物業(yè)管理師

《物業(yè)管理綜合能力》是物業(yè)管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統(tǒng)地復(fù)習(xí)2013年物業(yè)管理師考試，小編特整理了物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理綜合能力》相關(guān)知識點，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

五、合同的解釋

合同的解釋，是指由受理合同糾紛的法院或者仲裁機(jī)關(guān)為合理確定合同的內(nèi)容而依法對合同及相關(guān)資料的含義所作的有約束力的分析和說明。

合同解釋的原則有：

1.客觀解釋原則，又稱文義解釋原則。

2.整體解釋原則。

3.目的解釋原則。

4.習(xí)慣解釋原則。

5.誠信解釋原則。

六、買賣合同

買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。

在缺乏法律規(guī)定的情況下，其他有償合同可以適用買賣合同的規(guī)則。

1.買賣合同的條款

買賣合同的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)包括買賣標(biāo)的、標(biāo)的的數(shù)量和質(zhì)量、價款、履行期限、履行地點、履行方式、違約責(zé)任、爭議解決的方法等條款，此外還可就包裝方式、檢驗標(biāo)準(zhǔn)和方法、結(jié)算方式、合同使用的文字及其效力等內(nèi)容進(jìn)行約定。

2.買賣合同的效力

出賣人負(fù)有以下義務(wù)：(1)交付標(biāo)的物。(2)轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)。(3)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。

買受人負(fù)有以下義務(wù)：(1)支付價款。(2)檢驗義務(wù)。(3)保管義務(wù)。(4)及時受領(lǐng)的義務(wù)。

3.標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險承擔(dān)

標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險承擔(dān)，是指買賣合同訂立后，標(biāo)的物因不可歸責(zé)與雙方當(dāng)事人的事由而發(fā)生毀損、滅失的損失，由誰承擔(dān)的問題。此風(fēng)險負(fù)擔(dān)問題，可以由當(dāng)事人約定。當(dāng)事人無約定的，適用以下原則：

(1)依交付而轉(zhuǎn)移，在標(biāo)的物交付之前由出賣人承擔(dān)，交付之后由買受人承擔(dān)。

(2)因買受人的原因致使標(biāo)的物不能按照約定的期限交付的，買受人應(yīng)當(dāng)自違反約定之日起承擔(dān)標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險。

(3)出賣人出賣交由承運人運輸?shù)脑谕緲?biāo)的物，毀損、滅失的風(fēng)險自合同成立時起由買受人承擔(dān)。

(4)當(dāng)事人沒有約定交付地點或者約定不明確，依照規(guī)定標(biāo)的物需要運輸?shù)模鲑u人將標(biāo)的物交付給第一承運人后，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險由買受人承擔(dān)。

(5)出賣人按照約定或者依照法律規(guī)定將標(biāo)的物置于交付地點，買受人違反約定沒有收取的，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險自違反約定之日起由買受人承擔(dān)。

(6)因標(biāo)的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同。買受人拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同的，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險由出賣人承擔(dān)。

七、租賃合同

租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

1.租賃合同的內(nèi)容和形式

租賃合同應(yīng)當(dāng)包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。

租賃期限六個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。

2.租賃合同的效力

出租人負(fù)有以下義務(wù)：(1)出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。(2)租賃物的維修義務(wù)。(3)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。

承租人享有以下權(quán)利：(1)經(jīng)出租人同意，承租人可以對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。(2)經(jīng)出租人同意，承租人可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。(3)取得收益的權(quán)利。(4)對租賃物的優(yōu)先購買權(quán)。

承租人負(fù)有以下義務(wù)：(1)按照約定的方法和性質(zhì)使用租賃物。(2)保管租賃物。(3)支付租金的義務(wù)。(4)返還租賃物的義務(wù)。

3.租賃合同中的風(fēng)險承擔(dān)

由于不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由給租賃物造成的風(fēng)險，由租賃物的所有人承擔(dān)。由于租賃物滅失，租賃合同部分或全部無法履行時，《合同法》規(guī)定，承租人可以要求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。

八、委托合同

委托合同是指受托人為委托人辦理委托事務(wù)，委托人支付約定報酬或不支付報酬的合同。

1.受托人的義務(wù)

(1)辦理委托事務(wù)的義務(wù)。受托人對委托事務(wù)原則上應(yīng)親自辦理，只有兩種情況下可以轉(zhuǎn)托他人：一是事先取得委托人的同意，在此種情況下，受托人僅就對第三人的選任及指示上的過失承擔(dān)責(zé)任;二是因情況緊急，為了委托人的利益需要轉(zhuǎn)托他人。

(2)遵守委托人指示的義務(wù)。受托人應(yīng)按照委托人的指示處理委托事務(wù)。但為了委托人的利益可以變更委托人的指示。變更指示存在兩種情況：一是事先取得委托人的同意;二是緊急情況下難以取得聯(lián)系時，受托人應(yīng)妥善處理委托事務(wù)。

(3)報告的義務(wù)。

(4)轉(zhuǎn)移利益的義務(wù)。

2.委托人的義務(wù)

(1)支付費用的義務(wù)。

(2)付酬義務(wù)。

(3)賠償責(zé)任。委托人的賠償責(zé)任有三種情況：一是對非因受托人的過錯而委托人解除委托合同的，應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任;二是對受托人處理委托人的事務(wù)時因不可歸責(zé)于自己的事由受到的損失，應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任;三是委托人經(jīng)受托人同意委托第三人處理委托事務(wù)給受托人損失的，委托人應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。

3.委托合同的終止

(1)委托人或者受托人可以隨時解除委托合同。因解除合同給對方造成損失的，除不可歸責(zé)于該當(dāng)事人的事由以外，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

(2)委托人或者受托人死亡、喪失民事行為能力或者破產(chǎn)的，委托合同終止，但當(dāng)事人另有約定或者根據(jù)委托事務(wù)的性質(zhì)不宜終止的除外。因委托人死亡、喪失民事行為能力或者破產(chǎn)，致使委托合同終止將損害委托人利益的，在委托人的繼承人、法定代理人或者清算組織承受委托事務(wù)之前，受托人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)處理委托事務(wù)。因受托人死亡、喪失民事行為能力或者破產(chǎn)，致使委托合同終止的，受托人的繼承人、法定代理人或者清算組織應(yīng)當(dāng)及時通知委托人。因委托合同終止將損害委托人利益的，在委托人作出善后處理之前，受托人的繼承人、法定代理人或者清算組織應(yīng)當(dāng)采取必要措施

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