物業(yè)管理師

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物業(yè)管理區(qū)域傷人事故法律責(zé)任分析

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位及設(shè)施發(fā)生傷人事故的原因多種多樣，受害人既可能是小區(qū)的業(yè)主或物業(yè)使用人，也可能是小區(qū)外來的其他人員，其中涉及物業(yè)管理企業(yè)與受害人、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)委會(huì)等多重法律關(guān)系。本文試圖探討物業(yè)管理企業(yè)在何種情況下才應(yīng)對(duì)傷人事故承擔(dān)責(zé)任。

一、物業(yè)管理區(qū)域共用部位和共用設(shè)施的范圍

要分析物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位及設(shè)施發(fā)生傷人事故的法律責(zé)任，就要首先確定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)哪些屬于共用部位和共用設(shè)施。只有確定了共用部位和共用設(shè)施，才能依照合同約定認(rèn)定物業(yè)管理企業(yè)是否盡到了相關(guān)的管理義務(wù)。

建設(shè)部在一九九八年制定的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》第三條，用列舉的方法給共用部位和共用設(shè)施下了定義，“共用部位是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體，柱、梁、樓、板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設(shè)施設(shè)備是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)，建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價(jià)格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。”

關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線的相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的相對(duì)性問題，在學(xué)術(shù)界還有爭(zhēng)議，但無論產(chǎn)權(quán)歸誰所有，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十二條之規(guī)定，供水、供電、儲(chǔ)蓄所、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。也就是說，公用事業(yè)單位是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的法定管理者，由于這些管線和設(shè)施設(shè)備發(fā)生的傷人事故應(yīng)由公用事業(yè)單位承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主違反行政法規(guī)和業(yè)主公約違章搭建的構(gòu)筑物不屬于共用部位和共用設(shè)施。因?yàn)樗阶越ㄔ煨袨楸旧砭褪沁`法的，建成后又是為了自用，雖然搭建在共用部位之上但這并不能改變其自用部位的性質(zhì)。物業(yè)管理企業(yè)對(duì)這些違章搭建的行為沒有行政處罰權(quán)，所以在物業(yè)委托合同未明確給物業(yè)管理企業(yè)設(shè)定訴訟義務(wù)的情況下，只要物業(yè)管理企業(yè)已通過勸告的方式加以制止、并將有關(guān)情況及時(shí)向有關(guān)行政部門做了報(bào)告，就已經(jīng)盡到了管理者的義務(wù)，不存在合同違約的行為，也不存在侵權(quán)的過錯(cuò)，不應(yīng)對(duì)事故承擔(dān)責(zé)任。受害人不能苛求物業(yè)管理企業(yè)必須采取訴訟方式來制止違章搭建行為或必須實(shí)際達(dá)到了制止違章搭建的結(jié)果。

二、共用部位及設(shè)施發(fā)生傷人事故的法律責(zé)任分析

從法律關(guān)系上分析，建設(shè)單位或業(yè)委會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)之間是委托合同法律關(guān)系，建設(shè)單位是作為最初的業(yè)主或者最大的業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)委托合同的，行政法規(guī)只是規(guī)定了前期物業(yè)委托合同對(duì)廣大業(yè)主的效力并限定合同的有效期，而業(yè)委會(huì)也是代表廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)簽定物業(yè)委托合同的，所以業(yè)主實(shí)際是合同的一方當(dāng)事人。當(dāng)業(yè)主受到傷害后存在合同法律關(guān)系與侵權(quán)法律關(guān)系的競(jìng)合，業(yè)主既可基于合同法律關(guān)系起訴，也可基于侵權(quán)法律關(guān)系起訴，而小區(qū)外的其他人與物業(yè)管理企業(yè)之間不存在任何合同關(guān)系，所以其在人身受到傷害后只能以侵權(quán)法律關(guān)系起訴物業(yè)管理企業(yè)。

按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。”所以雙方在物業(yè)委托合同中的約定是判斷物業(yè)管理企業(yè)是否履行了義務(wù)，是否應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任的重要依據(jù)。

上文已論述了共用部位和共用設(shè)施的法律規(guī)定，但法律規(guī)定并不排除當(dāng)事人之間的約定，當(dāng)事人可在法定的范圍內(nèi)有不同的約定，如果合同約定的管理范圍是部分共用部位、共用設(shè)施或者管理的內(nèi)容是專項(xiàng)服務(wù)，而發(fā)生的事故也與約定的管理范圍、管理內(nèi)容無關(guān)，那么物業(yè)管理企業(yè)就不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。例如，合同約定物業(yè)管理企業(yè)只提供保潔和綠化服務(wù)，他人在使用共用健身設(shè)施過程中受到傷害就不能要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任。所以，物業(yè)管理企業(yè)是否應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，要看物業(yè)委托合同的具體約定。

受害者在侵權(quán)之訴中常常依據(jù)《民法通則》第一百二十六條和最高人民法院《關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第十六條的規(guī)定要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)損害賠償責(zé)任，但適用這兩條法律規(guī)定的前提必須是物業(yè)管理企業(yè)是致害部位或設(shè)施的管理人，這也要看物業(yè)委托合同的具體約定。由此可見，物業(yè)委托合同不僅在合同糾紛中有重要的意義，而且在侵權(quán)糾紛中也有非常顯著的作用，合同對(duì)管理范圍和管理內(nèi)容的約定會(huì)直接影響侵權(quán)訴訟的成敗。

物業(yè)服務(wù)不同于一般的消費(fèi)服務(wù)，建設(shè)單位或業(yè)委會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)之間是基于相互信任建立的委托合同法律關(guān)系，物業(yè)管理企業(yè)只向特定的業(yè)主群體提供服務(wù)，小區(qū)外的其他人并不是服務(wù)的對(duì)象，其也不能僅以個(gè)人意愿就與物業(yè)管理企業(yè)訂立物業(yè)委托合同。居民住宅小區(qū)是一個(gè)相對(duì)封閉的環(huán)境，小區(qū)外的其他人如未經(jīng)允許或編造理由進(jìn)入小區(qū)后發(fā)生事故，其本身就存在過錯(cuò)的情況下不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。

三、兩種特殊情形下傷人事故責(zé)任的法律分析

1、非物業(yè)管理企業(yè)的過錯(cuò)未驗(yàn)收交接的共用部位和共用設(shè)施發(fā)生的傷人事故

物業(yè)管理企業(yè)與建設(shè)單位須就共用部位和共用設(shè)施實(shí)行查驗(yàn)交接，這既是物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)也是建設(shè)單位的責(zé)任。但實(shí)踐中物業(yè)管理企業(yè)往往尚未完成全部的交接驗(yàn)收，就已實(shí)際接管了小區(qū)并提供物業(yè)服務(wù)，其中的原因常常是建設(shè)單位不能夠提供有關(guān)資料。

共用部位和共用設(shè)施的資料對(duì)于維護(hù)管理有著非常重要的作用，但物業(yè)管理企業(yè)有可能因某一設(shè)施沒有驗(yàn)收交接就不繼續(xù)履行合同，在非自身原因?qū)е虏荒芙唤拥那闆r下，物業(yè)管理企業(yè)在保留意見的前提下先行提供服務(wù)不是失職，相反是一種負(fù)責(zé)任的表現(xiàn)。從合同關(guān)系分析，如未完成驗(yàn)收交接的責(zé)任不能物業(yè)管理企業(yè)，而是由于建設(shè)單位不能提供相應(yīng)的資料或者經(jīng)驗(yàn)收不合格，那么建設(shè)單位在履行合同中有瑕疵，其不完全履行的行為必然影響到物業(yè)管理企業(yè)管理義務(wù)的履行，這些共用部位和共用設(shè)施發(fā)生的與驗(yàn)收交接事項(xiàng)有關(guān)的事故，應(yīng)由建設(shè)單位承擔(dān)責(zé)任；從侵權(quán)關(guān)系分析，如不能驗(yàn)收交接的責(zé)任不在物業(yè)管理企業(yè)，且無法防止事故的發(fā)生，只要已將有關(guān)情況告知了業(yè)委會(huì)和公眾，那么物業(yè)管理企業(yè)對(duì)事故的發(fā)生就沒有過錯(cuò)，不需承擔(dān)責(zé)任。

2、維修資金不到位導(dǎo)致不能及時(shí)維修引發(fā)的傷人事故

共用部位和共用設(shè)施的大修、改造就必然會(huì)牽涉到維修資金的運(yùn)用問題，維修資金不論是由房地產(chǎn)行政主管部門還是由業(yè)委會(huì)管理，其運(yùn)用事先都要經(jīng)過審批。如果維修資金管理者堅(jiān)持不予批準(zhǔn)或長(zhǎng)期拖延審批時(shí)間，致使共用部位和共用設(shè)施因得不到及時(shí)的大修而造成了人身傷害事故，那么物業(yè)管理企業(yè)是否應(yīng)該對(duì)事故負(fù)責(zé)呢？

首先應(yīng)當(dāng)肯定，共用部位和共用設(shè)施的大修、更新、改造，按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)動(dòng)用維修資金，物業(yè)管理企業(yè)沒有任何義務(wù)在資金管理人尚未批準(zhǔn)的情況下墊資進(jìn)行大修。但對(duì)于侵權(quán)之訴而言，物業(yè)管理企業(yè)是否盡到了嚴(yán)格的管理義務(wù)，還要看是否已采取了措施阻止事故的發(fā)生或在不可能阻止的情況下將危險(xiǎn)對(duì)公眾進(jìn)行了適當(dāng)?shù)奶崾尽Ｋ?，提示并不是小事，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在平時(shí)的工作中多運(yùn)用告示與業(yè)主保持溝通。

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