物業(yè)管理師

為了幫助考生復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)經(jīng)營管理這門學(xué)科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試相關(guān)輔導(dǎo)資料，希望可以對參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學(xué)有所幫助！

三、房地產(chǎn)市場的機(jī)制

房地產(chǎn)市場的運(yùn)作機(jī)制，在很大程度上取決于整個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)體制。世界各國的經(jīng)濟(jì)體制有兩個(gè)極端，一種是自由市場經(jīng)濟(jì)，另一種是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，還有許多國家的經(jīng)濟(jì)體制均介于兩者之間。我國目前發(fā)展的是社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)，在這種經(jīng)濟(jì)體制下，作為市場經(jīng)濟(jì)核心的價(jià)格機(jī)制對市場起著由醒的調(diào)節(jié)作用，但作為計(jì)劃經(jīng)濟(jì)特征的國家宏觀調(diào)控仍然對市場產(chǎn)生著重要的影響。隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，價(jià)格機(jī)制的作用在逐漸增強(qiáng)。

人們經(jīng)常使用市場供求關(guān)系曲線，通過建立起某種產(chǎn)品的單位價(jià)格與該產(chǎn)品在單位時(shí)間內(nèi)的供求數(shù)量關(guān)系，來幫助了解價(jià)格機(jī)制對市場供求關(guān)系的調(diào)節(jié)作用。在利用圖5—3分析價(jià)格與供求數(shù)量的關(guān)系時(shí)，有三個(gè)方面的問題值得注意，一是要有一個(gè)單位時(shí)間周期的概念，因?yàn)槊撾x了時(shí)間來分析供求數(shù)量問題是沒有任何意義的，這里的單位時(shí)間通常是年、季度或月；二是為了分析問題方便，進(jìn)行了除價(jià)格和供求數(shù)量外其他影響因素都不發(fā)生變化的假設(shè)，實(shí)際上我們很容易發(fā)現(xiàn)，影響需求數(shù)量的因素除價(jià)格外往往還有消費(fèi)者收人變化和不同商品之間的替代關(guān)系等；三是為分析問題方便把供給和需求曲線都簡化成了直線，這樣做能滿足定性分析的需要。

從圖5—3中的供給曲線和需求曲線不難看出，某種商品的單位價(jià)格上升會(huì)導(dǎo)致需求量的減少和供給量的增加。供給和需求曲線的交點(diǎn)正為市場均衡點(diǎn)。所對應(yīng)的價(jià)格P稱為均衡價(jià)格，在這樣的價(jià)格下，既沒有多余的供給，也沒有更多的需求，供給量和需求量相等，生產(chǎn)者和消費(fèi)者皆大歡喜。我們可以通過圖5—4所示的情況，來說明這一特殊的市場概念。假如在某城市的住宅市場上，新建住宅的均衡價(jià)格為50萬元，均衡供求數(shù)量為2000套。如果每套住宅的銷售價(jià)格變?yōu)?5萬元，就會(huì)出現(xiàn)供給過剩從而導(dǎo)致住宅不能銷售出去的情況，而要使市場達(dá)到均衡點(diǎn)正，就需要將價(jià)格下調(diào)，使需求曲線從H變到E、供給曲線從h變到正；而如果每套住宅的銷售價(jià)格變?yōu)?5萬元，就會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求從而導(dǎo)致住宅供給短缺，要想使市場在每套住宅50萬元的價(jià)格下達(dá)到均衡，就需提升銷售價(jià)格，使需求從F減少到E、供給從f增加到E。

在任何一個(gè)市場上，供給和需求曲線都能形成一個(gè)均衡(點(diǎn))價(jià)格，但市場的這種均衡也有穩(wěn)定和非穩(wěn)定之分，如果市場價(jià)格由于某種因素的作用脫離了均衡點(diǎn)，但在各種市場因素的作用下又能形成一個(gè)新的供求平衡點(diǎn)，則這種均衡叫做穩(wěn)定均衡；如果原有的均衡狀態(tài)被打破后不能形成一個(gè)新的均衡點(diǎn)，則這種均衡就叫做非穩(wěn)定均衡。穩(wěn)定均衡和非穩(wěn)定均衡之間的區(qū)別可以用兩個(gè)受力變形后的球來說明，一個(gè)球是硬橡皮球，其受壓后會(huì)變形，但壓力消除后能恢復(fù)原狀；另一個(gè)球是橡皮泥制作的球，其受壓后也會(huì)變形，但壓力撤銷后不能再恢復(fù)原狀。前者就是穩(wěn)定平衡，后者就是不穩(wěn)定平衡。

當(dāng)市場條件發(fā)生變化時(shí)，供求關(guān)系曲線就會(huì)發(fā)生變化。例如，住房抵押貸款利率上升或貸款價(jià)值比率下降時(shí)，如果其他因素保持不變，商品住宅需求就會(huì)減少。如圖5—5所示，商品住宅需求曲線由D1變?yōu)镈2，如果住宅價(jià)格仍為戶，則居民購買商品住宅的需求量下降為Qa，如果開發(fā)商供給的商品住宅數(shù)量仍為Q，則市場上就會(huì)有積壓的商品住宅量Q—Qa出現(xiàn)。然而，開發(fā)商往往要降低價(jià)格以減少其商品房積壓，在降價(jià)的情況下居民會(huì)有更多的需求數(shù)量，這樣就達(dá)到了一個(gè)新的市場均衡，這個(gè)新的均衡價(jià)格就是圖5—5中的P1，而新的供求平衡的數(shù)量是Q1。

房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)和細(xì)分

第三節(jié)  房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與市場指標(biāo)

一、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)

從宏觀上說，房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)包括總量結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供求結(jié)構(gòu)和投資結(jié)構(gòu)。2012年物業(yè)管理師報(bào)名時(shí)間要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定的市場目標(biāo)，保持房地產(chǎn)業(yè)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，必須準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場上的這些主要結(jié)構(gòu)關(guān)系。

1．總量結(jié)構(gòu)：從房地產(chǎn)市場整體出發(fā)，分析開發(fā)和銷售之間的數(shù)量結(jié)構(gòu)關(guān)系，考察房地產(chǎn)供求之間的總量差距。

2．區(qū)域結(jié)構(gòu)：分析在全國不同地區(qū)之間，房地產(chǎn)市場發(fā)育情況的差異和特點(diǎn)，考察不同區(qū)域或城市之間，房地產(chǎn)市場的開發(fā)規(guī)模、主要物業(yè)類型、房價(jià)水平和政策措施的差異。

3．產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：從經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段出發(fā)，考察房地產(chǎn)市場中住宅、寫字樓和商業(yè)用房等不同物業(yè)類型之間的投資比例關(guān)系，分析其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)布局的合理程度。

4．供求結(jié)構(gòu)：針對某一物業(yè)類型，分析其市場內(nèi)部不同檔次物業(yè)的供求關(guān)系；并從市場發(fā)展的實(shí)際情況出發(fā)，判別供給檔次和需求水平之間是否處于錯(cuò)位的狀態(tài)。

5．投資結(jié)構(gòu)：根據(jù)投資者參與市場的不同投資目的和投資方式，具體分析不同投資方式的適用空間，以及彼此之間的動(dòng)態(tài)協(xié)調(diào)關(guān)系。

二、房地產(chǎn)市場細(xì)分

從識別和把握房地產(chǎn)宏觀市場環(huán)境的角度出發(fā)，我們可以按照地域范圍、房地產(chǎn)類型、增量存量、交易形式等標(biāo)準(zhǔn)，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行細(xì)分。

(一)按地域細(xì)分

房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，表明其受地區(qū)性需求的依賴程度很大，這決定了房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場，人們認(rèn)識和把握房地產(chǎn)市場的狀況，也多從地域概念開始，因此按地域范圍對房地產(chǎn)市場進(jìn)行劃分，是房地產(chǎn)市場劃分的主要方式。

地域所包括的范圍可大可小，由于房地產(chǎn)市場主要集中在城市化地區(qū)，所以最常見的是按城市劃分，例如北京市房地產(chǎn)市場、上海市房地產(chǎn)市場、北海市房地產(chǎn)市場等。對于比較大的城市，其城市內(nèi)部各區(qū)域間的房地產(chǎn)市場往往存在較大差異，因此常常還要按照城市內(nèi)的某一個(gè)具體區(qū)域劃分，如上海浦東新區(qū)房地產(chǎn)市場、北京亞運(yùn)村地區(qū)房地產(chǎn)市場、深圳市羅湖區(qū)房地產(chǎn)市場等。從把握某一更大范圍房地產(chǎn)市場狀況的角度，除按城市劃分外，還可以按省或自治區(qū)所轄的地域劃分，如海南省房地產(chǎn)市場、山東省房地產(chǎn)市場等。當(dāng)然我們還可以說中國華北地區(qū)房地產(chǎn)市場、美國房地產(chǎn)市場、東南亞地區(qū)房地產(chǎn)市場、亞洲房地產(chǎn)市場、世界房地產(chǎn)市場等。但一般來說，市場所包括的地域范圍越大，其研究的深度就越淺，研究成果對房地產(chǎn)投資者的實(shí)際意義也就越小。

(二)按房地產(chǎn)用途細(xì)分

由于不同類型房地產(chǎn)在投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、產(chǎn)品功能、面向客戶的類型等方面均存在較大差異，2012年物業(yè)管理師考試時(shí)間因此需要按照房地產(chǎn)的用途，將其分解為若干子市場。如居住物業(yè)市場(含普通住宅、別墅、公寓市場等)、商業(yè)物業(yè)市場(寫字樓、零售商場或店鋪、休閑旅游設(shè)施、酒店市場等)、工業(yè)物業(yè)市場(標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房、工業(yè)寫字樓、倉儲用房等市場)、特殊物業(yè)市場、土地市場等。

(三)按存量增量細(xì)分

通常將房地產(chǎn)市場劃分為三級市場：一級市場(土地使用權(quán)出讓市場)、二級市場(土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場)、三級市場(存量房地產(chǎn)交易市場)。而更加清晰的劃分是按照增量存量的方式，將土地劃分為一級土地市場和二級土地市場，將房屋劃分為一級房屋市場(增量市場或一手房市場)和二級房屋市場(存量市場或二手房市場)。房地產(chǎn)增量和存量市場之間是一種互動(dòng)關(guān)系，存量市場的活躍，不僅有利于存量房地產(chǎn)資源的有效配置，而且由于房地產(chǎn)市場中存在的“過濾”現(xiàn)象，能促進(jìn)增量市場的發(fā)展。

(四)按交易形式細(xì)分

按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)買賣、租賃和抵押。由于同一時(shí)期、同一地域范圍內(nèi)某種特定類型房地產(chǎn)的不同交易形式，均有其明顯的特殊性，因此依不同房地產(chǎn)交易形式對市場進(jìn)行劃分也就成為必然。土地的交易包括土地買賣、租賃和抵押等子市場，由于我國城市土地所有權(quán)屬于國家，因此土地交易實(shí)質(zhì)是土地使用權(quán)的交易；新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易，存在著銷售(含預(yù)售)、租賃(含預(yù)租)和抵押等子市場；面向存量房屋的交易，則存在著租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、保險(xiǎn)等子市場。

(五)按目標(biāo)市場細(xì)分

從市場營銷的角度出發(fā)，可以將房地產(chǎn)市場按照市場營銷過程中的目標(biāo)市場，來細(xì)分房地產(chǎn)市場。通常情況下，可以將某種物業(yè)類型按其建造標(biāo)準(zhǔn)或價(jià)格水平，細(xì)分為低檔、中低檔、中檔、中高檔和高檔物業(yè)市場，例如甲級寫字樓市場、高檔住宅市場、普通住宅市場等；也可以按照目標(biāo)市場的群體特征進(jìn)行細(xì)分，例如，老年住宅市場、青年公寓市場等。

上述五種劃分方法是相互獨(dú)立的，不同的市場參與者通常關(guān)注不同的子市場。根據(jù)研究或投資決策的需要，可以將五種劃分方式疊加在一起，得到更細(xì)的子市場。如北京市寫字樓出售市場、深圳羅湖土地拍賣市場、南京市二手房轉(zhuǎn)讓市場、上海市甲級寫字樓租賃市場等。

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