物業(yè)管理師

為了幫助考生復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)管理綜合能力這門學(xué)科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試物業(yè)管理綜合能力復(fù)習(xí)方法，希望可以對(duì)參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學(xué)有所幫助！

“節(jié)約型物業(yè)管理”路在何方

在政府和全社會(huì)都在大力提倡節(jié)約的今天，物業(yè)公司如何在小區(qū)物業(yè)管理過程中體現(xiàn)出節(jié)約已成為每個(gè)物業(yè)公司不得不面對(duì)的問題。本文主要從物業(yè)管理公司的日常運(yùn)作、合同管理、節(jié)約文化等方面（事實(shí)上，前期介入可以奠定節(jié)約型物業(yè)管理的基礎(chǔ)，由于篇幅關(guān)系，不在本文探討之列）提出合理化的措施建設(shè)以期達(dá)到節(jié)約型物業(yè)管理的目的。

日常運(yùn)作決定節(jié)約成敗對(duì)于一個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理來說，日常運(yùn)作過程中的資源消耗 （包括人力資源）支出會(huì)占用日?？傊С龅?0%~80%，這部分資源的控制利用往往將決定節(jié)約型物業(yè)管理是否成功。下面將從日常運(yùn)作過程中使用最廣泛的電力、水、人力三大資源來具體介紹在小區(qū)內(nèi)開展物業(yè)管理服務(wù)的節(jié)約化措施。

一、節(jié)電篇

2003、2004、2005年連續(xù)3年，全國普遍出現(xiàn)供電不足現(xiàn)象，因此政府號(hào)召企業(yè)和個(gè)人節(jié)約用電，以緩解電力供應(yīng)緊張的局面。作為居民小區(qū)物業(yè)，用電量雖然不如工廠等生產(chǎn)企業(yè)那么大，但同樣存在著節(jié)能的問題，作為小區(qū)物業(yè)“管家”的物業(yè)公司必須重視電力資源的節(jié)約環(huán)節(jié)。

1、照明電能的節(jié)約措施。小區(qū)設(shè)立光控開關(guān)來控制所有的路燈（照明燈）開啟和關(guān)閉，可避免因機(jī)械地執(zhí)行開關(guān)時(shí)間而造成照明電力的浪費(fèi)，也可避免因自然光線照明不足引起業(yè)主使用不便。

大力推行綠色節(jié)能照明燈具，據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，僅在小區(qū) （大廈）內(nèi)更換節(jié)能燈一項(xiàng)，可節(jié)約照明電費(fèi)20~40%左右，而且節(jié)能燈光線柔和，照明度高，可充分發(fā)揮綠色照明燈具的作用。

在地下（半地下）車庫建議凡是經(jīng)常需要變更照明亮度的公共場所宜以一路照明線路和燈具滿足最低照明需求，同時(shí)再設(shè)計(jì)安裝另一路輔助照明線路和燈具，以便在需要時(shí)加開二路照明燈具需要時(shí)方開啟，這樣既滿足了平時(shí)和特殊時(shí)段的不同需求，又節(jié)約了電能，相比之下，目前部分小區(qū)的路燈照明系統(tǒng)如不及時(shí)改進(jìn)，將繼續(xù)浪費(fèi)更多的電能。

對(duì)小區(qū)共用照明燈具中的“用電大戶”，如高桿路燈等，要定期及時(shí)維修，確保所有燈具正常發(fā)揮作用。

對(duì)于小區(qū)安裝的景觀照明（包括燈光亮化）系統(tǒng)，應(yīng)本著既要滿足城市亮化工程的需要，又要從節(jié)約的角度設(shè)身處地為廣大業(yè)主著想，切忌為滿足推銷、包裝的片面要求，求新求大求全，造成浪費(fèi)。

2、其他降低用電成本的措施對(duì)于小區(qū)內(nèi)公共設(shè)備設(shè)施中的用電大戶，可充分利用現(xiàn)行供電的峰谷價(jià)差，精打細(xì)算，將可以在用電低谷時(shí)段開啟的共用設(shè)備設(shè)施盡量在用電低谷時(shí)啟動(dòng)，可使用較為先進(jìn)的相關(guān)系統(tǒng)來錯(cuò)開用電價(jià)格較高的時(shí)間，以大幅度降低業(yè)主的使用成本。

在小區(qū)內(nèi)有許多消耗能源較多的電器、設(shè)備：如供暖（供冷）系統(tǒng)、消防水泵系統(tǒng)、配電房等設(shè)備，均需加強(qiáng)日常巡檢和進(jìn)行專業(yè)維保，確保各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)轉(zhuǎn)，不能帶病工作，額外增加電能的消耗。對(duì)于上述設(shè)備中具有自控開關(guān)或自動(dòng)控制系統(tǒng)，更應(yīng)及時(shí)檢查其運(yùn)行狀況，不能因?yàn)樽詣?dòng)控制系統(tǒng)出現(xiàn)帶病工作的現(xiàn)象而造成設(shè)備頻繁啟動(dòng)，這樣既造成設(shè)備的不必要磨損，又白白消耗了電能和其他資源，甚至還會(huì)因自動(dòng)控制系統(tǒng)失靈造成不同程度的經(jīng)濟(jì)損失，并直接影響業(yè)主的安全和居住環(huán)境。

對(duì)于有高層、中高層物業(yè)的小區(qū)，要加強(qiáng)電梯的節(jié)能管理。對(duì)于用電量大，故障率高，舒適感差的電梯要進(jìn)行升級(jí)改造，實(shí)現(xiàn)電腦智能控制，提高傳動(dòng)效率，減少電動(dòng)機(jī)額定功率。

從技術(shù)層面來說，使電梯使用電源逆變回饋裝置，將原消耗在制動(dòng)電阻上的電能有效地收集起來回饋到電源，除了可以降低電梯的電能消耗外，還可以降低機(jī)房溫度，改善機(jī)房環(huán)境，減少空調(diào)的啟動(dòng)時(shí)間，降低空調(diào)的電能消耗。

二、節(jié)水篇

在中國，水資源是比較匱乏的資源之一，且存在分布不均勻的現(xiàn)象，“南水北調(diào)”工程是一項(xiàng)傾全國之力的水利工程，為的就是調(diào)節(jié)我國水資源不足的現(xiàn)象，節(jié)水工程已成為我國節(jié)約社會(huì)的一個(gè)重要部分。

居民用水是政府首要保障的部分，作為對(duì)社會(huì)的回報(bào)，居民小區(qū)的節(jié)水也是十分必要的。目前小區(qū)的用水主要分為居民用水、園林綠化灌溉用水、景觀用水三大部分。下面根據(jù)小區(qū)的基本情況來介紹節(jié)水措施。

1、綠化灌溉用水節(jié)約措施綠化率往往是衡量一個(gè)小區(qū)適宜居住程度的重要指標(biāo)，目前大部分小區(qū)都有一定數(shù)量的綠化面積，園林綠化灌溉用水已成為小區(qū)第一用水大戶：此部分節(jié)水的成功與否將較大地影響小區(qū)節(jié)水“戰(zhàn)略”的成敗。

盡量利用小區(qū)周圍多余水資源。現(xiàn)在很多開發(fā)商為了營造適宜的居住環(huán)境，喜歡將物業(yè)選址在河流湖泊附近，園林綠化灌溉用水剛好可以合理利用這部分水資源。物業(yè)管理公司在設(shè)計(jì)階段可以建議開發(fā)商在已完成土建工程的小區(qū)內(nèi)增設(shè)少量地下管網(wǎng)，從緊鄰該小區(qū)的河流中提取園林綠化灌溉用水，這樣既滿足了該小區(qū)的綠化用水的需求，又避免了直接使用自來水灌溉帶來的高額成本，由于緊鄰河水的水質(zhì)能夠滿足并優(yōu)于自來水直接澆灌，對(duì)小區(qū)內(nèi)植物產(chǎn)生了良好的作用，同時(shí)大大降低了物業(yè)管理成本，減輕了業(yè)主的負(fù)擔(dān)。

合理利用季節(jié)、天氣狀況。根據(jù)季節(jié)變化及實(shí)際的天氣情況，合理安排園林綠化的灌溉次數(shù)及用水量。

2、景觀用水節(jié)約措施隨著小區(qū)內(nèi)人造景觀的不斷使用，景觀用水已成為小區(qū)內(nèi)僅次于園林綠化灌溉用水的第二用水大戶，怎樣才能開展節(jié)約型物業(yè)管理服務(wù)，既能充分展示現(xiàn)有景觀中如瀑布、噴泉的風(fēng)采，又能滿足補(bǔ)充因人工湖湖面自然蒸發(fā)用水的需求。除在景觀設(shè)計(jì)階段已必須考慮的雨污分流和雨水回收系統(tǒng)外，還必須考慮今后使用景觀用水的再循環(huán)過濾系統(tǒng)和相關(guān)水泵的設(shè)計(jì)、安裝，讓業(yè)主在享受一流的景觀的同時(shí)，又不必?fù)?dān)心還要承擔(dān)較高的景觀用水費(fèi)。

如將景觀的循環(huán)水系統(tǒng)與小區(qū)內(nèi)園林綠化噴灌用水有機(jī)地結(jié)合起來，既能符合景觀用水的環(huán)保要求，又能滿足園林綠化植物對(duì)灌溉用水中有機(jī)成份的需求，做到“肥水”不流外人田。

除了關(guān)注園林綠化灌溉用水和景觀用水兩大用水大戶之外，居民用水的節(jié)約也值得重視，在加強(qiáng)節(jié)約用水宣傳的力度時(shí)，解決好小區(qū)內(nèi)給水系統(tǒng)的“跑、冒、滴、漏”問題。凡使用鍍鋅管及配件的給水系統(tǒng)都不可避免的存在上述現(xiàn)象，小區(qū)物業(yè)必須加強(qiáng)日常的檢查，發(fā)現(xiàn)有此類現(xiàn)象存在，要及時(shí)維修、保養(yǎng)，以杜絕不必要的浪費(fèi)。

三、人力資源節(jié)約篇

由于物業(yè)管理服務(wù)是勞動(dòng)密集型的產(chǎn)業(yè)，因此在物業(yè)管理服務(wù)的總費(fèi)用中，人力成本約占50~60%.如何合理利用人力資源，提高工作效率、節(jié)省開支已成為節(jié)約型物業(yè)管理的一個(gè)重大課題。首先可以做的是要大力提倡建設(shè)規(guī)劃合理，設(shè)備設(shè)施先進(jìn)的樓盤，我們可以通過現(xiàn)代化的遙控、遙感、遙測和多種遠(yuǎn)傳的方式來降低勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)的員工人數(shù)，利用高科技減員增效來實(shí)現(xiàn)節(jié)約型物業(yè)管理的目標(biāo)。

先進(jìn)的設(shè)備設(shè)施，現(xiàn)代化的物業(yè)管理服務(wù)，需要有較高素質(zhì)和有專業(yè)技術(shù)的員工來操作運(yùn)行，上述設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)作和維修保養(yǎng)也需要較高的專業(yè)知識(shí)。因此在開展節(jié)約型物業(yè)管理服務(wù)的同時(shí)，對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)而言，不是簡單的減員問題，而是要抓好對(duì)現(xiàn)有員工的人力資源培訓(xùn)工作，通過崗前培訓(xùn)，提高員工的整體素質(zhì)和操作技能，然后對(duì)他們進(jìn)行在職培訓(xùn)，可采取“請(qǐng)進(jìn)來，送出去”的培訓(xùn)方式邀請(qǐng)專家教授到物業(yè)管理公司講課，將可繼續(xù)深造的員工送到大專院校進(jìn)行在職進(jìn)修學(xué)習(xí)，逐步把他們培養(yǎng)成一專多能，適應(yīng)節(jié)約型物業(yè)管理服務(wù)需要的人才。只有通過上述人力資源培訓(xùn)，才能在確保物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量不降低的情況下實(shí)現(xiàn)真正意義上的減員增效，節(jié)約寶貴的人力資源，真正做到人盡其才，物盡其用。

四、合同管理

挖掘節(jié)約型潛力除了尋常的節(jié)約方法，拓展性的管理模式往往會(huì)給節(jié)約型物業(yè)管理帶來新的潛力。上海一家物業(yè)管理公司和所管物業(yè)的業(yè)主簽過一項(xiàng)關(guān)于節(jié)能的合同。合同約定，以物業(yè)2000年的能源消耗為基數(shù)，物業(yè)管理公司每年要為業(yè)主節(jié)約能源10%.如果達(dá)不到指標(biāo)，業(yè)主有權(quán)扣減物業(yè)管理費(fèi)；如果達(dá)到或超過指標(biāo)，超出部分物業(yè)管理公司與業(yè)主可以五五分成。在這份合同的激勵(lì)下，物業(yè)公司通過各種軟、硬件手段來節(jié)約開支，一年就為業(yè)主節(jié)省能源方面的支出高達(dá)188萬元之巨。

該公司提出的這種合同約定節(jié)省能源的模式，是從國外流行的“合同能源管理”衍生而來的。“合同能源管理”是一種在美國、加拿大和歐洲等地流行的全新節(jié)能新機(jī)制，服務(wù)公司與愿意進(jìn)行節(jié)能改造的客戶簽訂節(jié)能服務(wù)合同，向客戶提供包括軟硬件在內(nèi)的能源效率評(píng)審、節(jié)能項(xiàng)目設(shè)計(jì)、原材料和設(shè)備采購、施工、培訓(xùn)、運(yùn)行維護(hù)、節(jié)能監(jiān)測等一條龍綜合性服務(wù)，并通過與客戶分享項(xiàng)目實(shí)施后產(chǎn)生的節(jié)能效益來贏利和發(fā)展。在發(fā)達(dá)國家，已經(jīng)出現(xiàn)有專業(yè)的節(jié)能服務(wù)公司，并演化成了一種新興的產(chǎn)業(yè)。

這種新型的合同約定管理模式，運(yùn)用市場激勵(lì)機(jī)制，明確約定了業(yè)主和物業(yè)管理公司的節(jié)能權(quán)利和義務(wù)，界定了物業(yè)管理公司的節(jié)能責(zé)任，把降低能源的指標(biāo)與公司的經(jīng)濟(jì)利益掛鉤，使節(jié)能工作落到了實(shí)處，徹底改變了原先能源管理模式中存在的弊端，可有效挖掘出物業(yè)管理公司的節(jié)約潛力。在政府和全社會(huì)都在大力提倡節(jié)約能源的今天，這種節(jié)能合同管理模式是物業(yè)管理公司參與節(jié)能服務(wù)的一種成功的嘗試，值得借鑒和推廣。

五、節(jié)約文化

節(jié)約化管理節(jié)約型物

（責(zé)任編輯：）

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