車(chē)庫(kù)構(gòu)成一個(gè)獨(dú)立的物，并不是從物，不產(chǎn)生跟隨主物發(fā)生權(quán)利轉(zhuǎn)移的問(wèn)題。那么，地下停車(chē)庫(kù)的所有權(quán)同樣在沒(méi)有特別的約定時(shí)，應(yīng)當(dāng)歸最初的投資建設(shè)者所有。

地下停車(chē)場(chǎng)往往是由很多的停車(chē)位組成的，這些停車(chē)位都是處于同一個(gè)封閉的空間內(nèi)，并不具有結(jié)構(gòu)上的獨(dú)立性，因此，不能單獨(dú)成為物權(quán)的客體，因此，這些停車(chē)位可以根據(jù)約定由不同的人使用，但是使用者對(duì)其只有債權(quán)而沒(méi)有物權(quán)。也就是說(shuō)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位不能將地下停車(chē)庫(kù)中的各個(gè)停車(chē)位的所謂所有權(quán)或者使用權(quán)分別轉(zhuǎn)移給不同的主體。但是，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位可以通過(guò)合同允許不同的主體分別使用不同的車(chē)位，但這種權(quán)利只是一種債權(quán)，不具有排他的效力。

二、住宅小區(qū)公共停車(chē)場(chǎng)產(chǎn)權(quán)歸屬的立法問(wèn)題

從前面的分析可以看出，確定住宅小區(qū)內(nèi)公共停車(chē)場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)歸屬，涉及到下列一些最基本的民事制度：

一是物權(quán)客體的界定。什么樣的物可以成為物權(quán)的客體，單獨(dú)的停車(chē)位到底是不是獨(dú)立的物權(quán)的客體。地下停車(chē)庫(kù)和地上停車(chē)場(chǎng)在法律性質(zhì)上是不是有區(qū)別等。

二是主物和從物的劃分。如前所分析的，從物的權(quán)利隨主物轉(zhuǎn)移，因此，如何認(rèn)定主物和從物對(duì)于確定某些部位的權(quán)利歸屬非常重要，到底小區(qū)內(nèi)哪些部位可以成為房屋這一主物的從物，需要法律對(duì)從物的認(rèn)定加以明確。

三是物權(quán)轉(zhuǎn)移的規(guī)則。從物的權(quán)利是否隨主物轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移，所有權(quán)或者使用權(quán)產(chǎn)生、變更的依據(jù)到底有哪些等等。

這些問(wèn)題都是最基本的民事制度范疇，因而只能通過(guò)完善物權(quán)立法，在國(guó)家基本民事法律制度當(dāng)中加以解決。在這些最基本的問(wèn)題確定的前提下，小區(qū)內(nèi)的停車(chē)場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)歸屬就主要應(yīng)當(dāng)通過(guò)各民事主體本身的約定來(lái)解決，國(guó)家立法不可能具體規(guī)定到哪一個(gè)部位歸誰(shuí)所有。

國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》沒(méi)有對(duì)停車(chē)場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)歸屬進(jìn)行明確的規(guī)定。這樣的做法是明智的。根據(jù)《立法法》的規(guī)定，基本的民事制度只能由法律規(guī)定，在前述的基本民事制度、民事活動(dòng)規(guī)則沒(méi)有解決的情況下，行政法規(guī)對(duì)小區(qū)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬進(jìn)行規(guī)定是徒勞無(wú)功的，同時(shí)也有可能造成國(guó)家立法對(duì)民事權(quán)利不正當(dāng)?shù)母深A(yù)。實(shí)際上，國(guó)家立法對(duì)于民事權(quán)利，只應(yīng)當(dāng)明確最基本的活動(dòng)原則，具體到停車(chē)場(chǎng)的歸屬問(wèn)題，就是要明確物權(quán)取得、變更的一系列規(guī)則，然后由當(dāng)事人根據(jù)這些規(guī)則，通過(guò)自己的民事行為明確物權(quán)的歸屬。

三、明確住宅小區(qū)公共停車(chē)場(chǎng)產(chǎn)權(quán)歸屬的其他注意事項(xiàng)

第一，應(yīng)當(dāng)完善商品房買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容。以前商品房買(mǎi)賣(mài)合同對(duì)公用部位的約定（即通常說(shuō)的公攤面積）通常只包括建筑物內(nèi)的部分，目前業(yè)主的共用部位已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不再局限于單幢建筑物內(nèi)。事實(shí)上，業(yè)主在購(gòu)房是實(shí)際上已經(jīng)支付了很大一部分建筑物以外的共用部位的開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，因此，理應(yīng)對(duì)這些部位享有一定的權(quán)利。合同中對(duì)這些部分進(jìn)行約定應(yīng)當(dāng)明確分?jǐn)偟姆秶?、分?jǐn)偟谋壤约百M(fèi)用的計(jì)算等。

第二，嚴(yán)格執(zhí)行土地權(quán)屬登記制度。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定，業(yè)主在取得房屋所有權(quán)后，應(yīng)當(dāng)憑房屋所有權(quán)證書(shū)向土地管理部門(mén)申請(qǐng)土地使用權(quán)證書(shū)。業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)在房屋所有權(quán)證書(shū)和土地使用權(quán)證書(shū)，這兩個(gè)證書(shū)上。根據(jù)物權(quán)的公示原則，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)必須經(jīng)登記公示才能生效，因此，業(yè)主的土地使用權(quán)也只有在登記部門(mén)進(jìn)行登記以后才能真正取得。

但是從現(xiàn)在的實(shí)踐來(lái)看。購(gòu)房人在購(gòu)買(mǎi)房屋是往往只是取得房產(chǎn)管理部門(mén)發(fā)的房屋所有權(quán)證，而沒(méi)有土地使用權(quán)證，也沒(méi)有到土地部門(mén)進(jìn)行登記的做法。這樣就使得業(yè)主的土地權(quán)利一直都是模糊的。這種模糊對(duì)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利是一種侵害，尤其在遇到拆遷等的時(shí)候，業(yè)主無(wú)法證明自己的土地權(quán)利，在獲得拆遷補(bǔ)償?shù)臅r(shí)候，其合法權(quán)益就容易受到侵害。因此，在購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同、明確土地權(quán)利分?jǐn)傄院螅瑧?yīng)當(dāng)根據(jù)合同的約定到土地部門(mén)進(jìn)行土地權(quán)利的登記，在登記中明確權(quán)利人的權(quán)利范圍

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