物業(yè)管理師

為了幫助考生復習2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)管理綜合能力這門學科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試物業(yè)管理綜合能力復習方法，希望可以對參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學有所幫助！

什么是物業(yè)管理法律責任？

物業(yè)管理主管部門的工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主或使用人，在進行管理、服務、使用物業(yè)的活動中，必須遵守國家關(guān)于物業(yè)管理法律法規(guī)、規(guī)章政策的規(guī)定和物業(yè)管理委托合同、業(yè)主公約，如果因為故意或過失違反了物業(yè)管理法律規(guī)范，就屬于違法行為或違約行為。例如違章搭建、損壞公共設(shè)施等。又如房屋所有人不依法修繕房屋，以致房屋倒塌，使承租人或者其他人遭受損害，具備了法律規(guī)定的危害后果，也符合法律規(guī)范所規(guī)定的制裁條件，由當事人承擔物業(yè)管理的法律責任。

節(jié)能降耗，物業(yè)管理的又一制勝法寶

一、從提高客人節(jié)能意識入手，養(yǎng)成自覺節(jié)能的好習慣。

在物業(yè)管理工作中，我們要求員工高度重視節(jié)能工作，樹立“節(jié)能降耗，從我做起”的觀念，從日常工作中節(jié)省能源，減少浪費。各部門層層動員，找差距，定措施，從一點一滴做起。京泰大廈工程部集思廣益，提出二十多條節(jié)能措施，僅改造二十五層餐廳通風設(shè)備一項，每年可節(jié)約資金近十萬元。為減少衛(wèi)生間沖水馬桶水流量，員工們從各處找來五百毫升飲料瓶，裝水后放入全樓衛(wèi)生間每一個水箱中……我公司管理的江西新聞出版大廈就是由于在節(jié)能方面成績突出，被評為江西省物業(yè)管理示范大廈，獲得“省優(yōu)”稱號。我公司管理的北京中商大廈，國家發(fā)展和改革委員會環(huán)境資源司等七個司（局）在樓內(nèi)辦公。今年7月6日，我們召開客戶節(jié)能座談會，請國家發(fā)改委節(jié)能處負責人談節(jié)能措施，全大廈30多家公司紛紛響應。從第二天起，我公司節(jié)能專職督察員逐室檢查溫度，數(shù)百間辦公室溫度都在26℃以上，而且做到人走關(guān)燈、關(guān)空調(diào)。

節(jié)能的關(guān)鍵是調(diào)動客戶的積極性。 在推廣節(jié)能措施過程中，我們也遇到不少困難，有些客戶不理解，說風涼話：“你們就是為了省錢”，在這種情況下，我們只有耐心做工作：“節(jié)能就是要省錢，首先省你們客戶的錢”，使客戶逐漸適應并配合。

二、從設(shè)備改造入手，提高物業(yè)管理的科技含量。

在物業(yè)管理公司的各部門中，工程部是節(jié)能工作重點，我們除加強日常管理外，最重要的是從改造高耗能舊設(shè)備入手，選用節(jié)能設(shè)備，大大降低能耗、節(jié)約費用。

要做好這項工作，必須抓好三個“支撐點”：

第一、要有一個優(yōu)秀管理團隊做支撐。班子成員要具備綜合管理的能力和水平，特別是對各種物業(yè)的工程設(shè)備管理要非常了解，掌握現(xiàn)代化技術(shù)和最新科技動態(tài)，要有個優(yōu)秀的工程總監(jiān)，在節(jié)能增效上把握方向，作出正確決策。

第二、要有若干優(yōu)良技術(shù)合作單位做支撐。目前，新產(chǎn)品、新技術(shù)和各種節(jié)能設(shè)備也是魚龍混雜，在采用新技術(shù)時，要認真進行選擇，選擇那些技術(shù)確實先進的、通過國際和國內(nèi)有關(guān)部門認證的、幾年之內(nèi)技術(shù)不落伍的產(chǎn)品，同時這些企業(yè)要有雄厚的資金支持，還要有高效優(yōu)質(zhì)的售后服務作保證。否則會出現(xiàn)投入大量資金卻達不到預期效益的情況。

第三、要有好的推廣形式做支撐，便于企業(yè)運作。在提高認識的基礎(chǔ)上，我們結(jié)合項目的

不同情況，把物業(yè)用戶分成三種類型：

（1）如果是在物業(yè)早期介入的新用戶，應在工程設(shè)計中盡可能推廣或幫助業(yè)主選擇優(yōu)良節(jié)能設(shè)備，給用戶提出中肯的建議，幫助他們提前選擇、一步到位（此階段開發(fā)商或業(yè)主都有資金實力，可以為今后的物業(yè)管理打下堅實基礎(chǔ)）。

（2）如果所管物業(yè)屬于工程設(shè)備老化、需要更新改造的，可及時列入改造計劃、向業(yè)主推薦使用或更換新產(chǎn)品和節(jié)能設(shè)備、材料等，這樣就可以從根本上解決問題，降低能耗。

（3）對于物業(yè)管理中正在運行的、已采用一般節(jié)能措施的工程設(shè)備，由于還沒有老化到一定程度，在改造設(shè)備的資金運作中就有困難，業(yè)主很難一次投入大量改造資金。我們就區(qū)分不同情況，幫助企業(yè)算賬，采取不同方式解決。例如借助銀行擔保公司的信譽擔保等， 另外還可以與供貨商協(xié)商，如先支付30%-40%設(shè)備款，余款從更換設(shè)備以后節(jié)省的資金中分2-3年內(nèi)償還。這些節(jié)能設(shè)備投入后，在兩三年左右時間內(nèi)可收回投資，以后就是純增加的企業(yè)凈收益。這種方式業(yè)主就比較容易接受。

三、從員工日常工作入手，把節(jié)能降耗作為自覺行動。

以中商大廈為例，早在年初，公司就把“節(jié)約能源，降低能耗”作為今年重點工作，下發(fā)通知要求：

（一）每日做好能耗記錄。要求數(shù)據(jù)準確，字體工整清楚。值班電工做好每日用電抄表工作；暖通專業(yè)做好大廈水耗統(tǒng)計和監(jiān)控，杜絕跑冒滴漏。

（二）做好能耗的統(tǒng)計分析。發(fā)現(xiàn)能耗異常及時分析報告。

（三）堅守崗位認真做好大廈各項巡視工作：

1、專業(yè)人員重點控制大廈用水系統(tǒng)有無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，有無違反公司規(guī)定使用能源的行為。例如：私自接水、接電等。

2、內(nèi)保警員重點監(jiān)控樓層在無客戶時，公共區(qū)域照明是否按時關(guān)閉，晚間公共區(qū)域空調(diào)是否關(guān)閉，衛(wèi)生間照明及排風扇開閉是否符合要求，并將情況及時反饋總值班。

3、暖通專業(yè)人員及時調(diào)整衛(wèi)生間沖水閥門的使用狀態(tài)，杜絕長流水。

4、全體員工有責任對浪費能源的現(xiàn)象報告、制止或糾正。

（四）各專業(yè)嚴格按公司節(jié)能降耗具體措施操作，不得私自開動設(shè)備。有效控制耗電總量，減少高峰時段用電量。

1、暖通專業(yè)每日參照天氣預報溫度、濕度合理開閉冷機及附屬設(shè)備。

2、電工每日對設(shè)備運行耗電情況及不合理運行狀態(tài)提出意見，監(jiān)督節(jié)電措施的實施。

3、保潔人員控制使用保潔用電設(shè)備的時間，錯開高峰用電時段，節(jié)省每一度電。

4、清洗衛(wèi)生間要合理使用水源，水龍頭不可長流水。

5、各部門要控制使用取暖器、空調(diào)等生活用電器，并在使用中注意錯開用電高峰時段。

（五）考核工作：

為貫徹實施公司節(jié)約的措施，達到降耗增效的目的，公司在狠抓管理的同時，要對各部門的節(jié)能工作進行考核，為控制和降低能耗，我公司采取積極有效的措施，使節(jié)能工作在中商大廈既形成了一定的聲勢，又取得了較好的效果。

2005年7月6日下午，由北京中商永莊物業(yè)管理有限公司董事長宋明蔚先生親自主持召開的中商大廈“節(jié)能降耗”座談會在客戶餐廳召開，參加人員涉及物業(yè)公司領(lǐng)導、員工和中商大廈各駐廈客戶代表。會議明確了北京市供電局有關(guān)強制限電的要求，并發(fā)布了中商大廈有關(guān)降耗、限電工作預案，得到了駐廈客戶積極響應。

為貫徹實施公司節(jié)約能源的措施，達到降耗增效的目的，公司在狠抓管理的同時，還將節(jié)能工作列入各部門月度考核內(nèi)容之中，同時，設(shè)立專職節(jié)能監(jiān)督員一名，負責對公司員工及大廈各個區(qū)域進行節(jié)能監(jiān)督檢查工作。

目前，中商大廈節(jié)能工作已初見成效。據(jù)統(tǒng)計，在7月11日－7月27日執(zhí)行限電方案期間，大廈每天節(jié)電約553.16KWH，如果按國家平段電價0.57元/KWH計算，每天可直接節(jié)約電費315.30元，執(zhí)行限電方案17天共節(jié)電9403.72KWH，直接節(jié)約電費5360余元。

就這樣，我們把一般的物業(yè)管理，提高到了節(jié)能增效科技管理的高度。

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（責任編輯：）

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