物業(yè)管理師

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第三節(jié)物業(yè)管理的行政管理

一、物業(yè)管理的行政管理涵義及工作內(nèi)容

(一)物業(yè)管理的行政管理的涵義

物業(yè)管理的行政管理是國(guó)家行政機(jī)關(guān)依據(jù)有關(guān)的法律、法規(guī)，對(duì)物業(yè)管理實(shí)施行業(yè)管理。其實(shí)質(zhì)是國(guó)家通過(guò)法律手段、行政手段，規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，建立物業(yè)管理市場(chǎng)正常秩序，改善人民群眾的居住和工作環(huán)境。

(二)物業(yè)管理的行政管理工作內(nèi)容

1.行政立法

物業(yè)管理行政機(jī)關(guān)的首要職責(zé)就是制定政策法規(guī)。具體而言，行政機(jī)關(guān)應(yīng)根據(jù)國(guó)家法律規(guī)定的基本原則，針對(duì)物業(yè)管理中出現(xiàn)的新情況和遇到的新問(wèn)題，制定物業(yè)管理規(guī)章制度。

2.執(zhí)法監(jiān)督

行政機(jī)關(guān)根據(jù)行政立法進(jìn)行執(zhí)法監(jiān)督，是約束、制止物業(yè)管理諸多主體不當(dāng)行為、不法行為的重要環(huán)節(jié)，是整頓物業(yè)管理市場(chǎng)秩序、促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展的有力手段。具體說(shuō)來(lái)，行政管理部門(mén)要根據(jù)行政法規(guī)賦予的行政執(zhí)法職權(quán)進(jìn)行行政執(zhí)法，對(duì)物業(yè)管理中出現(xiàn)的違法行為依法予以查處。

3.協(xié)調(diào)服務(wù)

對(duì)物業(yè)管理中出現(xiàn)的業(yè)主之間、業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)之間、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)與各行政管理部門(mén)之間的關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)，對(duì)物業(yè)管理業(yè)與房地產(chǎn)、建筑裝修、市政環(huán)保、金融等行業(yè)進(jìn)行協(xié)調(diào)。同時(shí)，要提供各種服務(wù)，包括政策咨詢，人才交流、培養(yǎng)，信息溝通等。

4.宣傳引導(dǎo)

譬如加強(qiáng)宣傳力度，通過(guò)培訓(xùn)等形式向業(yè)主委員會(huì)以及物業(yè)管理企業(yè)的有關(guān)人員普及物業(yè)管理的相關(guān)法律知識(shí)，促使其學(xué)習(xí)物業(yè)管理法規(guī)、用好物業(yè)管理法規(guī);同時(shí)，還要對(duì)物業(yè)管理法規(guī)中不便具體規(guī)定或尚未具體規(guī)定的、有利于提高物業(yè)管理水平、促進(jìn)物業(yè)管理規(guī)范發(fā)展的一些行為進(jìn)行積極倡導(dǎo)，旨在為物業(yè)管理創(chuàng)造和諧、健康的發(fā)展環(huán)境。

二、物業(yè)管理的行政管理部門(mén)

物業(yè)管理的行政管理部門(mén)，是指依法對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)及相關(guān)主體進(jìn)行規(guī)范、監(jiān)督、管理的各級(jí)政府職能部門(mén)。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定，國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全國(guó)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。另外，各省市地區(qū)也通過(guò)各種與物業(yè)管理相關(guān)的條例或辦法規(guī)定了物業(yè)管理的行政管理部門(mén)。

具體來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理的行政管理部門(mén)可以劃分為以下幾個(gè)層次：

1.國(guó)家級(jí)的物業(yè)管理主管機(jī)構(gòu)

指國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)，其主要職責(zé)是制定相關(guān)法規(guī)、政策及標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)全國(guó)范圍內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行宏觀管理與規(guī)范監(jiān)督。

2.省市級(jí)的物業(yè)管理主管機(jī)構(gòu)

縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，即省建設(shè)廳(直轄市房地局)和市房地產(chǎn)管理局是本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的主管部門(mén)。其職責(zé)主要是宣傳、貫徹、落實(shí)國(guó)家的法規(guī)、政策及標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，制定地方性政策，依法查處物業(yè)管理活動(dòng)中的違法違規(guī)行為，維護(hù)物業(yè)管理市場(chǎng)秩序。

3.基層物業(yè)管理主管機(jī)構(gòu)

包括區(qū)、縣房地產(chǎn)行政管理部門(mén)，是轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的行政管理部門(mén)?；鶎游飿I(yè)管理主管機(jī)構(gòu)主要負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的執(zhí)法監(jiān)督、協(xié)調(diào)服務(wù)、宣傳引導(dǎo)，并承擔(dān)上級(jí)行政主管部門(mén)和區(qū)、縣人民政府依法交辦的具體工作。

4.基層政府及其派生機(jī)構(gòu)

包括街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府等，它們不僅指導(dǎo)和管理業(yè)主委員會(huì)的工作，同時(shí)也履行一些具體的行政管理職能。實(shí)踐工作中，街道辦事處和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)具有十分重要的監(jiān)督管理、協(xié)調(diào)支持的作用。

5.物業(yè)管理的相關(guān)行政管理部門(mén)

(1)規(guī)劃、城管、環(huán)衛(wèi)、公安等有關(guān)行政管理部門(mén)

按職責(zé)分工，這些行政部門(mén)分別負(fù)責(zé)管理違章搭建、環(huán)境環(huán)衛(wèi)以及維護(hù)社會(huì)治安等相關(guān)工作。

(2)工商行政管理部門(mén)

主要負(fù)責(zé)審核、管理物業(yè)管理企業(yè)的工商注冊(cè)登記、企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍的確定、企業(yè)廣告宣傳是否符合法律規(guī)定等內(nèi)容。

(3)物價(jià)行政主管部門(mén)

政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)依法對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的收費(fèi)行為進(jìn)行監(jiān)督。如果物業(yè)管理企業(yè)違反價(jià)格法律、法規(guī)和規(guī)定，則政府價(jià)格主管部門(mén)依據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》、《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》予以處罰。

(4)稅務(wù)行政管理部門(mén)

依法監(jiān)督和管理物業(yè)管理企業(yè)的納稅情況，涉及的稅種有企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加稅。

三、物業(yè)管理的行政管理方式與手段

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，政府的作用主要是根據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章對(duì)物業(yè)管理行為進(jìn)行監(jiān)督管理，為其從事市場(chǎng)活動(dòng)提供法律和制度上的保障。在管理模式上，從“大政府、小社會(huì)”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;小政府、大社會(huì)”;在管理方法上，從傳統(tǒng)的以行政管理方法為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐苑煞椒橹鳌?/p>

1，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的行政管理方式

(1)依法處罰。處罰的方式如下：警告、罰款、沒(méi)收違法所得和非法財(cái)產(chǎn)、責(zé)令停業(yè)、暫扣或吊銷許可證、行政拘留以及其他行政處罰;

(2)備案記載。記錄物業(yè)管理企業(yè)的基本情況、經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)，特別是違法違規(guī)等不良行為。

2.對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的行政管理方式

(1)實(shí)施準(zhǔn)入制度。對(duì)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度，對(duì)專業(yè)人員實(shí)行執(zhí)業(yè)資格準(zhǔn)入制度;

(2)創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。在物業(yè)管理行業(yè)中推行市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，創(chuàng)造公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境;

(3)組織開(kāi)展考評(píng)活動(dòng)。在物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)，組織創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)等考評(píng)活動(dòng);

(4)處理投訴。按照法定權(quán)限與程序，處理各種投訴，解決物業(yè)管理糾紛。

可以看出，上述行政管理對(duì)于創(chuàng)造良好的物業(yè)管理市場(chǎng)環(huán)境，對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)以及行業(yè)的健康、快速發(fā)展均具有非常重要的作用。

3.物業(yè)管理的行政管理手段

物業(yè)管理的行政管理手段可以歸結(jié)為如下三種：

(1)限制手段：主要有吊銷資質(zhì)證書(shū)、降低資質(zhì)等級(jí)等;

(2)經(jīng)濟(jì)手段：主要包括獎(jiǎng)勵(lì)、罰款、沒(méi)收非法所得等;

(3)教育手段：主要包括教導(dǎo)、規(guī)勸、告誡、表彰和經(jīng)驗(yàn)推廣等。

四、物業(yè)管理企業(yè)與行政管理部門(mén)的關(guān)系

物業(yè)管理企業(yè)是依據(jù)公司法設(shè)立的自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算、獨(dú)立承擔(dān)民事權(quán)利和義務(wù)的民事主體。物業(yè)管理行政主管部門(mén)依法對(duì)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施行政監(jiān)督管理，就與管理對(duì)象即行政相對(duì)人發(fā)生行政法律關(guān)系。

(1)服從行政部門(mén)的管理

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)及時(shí)、全面、準(zhǔn)確地了解并掌握物業(yè)管理相關(guān)的政策、措施、法律、法規(guī)，嚴(yán)格遵守各項(xiàng)規(guī)章制度，在實(shí)際行動(dòng)上自覺(jué)服從行政管理部門(mén)的管理。

(2)協(xié)助行政部門(mén)的管理

國(guó)家將維護(hù)社會(huì)治安的責(zé)任通過(guò)法律、法規(guī)形式授權(quán)給有關(guān)行政管理部門(mén)，因此行政管理部門(mén)是執(zhí)行相關(guān)法規(guī)的主體，承擔(dān)了維護(hù)社會(huì)以及市場(chǎng)正常秩序的重大任務(wù)。

當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)遇到涉及行政管理的事務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)主動(dòng)向行政管理部門(mén)反映，積極協(xié)助行政管理部門(mén)進(jìn)行處理，但決不能越權(quán)、越位，模糊了自身職責(zé)和定位。

(3)借助行政部門(mén)的管理

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)加強(qiáng)與行政管理部門(mén)的交流溝通，關(guān)注政策的變化，并積極服從、執(zhí)行相關(guān)規(guī)定，配合行政管理。這種配合與服從，往往會(huì)為物業(yè)管理企業(yè)獲得行政管理部門(mén)的理解、支持奠定良好基礎(chǔ)，從而為自身的發(fā)展創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。

(4)支持行政部門(mén)的管理

物業(yè)管理企業(yè)是社會(huì)活動(dòng)的參與者，應(yīng)及時(shí)響應(yīng)行政管理部門(mén)的號(hào)召，積極開(kāi)展有關(guān)政策法規(guī)的宣傳、貫徹、落實(shí)等活動(dòng)，及時(shí)向物業(yè)管理行政主管部門(mén)及有關(guān)部門(mén)反映社會(huì)信息，真實(shí)、準(zhǔn)確地通報(bào)實(shí)際情況，為行政管理部門(mén)的決策和管理提供便利和支持

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