物業(yè)管理師

為了幫助考生復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)管理綜合能力這門學(xué)科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試物業(yè)管理綜合能力復(fù)習(xí)方法，希望可以對(duì)參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學(xué)有所幫助！

不要物業(yè)公司業(yè)主自己管理 業(yè)主自治還能走多遠(yuǎn)

業(yè)主和物業(yè)公司之間似乎存在著天然的矛盾，在島城，若想找出一家業(yè)主和物業(yè)公司從沒紅過臉的小區(qū)，可能要費(fèi)很大的勁。既然小區(qū)由物業(yè)公司管理產(chǎn)生了很多矛盾，干脆業(yè)主自己管理得了。在島城的一些小區(qū)里，業(yè)主自治形式的物業(yè)管理模式逐漸多了起來(lái)，不管這是業(yè)主的主動(dòng)行為，還是無(wú)奈的選擇，這種嶄新的管理模式總是讓人產(chǎn)生了一種期望。自治式物業(yè)能走多遠(yuǎn)？不僅是參與小區(qū)自治的市民關(guān)心的話題，同樣也是其他小區(qū)業(yè)主關(guān)注的焦點(diǎn)。

業(yè)主自治：主動(dòng)選擇或無(wú)奈之舉一年前，鎮(zhèn)江路44號(hào)的居民在炒掉物業(yè)公司之后，成立了業(yè)主自治管理委員會(huì)，由小區(qū)里的熱心人組成，對(duì)小區(qū)實(shí)行管理。昨天，當(dāng)記者來(lái)到這個(gè)小區(qū)里，院內(nèi)整潔的環(huán)境讓人過目難忘。居民胡兆遠(yuǎn)告訴記者，1998年小區(qū)建成，共有三棟樓，158戶人家。那時(shí)，小區(qū)由一家物業(yè)公司管理，但環(huán)境卻不能讓人滿意。小區(qū)里雜草叢生，垃圾成堆。久而久之，居民們也不再交納每月二十多元的物業(yè)費(fèi)。最后物業(yè)公司撤走了，幾位熱心的居民決定自己來(lái)管理小區(qū)。現(xiàn)在，每戶每月收取4元錢的費(fèi)用，聘用了一名保潔員，平時(shí)進(jìn)行小區(qū)環(huán)境的保潔，每周清掃樓道一次。自委會(huì)的委員們還發(fā)動(dòng)居民自己動(dòng)手整理小區(qū)的環(huán)境，為了美化小區(qū)，他們把樓前的花壇重新進(jìn)行了整修，有的居民自費(fèi)去花卉市場(chǎng)買回了花木種上，很快小區(qū)的環(huán)境煥然一新。

與之相比，陽(yáng)光地帶小區(qū)的業(yè)主自我管理卻有幾分無(wú)奈。據(jù)小區(qū)居民介紹，先后有兩家物業(yè)公司來(lái)管理小區(qū)，但都先后離去。至今，小區(qū)里新的業(yè)主委員會(huì)還沒成立起來(lái)。目前對(duì)小區(qū)實(shí)行管理的是業(yè)主委員會(huì)的籌備組，所謂的管理也只是打掃一下小區(qū)的衛(wèi)生。“小區(qū)今后還面臨著房屋的維修、綠化的管理等方面的問題， 業(yè)主自我管理完全是一種無(wú)奈。”一位居民說。

自我管理：困難比想像的多記者從市物業(yè)辦了解到，根據(jù)我市的物業(yè)管理?xiàng)l例，在小區(qū)管理的方式上規(guī)定為，業(yè)主可以自我管理小區(qū)，也可以聘請(qǐng)物業(yè)公司或?qū)I(yè)的管理公司來(lái)管理。因此，從法律上來(lái)講，業(yè)主自治是一種被允許的小區(qū)管理方式，但在實(shí)際操作中，面臨的困難卻很多。

以鎮(zhèn)江路44號(hào)為例，小區(qū)每戶每月收取4元的物業(yè)費(fèi)，從目前來(lái)看業(yè)主的支出減少了許多，但他們享受到的服務(wù)也縮水了不少，業(yè)主自我管理的內(nèi)容只有保潔一項(xiàng)，小區(qū)內(nèi)缺少公共性的健身器材，綠化憑借的是業(yè)主的熱情和額外的支出。“有熱情是難能可貴的，但這些熱心人的付出卻沒有任何的回報(bào)，他們的熱情能堅(jiān)持多久？”人們不由得產(chǎn)生了這樣的疑問。業(yè)主自治需要業(yè)主有高度的自治意識(shí)，還要有高度的自治能力。

業(yè)主自治面臨的還不只是捉襟見肘的資金問題，據(jù)物業(yè)界的人士分析，如果小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理，物業(yè)公司作為一個(gè)管理機(jī)構(gòu)，它可以承擔(dān)責(zé)任。業(yè)主自治后，由物業(yè)公司承擔(dān)的責(zé)任就變成了由業(yè)主自治委員會(huì)來(lái)承擔(dān)，而業(yè)委會(huì)僅僅是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，也就是說要由每個(gè)業(yè)主來(lái)承擔(dān)。這就存在每個(gè)業(yè)主能不能承擔(dān)，愿不愿意承擔(dān)的問題，從而會(huì)產(chǎn)生一系列的問題。“業(yè)主自治的方式可以減少很多物業(yè)管理中的矛盾，有利于小區(qū)的民主管理，但其本身也有很大的局限性。”市物業(yè)辦副主任王西濤認(rèn)為，業(yè)主自治還需要相應(yīng)的法規(guī)來(lái)支持。

業(yè)主自治之路到底能走多遠(yuǎn)業(yè)主自治之路能走多遠(yuǎn)？這是不少人關(guān)心的問題。鎮(zhèn)江路44號(hào)的業(yè)主自治經(jīng)過一年的試驗(yàn)，目前仍然在正常地運(yùn)轉(zhuǎn)。而在外地，已出現(xiàn)了業(yè)主入股物業(yè)公司的新事，這為業(yè)主自治注入了新的活力。

據(jù)介紹，在北京的一個(gè)小區(qū)，開發(fā)商在項(xiàng)目出售的同時(shí)，將物業(yè)管理公司以股權(quán)的形式配送給小區(qū)的業(yè)主，然后讓業(yè)主自己參與到物業(yè)管理中，通過聘請(qǐng)專家團(tuán)，建立系統(tǒng)的物業(yè)管理機(jī)制。在執(zhí)行層面上，將物業(yè)管理公司以股權(quán)的形式，按照業(yè)主購(gòu)買值的比例將股權(quán)無(wú)償配送給業(yè)主，讓業(yè)主自己做物業(yè)管理公司的老板。在青島，業(yè)主自治的方式還很原始，但如果能夠解決資金問題，以現(xiàn)有的管理方式，也可能取得更好的結(jié)果。比如，業(yè)主自治委員會(huì)負(fù)責(zé)小區(qū)日常的保潔，但一些其他事務(wù)可以請(qǐng)社會(huì)上的專業(yè)公司來(lái)辦。“但向業(yè)主收費(fèi)將會(huì)成為另一個(gè)焦點(diǎn)，因?yàn)槎鄶?shù)業(yè)主認(rèn)為物業(yè)費(fèi)交得越少越好，豈不知物業(yè)服務(wù)是一種有償?shù)姆?wù)，付多少費(fèi)，就能享受到多少服務(wù)。”

業(yè)主自治，如果始終維持在現(xiàn)有的水平，那么這種管理方式能存在多久，確實(shí)令人擔(dān)憂。

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