物業(yè)管理師

為了幫助考生復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)管理基本制度與政策這門學(xué)科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試物業(yè)管理基本制度與政策復(fù)習(xí)方法，希望可以對(duì)參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學(xué)有所幫助！

★物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展

1．物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)，主要人物“奧克維婭·希爾女士”，后來英國(guó)成立非盈利性行業(yè)組織-皇家特許屋宇經(jīng)理學(xué)會(huì)。

19世紀(jì)末20世紀(jì)初，美國(guó)出現(xiàn)了專業(yè)化的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。

2．我國(guó)改革開放前的城鎮(zhèn)住房制度主要呈現(xiàn)三個(gè)特征：投資由國(guó)家和國(guó)有企業(yè)統(tǒng)包；分配采取實(shí)物分配；消費(fèi)采取福利低租金和國(guó)家包修包養(yǎng)制度。

3．1978年我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域的三項(xiàng)改革：城鎮(zhèn)住房制度改革、城市土地使用制度改革、房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革。

4．1981年3月10日，深圳市物業(yè)管理公司掛牌成立，但是他只是按照社會(huì)化、專業(yè)化的管理原則和企業(yè)經(jīng)營(yíng)的方式并未市場(chǎng)化。

5．1993年，深圳市人大頒發(fā)了全國(guó)第一部物業(yè)管理地方性法規(guī)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》；建設(shè)部于1994年頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》

6．1995年，青島，建設(shè)部主持召開了全國(guó)第一次物業(yè)管理工作會(huì)議；1997年，建設(shè)部在大連召開了全國(guó)第二次物業(yè)管理工作會(huì)議；1999年，建設(shè)部在深圳召開了全國(guó)第三次物業(yè)管理工作會(huì)議，推廣深圳物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)制度和經(jīng)驗(yàn)，這次會(huì)議主要解決了物業(yè)管理市場(chǎng)問題。

7．2000年中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)成立。

★★物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的地位與作用

1．實(shí)施物業(yè)管理有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。居住消費(fèi)本身包含眾多的消費(fèi)環(huán)節(jié)：購(gòu)房消費(fèi)支出；家庭裝飾裝修、家具家電等消費(fèi)支出；使用過程中的水、電、氣、暖等方面的長(zhǎng)期消費(fèi)支出；房屋大、中修及設(shè)施設(shè)備改造以及物業(yè)管理消費(fèi)支出，其中后三類消費(fèi)支出要大大超出購(gòu)房支出。

2．實(shí)施物業(yè)管理有利于提高人民群眾居住質(zhì)量。

3．實(shí)施物業(yè)管理有利于增加就業(yè)。

4．實(shí)施物業(yè)管理有利于維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定。

5．實(shí)施物業(yè)管理有利于推動(dòng)房地產(chǎn)為的良性發(fā)展。

★在我國(guó)短暫的物業(yè)管理發(fā)展史中，政府之所以起到不可或缺的作用，主要基于以下原因：1。我國(guó)當(dāng)前仍處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型期，由福利制的房屋管理模式轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)化的物業(yè)管理模式,需要政府發(fā)揮應(yīng)有的作用;

2.物業(yè)管理是我國(guó)城市管理的重要組成部分,物業(yè)管理的水平直接關(guān)系到城市管理的水平,而城市管理是政府的主要職能,從城市管理職能角度考慮,政府必須對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行適度干預(yù);

3.普通商品房、以濟(jì)適用房和廉租房的物業(yè)管理是廣大百姓的民生問題，直接關(guān)系到民眾的基本生活保障和社會(huì)的和諧穩(wěn)定，需要政府從全局的高度進(jìn)行必要的監(jiān)管。

★我國(guó)物業(yè)管理以條例為分水嶺，分為條例頒布前后兩個(gè)階段。

1．條例頒布前的物業(yè)管理制度建設(shè)的特點(diǎn)

從九十年代初《條例》頒布前，這一階段的物業(yè)管理政策法規(guī)主要體現(xiàn)以下特點(diǎn)：

借鑒性：主要借鑒新加坡、香港等國(guó)際、地區(qū)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。

過渡性：主要考慮傳統(tǒng)房管模式的根深蒂固，采取漸進(jìn)式的方法進(jìn)行改革。

針對(duì)性:主要針對(duì)當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理實(shí)踐中出現(xiàn)的問題，選擇應(yīng)對(duì)性的政策和方法。

2．條例頒布后的物業(yè)管理制度建設(shè)的特點(diǎn)

2003年6月28日，《物業(yè)管理?xiàng)l例》正式頒布，這標(biāo)志著我國(guó)物業(yè)管理法制建設(shè)進(jìn)入新階段?！稐l例》頒布后，國(guó)務(wù)院有關(guān)部門和地方各級(jí)政府及房地產(chǎn)主管部門紛紛開展相應(yīng)政策的立、改、廢工作，掀起了物業(yè)管理制度建設(shè)的新高潮。這一階段物業(yè)管理政策法規(guī)主要體現(xiàn)出以下特點(diǎn)：

配套性：以《條例》的配套性文件和實(shí)施細(xì)則的方式出現(xiàn)，以貫徹落實(shí)《條例》為基本指針。

經(jīng)驗(yàn)性：主要是總結(jié)物業(yè)管理實(shí)踐的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，有針對(duì)性地作出制度安排。

操作性：主要是將《條例》中的基本制度和原則規(guī)定予以細(xì)化，使其在現(xiàn)實(shí)操作層面上得以實(shí)施。

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