物業(yè)管理師

為了幫助考生復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)經(jīng)營(yíng)這門學(xué)科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理輔導(dǎo)資料，希望可以對(duì)參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學(xué)有所幫助！

節(jié)能降耗是物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益的一大法寶

摘要：隨著黨中央提出建立和諧社會(huì)、建設(shè)部提出建立節(jié)能型企業(yè)，節(jié)能降耗成為物業(yè)管理行業(yè)的新課題，是物業(yè)管理在創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，為業(yè)主服務(wù)好的法寶。本文結(jié)合成都深國(guó)貿(mào)物業(yè)管理有限公司的實(shí)際，總結(jié)了該公司在節(jié)能降耗方面的成功經(jīng)驗(yàn)。

物業(yè)管理工作，過去主要強(qiáng)調(diào)“服務(wù)”是第一位的。隨著黨中央提出建立和諧社會(huì)，建設(shè)部提出建立節(jié)能型企業(yè)，筆者逐漸體會(huì)到節(jié)能降耗是物業(yè)管理的新課題，是物業(yè)管理創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益，為業(yè)主服務(wù)好的法寶。

一、提高節(jié)能意識(shí)，形成節(jié)能習(xí)慣

在物業(yè)管理工作中，節(jié)能的關(guān)鍵是調(diào)動(dòng)公司全體員工和業(yè)主的積極性。我們要求員工高度重視節(jié)能工作，樹立“節(jié)能降耗從我做起”的觀念，尋找節(jié)能小竅門，并把節(jié)約的竅門適用在日常服務(wù)工作中，從日常工作中節(jié)省能源，減少浪費(fèi)。要求各部門層層動(dòng)員，找差距，定措施，從一點(diǎn)一滴做起，最大限度激發(fā)全體員工在工作中精打細(xì)算的節(jié)能意識(shí)。

在向業(yè)主推廣節(jié)能措施過程中，我們也遇到不少困難，有些業(yè)主不理解，說風(fēng)涼話：“你們就是為了省錢”、“我們出了錢該享受享受”，在這種情況下，我們只有耐心做工作：“節(jié)能就是要省錢，首先省你們業(yè)主的錢”。堅(jiān)定地倡導(dǎo)養(yǎng)成節(jié)約光榮、浪費(fèi)可恥的節(jié)約道德觀，逐漸使業(yè)主在節(jié)能價(jià)值觀上達(dá)成了共識(shí)，并得到了廣大業(yè)主的積極配合和理解支持。

二、改造設(shè)備設(shè)施，提高物業(yè)管理的科技含量

在物業(yè)管理公司各部門中，工程部是節(jié)能工作的主要執(zhí)行部門，除加強(qiáng)日常管理維修工作外，最重要的是從改造高耗能設(shè)備入手，選用節(jié)能設(shè)備，降低能耗、節(jié)約能源的費(fèi)用開支。要做好節(jié)能降耗工作，必須做好以下三個(gè)方面的工作：

第一，要有一個(gè)抓節(jié)能降耗的強(qiáng)有力的領(lǐng)導(dǎo)班子。2005年初，成都深國(guó)貿(mào)物業(yè)管理有限公司成立了以公司領(lǐng)導(dǎo)、各部門負(fù)責(zé)人及有關(guān)工程技術(shù)人員組成的‘節(jié)能領(lǐng)導(dǎo)小組“。把’節(jié)約能源、降低能耗”作為領(lǐng)導(dǎo)小組的工作重點(diǎn)。要求領(lǐng)導(dǎo)小組成員具備綜合管理的能力和水平，特別是對(duì)各種設(shè)備設(shè)施非常了解，掌握現(xiàn)代化技術(shù)和最新科技動(dòng)態(tài)，在節(jié)能降耗增效上把握方向，為公司的節(jié)能降耗工作獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策。

第二，建立強(qiáng)有力的技術(shù)合作班子。采用新技術(shù)、新產(chǎn)品和節(jié)能設(shè)備，認(rèn)真選擇那些技術(shù)確實(shí)先進(jìn)的、在數(shù)年之內(nèi)技術(shù)不落伍的新技術(shù)產(chǎn)品和高效優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù)作保證。

第三，做好廣泛的宣傳和推廣工作，便于服務(wù)管理、節(jié)能降耗運(yùn)作。結(jié)合項(xiàng)目的不同情況分成三種類型：

（1）如果初次進(jìn)入并要重新裝修的用戶，應(yīng)在他們二裝工程設(shè)計(jì)中盡可能宣傳推廣或幫助業(yè)主選擇優(yōu)良節(jié)能設(shè)備，給用戶提出中肯實(shí)用的建議，幫助他們提前選擇、一步到位。 設(shè)為首頁

（2）如果所管物業(yè)屬于設(shè)備設(shè)施老化、需要更新改造的，可及時(shí)列入改造計(jì)劃，向業(yè)主推薦使用或更換新產(chǎn)品和節(jié)能設(shè)備、材料等。2005年，為貫徹節(jié)約能源的措施，達(dá)到降耗增效的目的，我們決定把大樓用燈管的消防安全疏散指示燈548只，全部改為發(fā)光二級(jí)管的消防安全疏散指示燈，通過核算得出：每換一盞燈可節(jié)約6瓦，每天節(jié)約548只×6瓦=3.288千瓦，如果按國(guó)家2005年平均電價(jià)1.26元核算，每天可直接節(jié)約電費(fèi)為24小時(shí)×3.288千瓦×1.26元/度=99.43元，每月30天×99.43元=2982.9元，每年12月×2982.9元=89487元，就這一項(xiàng)節(jié)約措施，全年直接節(jié)約電費(fèi)約8.9萬元。

（3）重點(diǎn)研究分析高耗能的設(shè)備及建筑設(shè)計(jì)與實(shí)際運(yùn)行中出現(xiàn)的由于設(shè)計(jì)問題造成大馬拉小車的問題。公司決定拿出資金投入更新改造，達(dá)到節(jié)能降耗的目的。2005年，成都深國(guó)貿(mào)物業(yè)管理有限公司召開技改專題會(huì)，針對(duì)每一個(gè)高耗能設(shè)備仔細(xì)研究核算，決定以節(jié)電為突破口，首先試點(diǎn)對(duì)4臺(tái)75千瓦的冷卻泵電機(jī)更換為4臺(tái)55千瓦的電機(jī)，每臺(tái)電機(jī)每小時(shí)直接節(jié)約20千瓦，在實(shí)施這項(xiàng)改造工程后，既能使大廈業(yè)主感受到舒適的中央空調(diào)效果，又節(jié)約了設(shè)備運(yùn)行費(fèi)用。

三、制定節(jié)能目標(biāo)，把節(jié)能降耗作為公司全員自覺行動(dòng)

節(jié)能領(lǐng)導(dǎo)小組全面負(fù)責(zé)公司節(jié)能工作，成都深國(guó)貿(mào)物業(yè)管理有限公司就把“節(jié)約能源、降低能耗”作為公司重點(diǎn)工作之一。強(qiáng)調(diào)工程維修養(yǎng)護(hù)管理工作的重要性，盡可能延長(zhǎng)設(shè)備設(shè)施的使用壽命；節(jié)省維修資金的投入，突出安全管理的重要作用，盡可能消除一切安全隱患；同時(shí)制定各種應(yīng)急處理措施，規(guī)避意外事件帶來不必要的損失。成都深國(guó)貿(mào)物業(yè)管理有限公司要求必須在全公司樹立節(jié)能降耗意識(shí)，要求從水、電、氣、耗材等方面做起，把節(jié)能工作落實(shí)到日常管理中，并著力開展了以下幾個(gè)方面的工作：

（1）要求工程部、客戶服務(wù)部對(duì)大廈用水設(shè)備、管道、器具進(jìn)行檢查、更換、改造，調(diào)節(jié)衛(wèi)生間沖水閥的跑水量，堅(jiān)決地把旋轉(zhuǎn)式開關(guān)水龍頭全部更換為節(jié)水型水龍頭；定時(shí)巡查各用水點(diǎn)，檢查有無跑、冒、漏、滴現(xiàn)象；每天定人抄錄水量，分析大廈用水是否合理，如果發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)報(bào)告分析，確保了2005年末超成都市節(jié)水辦計(jì)劃用水指標(biāo)配發(fā)的38390立方米，全年節(jié)約用水指標(biāo)5025立方米；同時(shí)采用錯(cuò)峰節(jié)電方式，盡量避免在峰值電價(jià)時(shí)段用電，大廈水池蓄水盡可能安排在夜間谷值時(shí)段抽水，僅此一項(xiàng)措施，全年節(jié)約電費(fèi)5600元左右。

（2）合理調(diào)整大廈照明，對(duì)公共照明系統(tǒng)加以合理改造，減少浪費(fèi)，堅(jiān)持對(duì)耗電量大的設(shè)備設(shè)施加強(qiáng)檢修與控制；堅(jiān)持夜間指派專人對(duì)各樓層巡視，關(guān)掉公共區(qū)域照明燈，保留1/3照明來保證公共照明亮度和安全；堅(jiān)持每日做好能耗記錄，監(jiān)督節(jié)電措施的實(shí)施，并將節(jié)能工%考/試大%作列入每月考核與獎(jiǎng)金掛鉤。

（3）提高全體員工節(jié)能降耗意識(shí)，增強(qiáng)員工開展節(jié)能降耗的主動(dòng)性。尋找節(jié)能小竅門，把節(jié)約的小竅門運(yùn)用在服務(wù)工作中，最大限度地激發(fā)全體員工在工作中精打細(xì)算的節(jié)能意識(shí)。教育全體員工要從小得不能再小的事情做起，樹立節(jié)儉為榮、浪費(fèi)為恥的觀念，決不能眼看著自來水白白流淌而無動(dòng)于衷，也不會(huì)在下班時(shí)間不隨手關(guān)燈。這不需激烈的思想斗爭(zhēng)，只是一種基本修養(yǎng)與良好習(xí)慣的本能反應(yīng)，但這種自覺的本能反應(yīng)卻是靠平時(shí)從小事做起養(yǎng)成的節(jié)儉習(xí)慣。因而，引導(dǎo)非常重要。

（4）各專業(yè)嚴(yán)格按公司節(jié)能降耗具體措施操作，不得私自開動(dòng)設(shè)備。有效控制耗電總量，減少高峰時(shí)段用電量?？照{(diào)運(yùn)行班每日參照天氣預(yù)報(bào)溫度、濕度合理開閉和調(diào)節(jié)空調(diào)主機(jī)及附屬設(shè)備。

為貫徹實(shí)施節(jié)能降耗的措施，達(dá)到節(jié)約能耗目的，成都深國(guó)貿(mào)物業(yè)管理有限公司把節(jié)能工作列入每月考核、年終考核，并與獎(jiǎng)金掛鉤。為控制和降低能耗，該公司采取了一系列積極有效的措施，使節(jié)能工作在四川國(guó)際大廈既形成了一定的聲勢(shì)，也取得了較好的效果。

目前，成都深國(guó)貿(mào)物業(yè)管理有限公司抓節(jié)能降耗工作已初見成效，不但順利渡過了2005年漲價(jià)因素集中、漲價(jià)幅度大而帶來的經(jīng)濟(jì)壓力等困難，全年還完成董事會(huì)安排的工作任務(wù)目標(biāo)。連續(xù)兩年獲成都市“先進(jìn)節(jié)水單位”、并獲成都市“水平衡測(cè)試先進(jìn)單位”。我們?cè)趯?shí)踐工作中，深刻體會(huì)到只要我們用科學(xué)的態(tài)度對(duì)待工作，把節(jié)能降耗的意識(shí)切實(shí)貫徹到實(shí)際工作中，節(jié)能降耗就會(huì)成為企業(yè)增效的新的法寶。

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