物業(yè)管理師

《物業(yè)管理綜合能力》是物業(yè)管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統(tǒng)地復(fù)習2013年物業(yè)管理師考試，小編特整理了物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理綜合能力》相關(guān)知識點，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

第六節(jié)社會學(xué)在物業(yè)管理中的運用

一、物業(yè)管理與社區(qū)文化

(一)社區(qū)文化的內(nèi)容和意義

社區(qū)文化主要是狹義文化，它是指城市社區(qū)中科技、教育、文學(xué)藝術(shù)、價值觀、民風民俗等各種精神財富的總和。社區(qū)文化作為一種亞文化，是整個社會文化的一個重要組成部分。社區(qū)文化是整個社會文化的聚集點，在整個社會文化乃至人類文化中占主導(dǎo)作用，是人類文化的一個重要組成部分，也是構(gòu)成社區(qū)的一個重要因索。它具有社會文化的共同特點，也具有明顯的地域性。

按照社區(qū)的功能分類，居住小區(qū)屬于生活社區(qū)，其性質(zhì)和功能與我國目前以綜合功能為主的街道社區(qū)有明顯區(qū)別。街道的社區(qū)文化的核心是綜合價值觀及其行為模式。價值觀在不同的功能社區(qū)中有不同的側(cè)重點和表現(xiàn)形式。如在學(xué)校中，校園文化的核心則表現(xiàn)為學(xué)習觀;在企業(yè)文化中，則表現(xiàn)為經(jīng)營觀;而在居住小區(qū)中，其核心表現(xiàn)為居住觀(居住觀主要包含了對家庭關(guān)系、鄰里關(guān)系、人與環(huán)境的關(guān)系、社會公德等方面的評價)。所以，學(xué)習觀、經(jīng)營觀、居住觀實質(zhì)上都是價值觀在特定場所的表現(xiàn)形式，是價值觀的子系統(tǒng)。因此，我們可以認為，居住小區(qū)的社區(qū)文化定位就是“在幾種不同文化模式影響下，業(yè)主或使用人所認同的居住觀和行為模式。”

作為居住小區(qū)，社區(qū)文化建設(shè)就是通過各種形式的文娛、體育和其他形式的文化活動，創(chuàng)造一種文化氛圍，讓社區(qū)成員能相互了解，提高對不同文化的鑒別和適應(yīng)能力，減少文化沖突帶來的負面影響，使社區(qū)成員對某些不同的文化要素逐漸達成文化認同，并在此基礎(chǔ)上建立社區(qū)共同的居住觀和形成相應(yīng)的行為模式。建立居住小區(qū)的社區(qū)文化，是一個長期的任務(wù)。

居住小區(qū)社區(qū)文化具有如下性質(zhì)

第一，社區(qū)文化是一種認同文化。

第二，社區(qū)成員是社區(qū)文化的主體。

第三，文化氛圍是營造社區(qū)文化的必要環(huán)境。

居住小區(qū)社區(qū)文化具有如下特點

第一，業(yè)主文化背景的多樣性決定了社區(qū)文化建設(shè)的長期性

第二，不同的社區(qū)成員結(jié)構(gòu)使社區(qū)文化建設(shè)具有層次性

第三，文化認同指選擇與本民族文化深層次的本質(zhì)相契合的內(nèi)容

居住小區(qū)社區(qū)文化的內(nèi)容包括環(huán)境文化、行為文化、制度文化和精神文化。

社區(qū)環(huán)境是社區(qū)文化的一種外在表現(xiàn)形式，主要包括社區(qū)外貌、休閑娛樂環(huán)境、文化設(shè)施、生活環(huán)境等，所以環(huán)境又是營造文化氛圍的基本條件。

行為文化主要是指社區(qū)成員在交往、娛樂、生活、學(xué)習、休閑等過程中，所產(chǎn)生的反映居住觀的活動和行為，通常所說的社區(qū)文化就是指這一類內(nèi)容。

一種文化要素經(jīng)認同后，往往就以制度、法律、規(guī)范等形式固定下來。制度可分為兩大類：一類是公眾制度，主要是業(yè)主根據(jù)認同的居住觀而共同制定的居住行為準則;另一類是物業(yè)管理企業(yè)制定的一些管理規(guī)章制度。

精神文化是居住小區(qū)文化的核心，即經(jīng)過文化認同后所建立的居住觀念和社區(qū)精神。

(二)物業(yè)管理企業(yè)與社區(qū)文化

物業(yè)管理與社區(qū)文化存在(1)互為促進、(2)互為作用、(3)互為約束的關(guān)系。

物業(yè)管理企業(yè)在社區(qū)文化建設(shè)中的作用包括：

(1)在構(gòu)建社區(qū)文化的初期營造文化氛圍的基礎(chǔ)

居住小區(qū)在業(yè)主人住形成居住群體時，大多數(shù)成員之間都互不認識，要相互進行了解比較困難。物業(yè)管理企業(yè)因其特殊的身分與角色，在調(diào)動資源組織文化活動方面處于有利地位。因此，物業(yè)管理企業(yè)可以因勢利導(dǎo)，有計劃、有目的地組織社區(qū)文化活動。

(2)在社區(qū)文化形成過程中起引導(dǎo)作用

由文化認同而形成的居住觀，才是社區(qū)文化的核心。各種文娛體育活動僅是社區(qū)形成的催化酶，還需要引導(dǎo)社區(qū)文化建設(shè)向內(nèi)涵的方向發(fā)展。這方面的工作是相當細致和艱巨的，物業(yè)管理企業(yè)只能去引導(dǎo)，而不是主導(dǎo)，以免喧賓奪主，既要教育，但又不能枯燥無味，要寓教于樂。

(3)物業(yè)管理企業(yè)能及時把認同的文化要素形成規(guī)范和制度

這些規(guī)范和制度包括了管理制度、行為準則、風俗習慣等，為加強業(yè)主(或使用人)自我控制和自我約束能力、為業(yè)主自律創(chuàng)造了良好的基礎(chǔ)。

二、物業(yè)管理與社區(qū)組織

(一)社區(qū)管理主體概述

社區(qū)管理主體是在一定環(huán)境中產(chǎn)生的，以社區(qū)黨政組織為核心，由社區(qū)黨政組織(社區(qū)黨組織、街道辦事處和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)、社區(qū)自治組織、業(yè)主委員會、社區(qū)中介組織和物業(yè)管理企業(yè)共同構(gòu)成的社區(qū)管理組織系統(tǒng)。

根據(jù)社區(qū)管理主體在社區(qū)管理中的地位不同，可劃分為社區(qū)管理領(lǐng)導(dǎo)系統(tǒng)、社區(qū)管理執(zhí)行系統(tǒng)和社區(qū)管理支持系統(tǒng)，分別對應(yīng)于制定決策、執(zhí)行決策、支持和反饋政策效果的功能，形成社區(qū)管理的循環(huán)網(wǎng)絡(luò)。

根據(jù)社區(qū)管理主體的性質(zhì)不同，可將其分為社區(qū)黨政組織(社區(qū)黨組織、社區(qū)政府組織)、社區(qū)自治組織、社區(qū)中介組織、業(yè)主委員會以及物業(yè)管理企業(yè)。

第一，社區(qū)黨政組織(社區(qū)黨組織、社區(qū)政府組織)。

社區(qū)黨政組織主要包括社區(qū)黨組織和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，以及政府職能部門在社區(qū)設(shè)立的延伸機構(gòu)，如派出所、工商所、稅務(wù)所等。社區(qū)黨組織是中國共產(chǎn)黨在基層社區(qū)常設(shè)的組織機構(gòu)，是社區(qū)各項工作的領(lǐng)導(dǎo)核心。街道辦事處以及政府延伸機構(gòu)都要在街道黨組織的領(lǐng)導(dǎo)、指導(dǎo)或協(xié)調(diào)下開展工作。

第二，社區(qū)自治組織。

所謂社區(qū)自治，是指在國家法律的規(guī)范之下，在黨的領(lǐng)導(dǎo)之下，在政府的指導(dǎo)之下，在廣大人民群眾的參與之下，社區(qū)享有一定的民主自治的權(quán)利。社區(qū)自治組織主要是指居民(村民)代表委員會等社區(qū)內(nèi)居民的群眾性自治組織，它也是社區(qū)管理主體的基本單元。社區(qū)自治組織還包括志愿者協(xié)會組織、文化體育類社團等機構(gòu)。社區(qū)居委會、村民委員會是社區(qū)自治組織的主體，依法行使社區(qū)自治權(quán)利對社區(qū)的重大事務(wù)進行管理。

第三，社區(qū)中介組織。

社區(qū)中介組織又被稱為非盈利性組織或非政府組織，它形成于18～19世紀的發(fā)達國家。在我國，它還是一種新興的社區(qū)組織。它主要致力于社會服務(wù)和管理，其根本宗旨是滿足社區(qū)居民的需要。社區(qū)中介組織承擔著聯(lián)系政府與民眾、依法進行社區(qū)治理和服務(wù)等多種職能。社區(qū)中介組織主要是指各類福利性、服務(wù)性、中介性組織，如社區(qū)福利組織、志愿者組織、慈善組織、社區(qū)服務(wù)組織或一些行業(yè)性組織，如個協(xié)、體協(xié)、舞協(xié)等。

第四，業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會是指居民區(qū)內(nèi)業(yè)主們自發(fā)選舉產(chǎn)生的組織，代表全體業(yè)主對物業(yè)等有關(guān)重大事項進行決策和管理。它是居民參與社區(qū)管理和建設(shè)的一種途徑。

第五，物業(yè)管理企業(yè)。

物業(yè)管理經(jīng)營人受物業(yè)所有人或使用人的委托，運用現(xiàn)代管理與服務(wù)技術(shù)，按照委托管理合同，對已投入使用的各類物業(yè)實施企業(yè)化、社會化、專業(yè)化、規(guī)范化的管理，為物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人和使用人提供高效、周到的服務(wù)，創(chuàng)造安全方便的居住和工作環(huán)境，提高物業(yè)的使用價值和經(jīng)濟價值。

一般而言，社區(qū)管理主體主要具有以下幾種功能：

(1)滿足需求功能

(2)管理功能

(3)組織功能

(4)協(xié)調(diào)功能

(5)穩(wěn)定功能

(二)社區(qū)管理主體建設(shè)

社區(qū)管理主體建設(shè)是指以社區(qū)黨政組織(社區(qū)黨組織、街道辦事處和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)為核心，由社區(qū)自治組織、業(yè)主委員會和社區(qū)中介組織共同參與，旨在進一步健全管理主體的組織機構(gòu)，完善社區(qū)管理主體的功能和制度，提高社區(qū)管理主體的工作效率的過程。社區(qū)管理主體建設(shè)不僅僅是其本身的建設(shè)，更為重要的是通過社區(qū)管理主體的組織、功能和制度的建設(shè)，提高工作效率，這是社區(qū)管理主體建設(shè)的直接目的。

社區(qū)建設(shè)的內(nèi)容主要包括兩部分，一是建設(shè)具有社區(qū)硬件設(shè)施的人居環(huán)境，二是建立有一定社區(qū)管理職能的組織并做好社區(qū)的日常管理工作和文化營造工作。前者是政府和房地產(chǎn)開發(fā)方的責任，后者則更多地要依賴于行政組織和其他社會組織的介入和管理，同時也是所有工作和生活在社區(qū)中的人的責任。

社區(qū)組織，是社區(qū)建設(shè)的核心。社區(qū)自治組織建設(shè)，主要是指按照社區(qū)構(gòu)成要素劃定社區(qū)，建立社區(qū)自治組織和新的社區(qū)管理體制。包括

(1)建立“決策層”，即社區(qū)成員代表大會。

(2)建立“執(zhí)行層”，即社區(qū)居民委員會。

(3)建立“議事層”，即社區(qū)協(xié)商議事委員會。

(4)建立“領(lǐng)導(dǎo)層”，即社區(qū)黨組織。

三、物業(yè)管理與和諧社會建設(shè)

(一)物業(yè)管理在和諧社會建設(shè)中的重要作用

1.物業(yè)管理保證了物業(yè)本身功能充分發(fā)揮。

2.物業(yè)管理促進了城市管理的社會化和專業(yè)化發(fā)展。

3.物業(yè)管理為業(yè)主創(chuàng)造了安全舒適的人居環(huán)境。

4.物業(yè)管理還促進了城市精神文明建設(shè)。

(二)物業(yè)管理在和諧社會建設(shè)中的努力方向

1.不斷提高物業(yè)管理的覆蓋面

2.研究拓展物業(yè)管理的服務(wù)范圍

3.切實規(guī)范物業(yè)管理各方行為

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（責任編輯：中大編輯）

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