物業(yè)管理師

第一章物業(yè)管理概述

★★★物業(yè)管理概念：物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

對條例定義的理解：

1. 物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來實現(xiàn)的活動。

條例調(diào)整和規(guī)范的范圍僅限于業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)所進行的物業(yè)管理服務活動。這并不意味著業(yè)主采用其他方式對建筑物進行管理的行為沒有法律約束。比如：民法通則、合同法、物權(quán)法。

是否選聘物業(yè)管理企業(yè)來對物業(yè)實施管理，是業(yè)主的權(quán)利。條例并不強制業(yè)主必須選擇物業(yè)管理企業(yè)來實施物業(yè)管理，但是，如果業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來對物業(yè)進行管理，則應當按照條例的規(guī)定來進行。

2. 物業(yè)管理活動的基礎(chǔ)是物業(yè)服務合同。

物業(yè)管理活動的實質(zhì)是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)就物業(yè)管理服務為標的所進行的一項交易。

業(yè)服務合同是物業(yè)管理活動產(chǎn)生的契約基礎(chǔ)，物業(yè)管理企業(yè)是基于物業(yè)服務合同的約定來為業(yè)主提供物業(yè)管理服務的。雙方是平等的民事法律關(guān)系。

3.物業(yè)管理的內(nèi)容是對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、管理，對相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進行維護。

★條例調(diào)整的范圍：

1.既調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動，也調(diào)整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動。至于兩者的差別，可以通過物業(yè)服務合同來解決。但是需要注意：在前期物業(yè)管理階段的招投標制度、專項維修資金制度僅適用于住宅物業(yè)。

2.適用的范圍，既包括城市，也涵蓋鄉(xiāng)村。

★物業(yè)管理的市場化特征。物業(yè)管理的基本特征是市場化

1.房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的演變導致了物業(yè)財產(chǎn)狀況的演變。建筑物區(qū)分所有權(quán)

2.多元化的物業(yè)權(quán)屬狀況要求物業(yè)管理形式與之相適應。單個業(yè)主對全體業(yè)主共同享有的權(quán)利無權(quán)單方作出決定，同時單個業(yè)主也沒有義務全額承擔應由全體業(yè)主共同履行的義務。任何業(yè)主的任何一項關(guān)系全體業(yè)主權(quán)益的決定，都必須取得多數(shù)業(yè)主的同意，否則就會構(gòu)成對其他業(yè)主權(quán)利的侵害。

3.物業(yè)管理活動應當遵循市場原則。

其本質(zhì)就是業(yè)主將自己的物業(yè)管理職能從物業(yè)管理權(quán)限中分離出去，全體業(yè)主仍然享有物業(yè)管理的決策權(quán)，但管理職能交由物業(yè)管理企業(yè)實施。將市場化原則作為物業(yè)管理活動的前提條件：一是強調(diào)為主在市場活動中的自主權(quán)，其具有充分的自主選擇權(quán);二是強調(diào)物業(yè)管理活動必須納入市場秩序。

3. 非市場性的房屋管理不屬于物業(yè)管理。

★★物業(yè)管理的特征。社會化、專業(yè)化、市場化是物業(yè)管理的三個基本特征。

1. 社會化。物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營權(quán)相互分離，是物業(yè)管理社會化的必要前提，現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會化專業(yè)分工，則是實現(xiàn)物業(yè)管理社會化的必要條件。

2. 專業(yè)化。要求物業(yè)管理企業(yè)必須具備一定的資質(zhì)等級，要求物業(yè)管理從業(yè)人員必須具備一定的職業(yè)資格。

3. 市場化。市場化是物業(yè)管理最主要的特點，通過市場競爭機制和商品經(jīng)營的方式所實現(xiàn)的商業(yè)行為就是市場化，雙向選擇和等價有償是物業(yè)管理市場化的集中體現(xiàn)。

★ 物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展

1.物業(yè)管理起源于19世紀60年代的英國，主要人物“奧克維婭·希爾女士”，后來英國成立非盈利性行業(yè)組織—皇家特許屋宇經(jīng)理學會。

19世紀末20世紀初，美國出現(xiàn)了專業(yè)化的物業(yè)管理機構(gòu)。

2.我國改革開放前的城鎮(zhèn)住房制度主要呈現(xiàn)三個特征：投資由國家和國有企業(yè)統(tǒng)包;分配采取實物分配;消費采取福利低租金和國家包修包養(yǎng)制度。

3.1978年我國房地產(chǎn)領(lǐng)域的三項改革：城鎮(zhèn)住房制度改革、城市土地使用制度改革、房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革。

4.1981年3月10日，深圳市物業(yè)管理公司掛牌成立，但是他只是按照社會化、專業(yè)化的管理原則和企業(yè)經(jīng)營的方式并未市場化。

5.1993年，深圳市人大頒發(fā)了全國第一部物業(yè)管理地方性法規(guī)《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》;建設(shè)部于1994年頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》

6.1995年，青島，建設(shè)部主持召開了全國第一次物業(yè)管理工作會議;1997年，建設(shè)部在大連召開了全國第二次物業(yè)管理工作會議;1999年，建設(shè)部在深圳召開了全國第三次物業(yè)管理工作會議，推廣深圳物業(yè)管理項目招標制度和經(jīng)驗，這次會議主要解決了物業(yè)管理市場問題。

7.2000年中國物業(yè)管理協(xié)會成立。

★★物業(yè)管理在社會經(jīng)濟中的地位與作用

1. 實施物業(yè)管理有利于促進經(jīng)濟增長。居住消費本身包含眾多的消費環(huán)節(jié)：購房消費支出;家庭裝飾裝修、家具家電等消費支出;使用過程中的水、電、氣、暖等方面的長期消費支出;房屋大、中修及設(shè)施設(shè)備改造以及物業(yè)管理消費支出，其中后三類消費支出要大大超出購房支出。

2. 實施物業(yè)管理有利于提高人民群眾居住質(zhì)量。

3. 實施物業(yè)管理有利于增加就業(yè)。

4. 實施物業(yè)管理有利于維護社區(qū)穩(wěn)定。

5. 實施物業(yè)管理有利于推動房地產(chǎn)為的良性發(fā)展。

★在我國短暫的物業(yè)管理發(fā)展史中，政府之所以起到不可或缺的作用，主要基于以下原因：1。我國當前仍處于計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型期，由福利制的房屋管理模式轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌龌奈飿I(yè)管理模式,需要政府發(fā)揮應有的作用;

2.物業(yè)管理是我國城市管理的重要組成部分,物業(yè)管理的水平直接關(guān)系到城市管理的水平,而城市管理是政府的主要職能,從城市管理職能角度考慮,政府必須對物業(yè)管理進行適度干預;

3.普通商品房、以濟適用房和廉租房的物業(yè)管理是廣大百姓的民生問題，直接關(guān)系到民眾的基本生活保障和社會的和諧穩(wěn)定，需要政府從全局的高度進行必要的監(jiān)管。

★我國物業(yè)管理以條例為分水嶺，分為條例頒布前后兩個階段。

(一)條例頒布前的物業(yè)管理制度建設(shè)

1.條例頒布前的物業(yè)管理制度建設(shè)的特點：借鑒性、過渡性、針對性

2.1994年3月23日建設(shè)部頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，確立了城市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理的新體制，指明了我國房屋管理體制改革的前進方向;是我國第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件，是推動我國全面開展物業(yè)管理活動的基石，對我國建立物業(yè)管理活動秩序產(chǎn)生了重大影響。

3.建設(shè)部1995年印發(fā)了《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準》;1997年建設(shè)部印發(fā)了《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則》;2005年5月建設(shè)部發(fā)布了《關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))標準及有關(guān)考評驗收工作的通知》及其附件。

4.1996年建設(shè)部下發(fā)《關(guān)于實行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓合格上崗制度的通知》

5.1996年建設(shè)部和國家計委聯(lián)合下發(fā)《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》，己被2003年的《物業(yè)服務收費管理辦法》取代

6.1998年財政部頒布了《物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定》

7.1998年11月建設(shè)部財政部印發(fā)了《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》

8.1999年建設(shè)部印發(fā)了《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》，己被2004年3月《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》取代

9.2002年3月建設(shè)部發(fā)布了《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》(110號令)是物業(yè)管理企業(yè)提供裝飾裝修管理服務的法規(guī)依據(jù)，對規(guī)范裝飾裝修行為起到了重要作用。

(二)條例頒布后的物業(yè)管理制度建設(shè)。

1.條例頒布后的物業(yè)管理制度建設(shè)的特點：配套性、經(jīng)驗性、操作性

2.2003年6月8日，國務院頒布《物業(yè)管理條例》，這標志著我國物業(yè)管理法制建設(shè)進入新階段，標志著我國物業(yè)管理進入了法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時期

3.2003年6月建設(shè)部發(fā)布《業(yè)主大會規(guī)程》

4.2003年9月建設(shè)部發(fā)布《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》

5.2003年11月國家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)布《物業(yè)服務收費管理辦法》

6.2004年1月中國物業(yè)管理協(xié)會制訂《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準》

7.2004年3月建設(shè)部發(fā)布《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》

8.2004年7月國家發(fā)展改革委員會、建設(shè)部發(fā)布《物業(yè)服務收費明碼標價規(guī)定》

9.2004年9月建設(shè)部發(fā)布《業(yè)主臨時公約(示范文本)》和《前期物業(yè)服務合同(示范文本)》

10.2005年11月人事部、建設(shè)部發(fā)布《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》、《物業(yè)管理師資格考試實施辦法》和《物業(yè)管理師資格認定考試辦法》

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（責任編輯：中大編輯）

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