物業(yè)管理師

為了幫助考生復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)管理綜合能力這門(mén)學(xué)科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試物業(yè)管理綜合能力復(fù)習(xí)方法，希望可以對(duì)參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學(xué)有所幫助！

了解你的物業(yè)管理權(quán)

1. 對(duì)于配套設(shè)施，如會(huì)所、游泳池等，小業(yè)主是否享有一定的產(chǎn)權(quán)。

對(duì)于配套設(shè)施，若在《土地出讓合同》中列為應(yīng)繳地價(jià)的建筑面積，發(fā)展商未售出的，則其產(chǎn)權(quán)屬于發(fā)展商；若在土地出讓合同中列明為“小區(qū)配套設(shè)施”，不計(jì)繳地價(jià)，或房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同中列明為“小區(qū)配套設(shè)施”，則其產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主。

2.物業(yè)管理公司將小區(qū)附屬的商業(yè)設(shè)施租賃給他人，是否要征求業(yè)主們的同意？

小區(qū)附屬的商業(yè)設(shè)施如果產(chǎn)權(quán)屬于發(fā)展商，則發(fā)展商可自由出租或出售；如果產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主，那么業(yè)主委員會(huì)可根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，在物業(yè)管理委托合同中與物業(yè)管理公司達(dá)成協(xié)議，由管理公司按協(xié)議經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)收入納入小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)帳目，補(bǔ)充物業(yè)管理費(fèi)。

3.業(yè)主是否享有所購(gòu)房地產(chǎn)的戶外廣告權(quán)？

根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第十三條規(guī)定，房地產(chǎn)首次轉(zhuǎn)讓合同對(duì)廣告權(quán)益沒(méi)有特別約定的，廣告權(quán)益隨房地產(chǎn)同時(shí)轉(zhuǎn)移；有特別約定的，經(jīng)房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)初始登記，由登記的權(quán)利人擁有。

4.物業(yè)管理公司是否享有樓頂、外立面處分的權(quán)利？

物業(yè)管理公司不享有樓頂、外立面的處分權(quán)，樓頂、外立面作為建筑主體不可分割的一部分，其處分權(quán)應(yīng)屬于樓宇的業(yè)主。物業(yè)管理公司可根據(jù)業(yè)委員會(huì)的授權(quán)，并向有關(guān)部門(mén)報(bào)送具體處分措施，經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)后方可處分。

5.地下停車(chē)庫(kù)的權(quán)利歸屬如何？

根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》的規(guī)定，地下停車(chē)庫(kù)在土地使用權(quán)出讓合同中沒(méi)有約定的，屬于小區(qū)配套設(shè)施，其權(quán)利歸全體業(yè)主擁有；若在首次轉(zhuǎn)讓合同中有特別約定的，則地下停車(chē)庫(kù)的權(quán)利依據(jù)約定，經(jīng)辦理初始登記，確認(rèn)登記人的權(quán)利。

6.地下停車(chē)庫(kù)能否辦《房地產(chǎn)證》？

如果地下停車(chē)庫(kù)屬于小區(qū)配套設(shè)施，其權(quán)利歸全體業(yè)主擁有，則不能單獨(dú)辦理《房地產(chǎn)證》；若地下停車(chē)庫(kù)的權(quán)利在轉(zhuǎn)讓時(shí)有事先約定，并已繳清地價(jià)，辦理初始登記時(shí)依據(jù)約定，確認(rèn)登記人的權(quán)利，可以發(fā)《房地產(chǎn)證》。

7.物業(yè)管理中小業(yè)主、發(fā)展商的各自義務(wù)有哪些？

（一）業(yè)主的義務(wù)：

合理使用房地產(chǎn)和公用設(shè)施、維護(hù)住宅區(qū)公共秩序。

（二）發(fā)展商的義務(wù)：

（1）小區(qū)入住前6個(gè)月開(kāi)始進(jìn)行前期管理，費(fèi)用由發(fā)展商自行承擔(dān)；

（2）必須經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，才可交付小業(yè)主使用；

（3）從住宅區(qū)開(kāi)始入住，發(fā)展商應(yīng)向其委托的物業(yè)公司或管理處提供下列資料：

①必要的住宅區(qū)工程建設(shè)資料、各類(lèi)房地產(chǎn)清單；

②必要的住宅區(qū)工程建設(shè)資料；

③出售房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)范圍或成本核算清單；

④應(yīng)按建設(shè)總投資2%一次性向管委會(huì)劃撥住宅區(qū)的公用設(shè)施專(zhuān)用基金，并提供部分商業(yè)用房；

⑤住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備及公共場(chǎng)地清單；

⑥住宅區(qū)未完工的房地產(chǎn)、公用設(shè)施、設(shè)備及公共場(chǎng)地的竣工日期；

⑦《條例》第四十七條規(guī)定的商業(yè)用房及其他可以用于經(jīng)營(yíng)的公用設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)地清單。

（三）開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在管委會(huì)成立之日起二個(gè)月內(nèi)，按《條例》規(guī)定向管委會(huì)劃撥住宅區(qū)公用設(shè)施專(zhuān)用基金，并以多層住宅區(qū)總建筑面積的千分之三、高層住宅區(qū)或別墅區(qū)總建筑面積的千分之二的比例提供部分商業(yè)用房，如有特殊情況，可延遲移交商業(yè)用房，但延遲期不得超過(guò)六個(gè)月。

8.物業(yè)管理公司的義務(wù)有哪些？

物業(yè)管理公司的義務(wù)有：

以為業(yè)主服務(wù)為宗旨，注重社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益；

按市住宅主管部門(mén)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)和委托管理合同對(duì)住宅區(qū)實(shí)施物業(yè)管理；

接受管委會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督；

組織或協(xié)助有關(guān)部門(mén)提供社區(qū)生活服務(wù)和開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng)；

按照法律、法規(guī)和市政府的有關(guān)規(guī)定從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

9.如何確定兩個(gè)小區(qū)之間道路的維護(hù)、使用權(quán)利歸屬？

確定兩個(gè)小區(qū)之間的道路權(quán)屬，主要看道路在哪塊宗地的用地紅線圖內(nèi)，則該宗地的產(chǎn)權(quán)人擁有道路的使用權(quán)利和維護(hù)義務(wù)。若不在任何一塊宗地的紅線圖內(nèi)，則屬于市政道路，由市政部門(mén)負(fù)責(zé)維護(hù)。

10.住宅樓首層為居住用途物業(yè)，能否改為商業(yè)用途？

住宅樓首層為居住用途物業(yè)，若要改為商業(yè)用途，可由開(kāi)發(fā)單位或業(yè)主向深圳市規(guī)劃國(guó)土局提出申請(qǐng)。若批準(zhǔn)同意，則需補(bǔ)辦用地規(guī)劃批準(zhǔn)手續(xù)，并補(bǔ)交地價(jià)。原則上住宅區(qū)首層物業(yè)不批準(zhǔn)改為商業(yè)用途。

11.繼承祖業(yè)，購(gòu)買(mǎi)的舊宅未辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，有土地使用年限的限定嗎？

根據(jù)有關(guān)規(guī)定（深圳市規(guī)劃國(guó)土局1990年64號(hào)文《關(guān)于房地產(chǎn)登記發(fā)證計(jì)算土地使用年限的通知》），歷史用地暫不計(jì)算使用年限。繼承的祖業(yè)或購(gòu)買(mǎi)的舊宅未辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，暫無(wú)土地使用年限的限定。

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