物業(yè)管理師

為了幫助考生復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)管理基本制度與政策這門學(xué)科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試物業(yè)管理基本制度與政策復(fù)習(xí)方法，希望可以對參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學(xué)有所幫助！

★★條例的立法理念：

《條例》在堅(jiān)持民法基本原則和立法法規(guī)定的原則下，突出了發(fā)展為重、平衡利益、保護(hù)弱者的立法理念

★★★條例的立法指導(dǎo)思想：

1。強(qiáng)調(diào)保護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，協(xié)調(diào)單個業(yè)主與全體業(yè)主的共同利益關(guān)系；

2。強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事主體，是服務(wù)和被服務(wù)的關(guān)系；

3。強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)通過公平、公開和協(xié)商方式處理物業(yè)管理事項(xiàng)。

★★★條例的立法原則：1。物業(yè)管理權(quán)利和財(cái)產(chǎn)權(quán)利相對應(yīng)原則；2。維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益原則；3?，F(xiàn)實(shí)性與前瞻性有機(jī)結(jié)合的原則；4。從實(shí)際出發(fā)，實(shí)事求是的原則。

★★條例創(chuàng)設(shè)的法律制度：業(yè)主大會、業(yè)主公約、前期物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)承接查驗(yàn)、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理、物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格、住宅專項(xiàng)維修資金。

（一）尊重和維護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。

物業(yè)管理的基礎(chǔ)是業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)。條例本著尊重業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)利的原則，并不強(qiáng)制業(yè)主必須實(shí)行物業(yè)管理，而只是規(guī)范實(shí)行物業(yè)管理時各方的行為，條例遵循了民事法律關(guān)系的基本原則，強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主是平等的民事主體，對于業(yè)主的共同利益，也由業(yè)主在民主協(xié)商的基礎(chǔ)上自選平衡，條例還本現(xiàn)在對侵害業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)的救濟(jì)上。

（二）建立為主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機(jī)制。

共同財(cái)產(chǎn)、共同利益是構(gòu)成業(yè)主之間聯(lián)系的基礎(chǔ)，“共同契約”就意味著要遵守少數(shù)服從多數(shù)的原則。業(yè)主大會制度和業(yè)主公約制度目的就是建立業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機(jī)制。

（三）條例和有關(guān)法律法規(guī)共同規(guī)范物業(yè)管理活動。

比如物業(yè)的質(zhì)量問題，業(yè)主購買物業(yè)，形成與建設(shè)單位之間物業(yè)買賣的民事法關(guān)系，有關(guān)法律規(guī)定由建設(shè)單位承擔(dān)物業(yè)建造過程中的質(zhì)量責(zé)任。盡管業(yè)主在物業(yè)交接后才發(fā)現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量問題，但原來的法律關(guān)系在物業(yè)管理階段仍然存在，業(yè)主應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)追究建設(shè)單位的質(zhì)量責(zé)任。

（四）妥善處理政府和市場關(guān)系

條例明確界定了違反行政管理秩序行為與民事違約、民事侵權(quán)行為的界限，對凡是能夠通過民事責(zé)任解決的，不再設(shè)定行政處罰；對違反行政管理規(guī)定，對同時構(gòu)成民事違約或侵權(quán)的行為，則堅(jiān)持損害賠償優(yōu)先的原則。

物業(yè)管理的發(fā)展從根本上取決于市場規(guī)則的完善和市場機(jī)制的良性運(yùn)行，條例是一部體現(xiàn)政府轉(zhuǎn)變職能的行政法規(guī)。

★★條例的主要內(nèi)容

★條例生效以前的物業(yè)管理活動不適用條例的規(guī)定。法律不溯及既往。

★★★條例確立的基本法律關(guān)系：

（一）業(yè)主相互之間的關(guān)系。物業(yè)管理本質(zhì)上是業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共同利益的維護(hù)和管理，條例規(guī)定：業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的制度，執(zhí)行業(yè)主大會的決定，按時交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。

（二）物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系（民事法律）。民事行為最基本的原則就在于其主體的平等性和行為的自愿性。

（三）開發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系。條例要求，購房人在與開發(fā)建設(shè)單位簽訂的購房合同中，必須包含建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，從而讓購房人承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)合同中約定的關(guān)于物業(yè)管理的權(quán)利義務(wù)。因此，業(yè)主在前期物業(yè)管理階段接受物來管理服務(wù)，實(shí)際上是建立在兩個合同基礎(chǔ)之上的；一個是建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，一個是建設(shè)單位與購房人簽訂的包含前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的商品房銷售合同。開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)管理活動中的義務(wù)是：制定業(yè)主臨時公約并明示買受人、住宅物業(yè)必須通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)、提供必要的物業(yè)管理用房、不得擅自處分物業(yè)共用部位和公用設(shè)施設(shè)備、在保修期限和保養(yǎng)范圍內(nèi)承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

（四）供水、供電等單位與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系。條例規(guī)定了供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位的權(quán)利和義務(wù)，即：“應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用”，以及“應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任”。

（五）社區(qū)居委會與業(yè)主、業(yè)主大會及物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系。社區(qū)居委會是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織。條例設(shè)立了業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出決定應(yīng)當(dāng)告知并聽取居委會建議的義務(wù)；業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，并接受其指導(dǎo)。物業(yè)管理企業(yè)和其他企業(yè)一樣與居委會之間沒有法律上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

（六）物業(yè)管理各方主體與政府之間的關(guān)系。政府與物業(yè)管理各方主體之間的關(guān)系是一種行政法律關(guān)系。

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