物業(yè)管理師

為了幫助考生復習2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)經(jīng)營管理這門學科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試物業(yè)經(jīng)營管理輔導資料，希望可以對參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學有所幫助！

影響物業(yè)價格的因素

影響物業(yè)價格的因素多而復雜，通常將它歸納如下：

（一）建筑物本身的基本條件

建筑物本身的基本條件直接影響著房屋的建筑成本及使用情況；直接影響其效用的發(fā)揮，它是評估房地產(chǎn)價格的基本考慮的因素。

1房屋的面積、結(jié)構和裝修

房屋的面積、結(jié)構和裝修標準不同，其成本就不同，建筑面積、樓地板總面積、建筑高度不同，其建造成本有差異，其價格就有差異。

2建筑物的設計及設備

建筑物的設計與設備對建筑物的價格有重大影響。房屋設備系指室內(nèi)水電、衛(wèi)生、冷暖氣等各種配套設備安裝費占工程總造價的15％到20％。

房屋的附屬設施，如圍墻與綠化，對物業(yè)估價有一定的影響。

3施工費用和質(zhì)量

施工費用是建設時所支付的土木工程費及其他費用它是構成建筑物價格的重大要素。施工質(zhì)量會影響建筑物的使用年限與維修費用，在進行房屋估價時必須加以考慮。

4建筑物與其環(huán)境配合狀況

周圍的環(huán)境應與建筑物相適應，當環(huán)境不好，使建筑物不能處于最有效的使用狀態(tài)，價格就會降低。

5建筑物完損程度

房屋完損等級是按結(jié)構、裝修、設備三個組成部份的各個項目的完好或損壞程度來劃分。它是用來檢查房屋維修保養(yǎng)情況的一個標準。是決定房屋實際折舊額的重要因素。完好等級越高，物業(yè)的價格接近重置價值。

6房屋折舊率

房屋折舊率是房屋在使用過程中以年份計算的損耗，與原房屋的耐用年限之比，房屋建成交付使用后，隨著時間的推移會產(chǎn)生損耗，房屋的使用時間越長，折舊越大，其折余價值越小。

7位置

各種經(jīng)濟活動和生活活動對物業(yè)住置有不同要求，位置的優(yōu)劣直接影響房屋所有者或使用者的經(jīng)濟效益、社會影響和社會滿足程度。在一般情況下，接近人們經(jīng)濟活動的核心，要道的通口，行人較多，交通流量較大，有利于商業(yè)高度發(fā)展的地帶，其房產(chǎn)價格必然高昂。商業(yè)用房是看繁華程度、臨街狀態(tài)。居住用房是與周圍環(huán)境狀況，安寧程度，交通便利程度有關。工業(yè)用房是有利于原料與產(chǎn)品的運輸，動力的取得及廢料的處理。

8房屋使用情況

房屋作營業(yè)用房高于非營業(yè)性用房。而不同的經(jīng)營活動帶來的經(jīng)濟效益也不相同，如商業(yè)用房比工業(yè)用房單位面積上創(chuàng)造的利潤要大得多，故其價格亦高。

（二）自然條件因素

自然條件因素一般指下列幾種情況：

1地理位置

地理位置的差異是級差地租形成的決定因素。房地產(chǎn)坐落的位置不同，價格有較大差異。位置有自然地理位置與社會經(jīng)濟位置之別。社會經(jīng)濟位置隨著交通及建設而改變，當其位置由劣變?yōu)閮?yōu)時，則價格會上升，相反則價格會下跌。

2地質(zhì)條件

地質(zhì)條件的優(yōu)劣，直接關系到地面建筑和地下設施的種類，影響到建造成本和建造的難度。現(xiàn)代城市建設正向高層化發(fā)展，它對土地的承載力要求較高。因而地質(zhì)堅實承載力就大，有利于降低成本和建筑物使用。所以地質(zhì)與地價成正比關系，即地質(zhì)條件優(yōu)越，地價就高。

3地形、地勢

地形是指同一塊土地內(nèi)的地面起伏狀況，地勢是本地塊與相鄰地塊的高低關系，特別是鄰接道路的高低關系。

因地形平坦，起伏、高低的差異而影響房地產(chǎn)開發(fā)建設成本或利用價值。一般說來，土地平坦，地價較高，土地高低不平，地價較低。

4土地形狀與面積

地塊的形狀往往對土地的實際效用有較大影響。形狀不規(guī)則的土地，由于不利于土地的有效使用，價格較低。在特殊情況下，面積狹小的土地有特高的價格。因這塊土地會減低相鄰大面積土地的利用價值，于是相鄰土地使用者為求其最佳利用，則可能不惜以高價取得。

5日照

日照是否良好以及日照時間的長短與人們生活的舒適及健康狀況密切相關，所以它會影響房地產(chǎn)的價格。

6通風、風力、風向

風的情況對房地產(chǎn)價格有影響，在一般情況下，時常鬧風災的地方，房地產(chǎn)的價格就低。風向與房地產(chǎn)價格的關系在城市中比較明顯，上風地區(qū)房地產(chǎn)價格一般較高，在下風地區(qū)房地產(chǎn)價格一般較低。

7溫度、濕度、降水量

這三者極端過剩或極端貧乏，都不利于生產(chǎn)與生活，降水量與地勢因素結(jié)合起來，對房地產(chǎn)的價格影響更明顯。地勢雖然低洼，若降水量不大，則對房地產(chǎn)價格影響不大，反之，地勢對房地產(chǎn)價格的影響就大。

8天然周期性災害

天然周期性災害的地帶，土地利用價值極低，甚至不能利用。但若建設了抵制災害的措施，不再受周期性災害的影響，其價格會逐步上漲。

9自然景觀

自然景觀是指房地產(chǎn)周圍的物理狀態(tài)對房地產(chǎn)價格有影響的因素如下：

1）噪聲

工廠、汽車、人群都可能造成噪聲。噪聲大的地方，房地產(chǎn)價格較低。

2）空氣污染

房地產(chǎn)所處的地區(qū)有無難聞的氣味，有害物質(zhì)及粉塵等，對房地產(chǎn)的價格影響很大。

3）水污染

河流、溝渠、地下水、江湖、海洋等污染情況，對鄰近的房地產(chǎn)價格有較大影響。

4）視覺

房地產(chǎn)周圍的物件是否雜亂，如電桿、廣告牌、標示牌等樹立狀態(tài)和設計美觀，建筑物之間協(xié)調(diào)，公園、綠化的景觀，對房地產(chǎn)價格有影響。

5）清潔

環(huán)境清潔衛(wèi)生情況，對物業(yè)價格亦有影響。

（三）社會經(jīng)濟因素

社會經(jīng)濟因素主要受以下幾方面的影響：

1人口因素

人是房地產(chǎn)最終的享用者，所以人口的數(shù)量、素質(zhì)、分布及家庭規(guī)模等方面與房地產(chǎn)價格有關。

1）人口數(shù)量

人口數(shù)量與房地產(chǎn)價格的關系非常密切。在人口數(shù)量因數(shù)中，反映人口數(shù)量的相對指標是人口密度。人口密度從兩方面影響房地產(chǎn)價格。一方面人口密度提高有可能刺激商業(yè)、服務等行業(yè)的發(fā)展，從而提高房地產(chǎn)價格，另一方面，人口密度過高造成生活環(huán)境惡化，有可能降低房地產(chǎn)價格。

2）人口素質(zhì)

社會文明與文化程度，人民教育與生活水平都會引起房地產(chǎn)價格的變化。人類社會隨文明的發(fā)達，文化的進步，一切公共設施完善，居住環(huán)境力求寬敞舒適，于此足以增加房地產(chǎn)需求，影響房地產(chǎn)價格的趨高。

3）家庭規(guī)模

家庭規(guī)模是指某一地區(qū)家庭平均人口數(shù)。家庭人口數(shù)有所變化，將影響居住單位數(shù)的變動，隨之導致房地產(chǎn)需求變化，從而影響房地產(chǎn)的價格。

2物價、工資及就業(yè)水平

物價的變動引起貨幣價值的變動從而波及房地產(chǎn)業(yè)，一般來說，生活水準高的地區(qū)，房地產(chǎn)價格就會高些。

工資及就業(yè)水平的高低影響房地產(chǎn)價格的變化。

3公共設施及基礎設施

公共設施與基礎設施的完備程度，對房地產(chǎn)價格影響較大。如深圳市原來只是一個邊陲小鎮(zhèn)，自建立深圳經(jīng)濟特區(qū)后，市政府不斷完善公共設施與基礎設施，從而使土地效用提高，土地價格上升，而帶動房地產(chǎn)價格上升。

4國民經(jīng)濟收入與土地投資

國民收入在個人、法人、政府之間分配，其中多數(shù)是用于消費的，其余部份才用于投資。由此形成的國民總支出中，有些部份是朝向耐久消費品的房屋投資。所以說經(jīng)濟增長與房地產(chǎn)需求有重要關系，從而影響房地產(chǎn)價格。

5社會經(jīng)濟承受能力

房地產(chǎn)價格作為一種現(xiàn)實的市場經(jīng)濟關系，它的高低水平必然要受到價值與社會經(jīng)濟承受能力的雙重制約。在房地產(chǎn)商品價值和消費者的實際支付能力大致接近，或?qū)嶋H支付能力大于商品價值的條件下，房地產(chǎn)價格可由市場本身決定。但在消費者對房地產(chǎn)的實際支付能力嚴重不足的條件下，房地產(chǎn)的價格主要以計劃定價為主，計劃定價與實際支付能力相應，同時應考慮政府和企業(yè)對房地產(chǎn)計劃定價實行財政補貼的可能性.

（四）政策因素

國家政策是影響物業(yè)價格的關鍵因素，房地產(chǎn)政策是否寬松直接影響房地產(chǎn)市場運行，進而影響房地產(chǎn)的價格。

1國家對外開放政策

國家改革開放政策吸引大量外商來我國投資辦廠，從而增加對房地產(chǎn)商品的需求，活躍房地產(chǎn)市場，從而影響房地產(chǎn)價格。

2財政與金融

國家資金的投放，銀行資金的寬松與否，放款的狀況利息率、通貨膨脹率及稅收，都會影響房地產(chǎn)交易及價格。

3國家對土地使用的限制及規(guī)劃

規(guī)定用途有利于土地的健康協(xié)調(diào)利用有提高地價的作用。

規(guī)劃會影響房地產(chǎn)遠期價格，如規(guī)劃擬建火車站或修建主干道，興建多功能購物中心等，則這些建設項目所在地附近，房地產(chǎn)價格會上升。建筑密度和容積率影響土地的利用率，進而影響單位建筑面積上分攤到的地價，最終影響房產(chǎn)和地產(chǎn)的價格。

4國家計劃指標

國家計劃指標，包括建筑設計指標、建筑安裝工程等各項經(jīng)濟技術指標，住宅區(qū)建設中配套設施指標，開發(fā)經(jīng)營和建筑單位的稅收、盈利、計價等構成指標，這些指標是國家計劃對房地產(chǎn)商品價格的基本影響因素。

（五）政治因素

政治因素是指社會政局穩(wěn)定及有關房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)政策等。由于物業(yè)屬于不動產(chǎn)，使用期限長，投資額大，人們一旦把資金投資放進去就需較長時間才能回收，政局的穩(wěn)定直接影響人民置業(yè)投資的信心，間接影響物業(yè)價格的變化。

（六）其它因素

1社會治安情況

物業(yè)所處的地區(qū)，若經(jīng)常發(fā)生小偷、搶劫、強奸、殺人等犯罪案件，則意味著人們的生命財

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