物業(yè)管理師

為了幫助考生復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)管理綜合能力這門(mén)學(xué)科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試物業(yè)管理綜合能力復(fù)習(xí)方法，希望可以對(duì)參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學(xué)有所幫助！

租戶(hù)搬出家私?jīng)]有業(yè)主書(shū)面許可怎么辦

案例分析：

1月18日，某花園B棟5樓F座的一租住戶(hù)想要搬出一部分家私。他千方百計(jì)聯(lián)系此時(shí)正在國(guó)外的業(yè)主，但就是聯(lián)系不上。按照管理規(guī)定，租住戶(hù)搬出家私，必須有業(yè)主的書(shū)面許可，而沒(méi)有業(yè)主的書(shū)面許可，管理處不予放行。急于搬出家私的住戶(hù)萬(wàn)般無(wú)奈，找到管理處領(lǐng)導(dǎo)，懇請(qǐng)給以特殊照顧。

管理處的領(lǐng)導(dǎo)考慮，若簡(jiǎn)單放行，恐怕?lián)p害業(yè)主的利益；若拒不放行，又會(huì)使住戶(hù)感到不便（租住戶(hù)和業(yè)主同樣都是物業(yè)公司的服務(wù)對(duì)象，兼顧二者利益應(yīng)為物業(yè)管理所必需）。于是鑒于租住戶(hù)只是搬出部分家私，提出了一個(gè)變通辦法：租住戶(hù)列出所搬出家私清單，并暫交與家私價(jià)值相當(dāng)?shù)难航穑芾硖幾龊糜涗?，并出?jù)收取押金的收據(jù)，一旦租住戶(hù)能夠提供業(yè)主的書(shū)面許可，管理處立刻全額退回押金（這一辦法可取，但前提是要讓其正確理解，否則容易引起紛爭(zhēng)）。這位租住戶(hù)覺(jué)得管理處的建議合情合理，便欣然接受。

時(shí)隔不久，該住戶(hù)拿到了搬出家私的業(yè)主書(shū)目許可。在到管理處換取押金時(shí)，還對(duì)管理處既對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)又為住戶(hù)著想的做法贊許有加。

案例點(diǎn)評(píng)：

執(zhí)行規(guī)章制度必須一絲不茍，但一絲不茍并不等于死咬住條條框框不放。正確的做法應(yīng)當(dāng)是把握住規(guī)章制度的基本精神，把原則性與靈活性結(jié)合起來(lái)

勞動(dòng)合同法加劇物業(yè)管理“行業(yè)透支”

2008年1月1日生效的《勞動(dòng)合同法》，標(biāo)志我國(guó)勞動(dòng)關(guān)系管理法律化時(shí)代的到來(lái)。日前暴露出來(lái)的“華為辭工門(mén)”事件，在全總高度關(guān)注下，獲得了積極進(jìn)展，華為收回“成命”，愿意在廣東省和深圳市總工會(huì)幫助指導(dǎo)下，認(rèn)真做好維護(hù)員工權(quán)益的工作。這次辭工事件說(shuō)明企業(yè)行為必須依法規(guī)范。但對(duì)作為誕生僅二十多年的新興朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)物業(yè)管理，在其發(fā)展還不成熟，一開(kāi)始就是政府主導(dǎo)的微利低價(jià)定位，在多年來(lái)的“虧損”“微利”經(jīng)營(yíng)狀況下，迫使物業(yè)管理這個(gè)勞動(dòng)密集型行業(yè)長(zhǎng)期潛在的“經(jīng)營(yíng)透支”、“發(fā)展透支”、“收入透支”、“用工透支”乃至“違法用工”等諸多矛盾暴露無(wú)遺，加劇行業(yè)全面陷入“行業(yè)透支”險(xiǎn)境，特別是行業(yè)業(yè)已多年潛在的用工成本、違法風(fēng)險(xiǎn)大幅上升，物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理從業(yè)者和業(yè)主三方之間的利益關(guān)系面臨重大調(diào)整，要求必須限期解決長(zhǎng)期存在的行業(yè)微利低價(jià)定位，和由此導(dǎo)致的因“透支用工”而多年存在的同工不同酬、同工不同權(quán)、基層操作員工超低收入并導(dǎo)致保安、保潔、維修等崗位員工嚴(yán)重流失、無(wú)工可招諸多矛盾，《勞動(dòng)合同法》必將對(duì)行業(yè)的發(fā)展格局產(chǎn)生深遠(yuǎn)而重大的影響。

一、《勞動(dòng)合同法》陷物業(yè)管理“經(jīng)營(yíng)透支”

作為勞動(dòng)密集型的物業(yè)管理企業(yè)在貫徹《勞動(dòng)合同法》的過(guò)程中，首先面對(duì)的是勞動(dòng)成本的大規(guī)模增加，而收取的物業(yè)管理費(fèi)用不可能立刻予以提高。相反的是1997年至2007年社會(huì)最低工資漲幅直線上升，十年來(lái)上漲了97.4%，但是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)全國(guó)卻是直線下降，兩者差距越拉越大，企業(yè)合法經(jīng)營(yíng)變得越來(lái)越困難。

據(jù)香港媒體報(bào)道，《勞動(dòng)合同法》實(shí)施之后將會(huì)增加臺(tái)商的經(jīng)營(yíng)成本，以一年的成本計(jì)算就會(huì)增加8%，可能會(huì)導(dǎo)致很多中小企業(yè)臺(tái)商倒閉?！秳趧?dòng)合同法》規(guī)定，即使固定勞動(dòng)合同期限滿(mǎn)而終止勞動(dòng)合同，用人單位也必須按照工作每滿(mǎn)一年支付員工一個(gè)月工資的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金；勞動(dòng)合同期限三個(gè)月以上不滿(mǎn)一年的，試用期不得超過(guò)一個(gè)月；勞動(dòng)合同期限一年以上不滿(mǎn)三年的，試用期不得超過(guò)二個(gè)月；三年以上固定期限和無(wú)固定期限的勞動(dòng)合同，試用期不得超過(guò)六個(gè)月。這樣的規(guī)定，必然導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)的人工成本增加，因?yàn)槲飿I(yè)管理企業(yè)屬于勞動(dòng)密集型、員工流動(dòng)性大的企業(yè)，大部分的員工都是一年一簽，《勞動(dòng)合同法》對(duì)勞動(dòng)合同期滿(mǎn)的賠償和對(duì)試用期的規(guī)定，這必然將直接導(dǎo)致企業(yè)的人工成本的上升，本人估計(jì)至少上漲10%左右，這對(duì)于勞動(dòng)密集型的物業(yè)管理行業(yè)，不少企業(yè)都掙扎在微利乃至虧損經(jīng)營(yíng)邊緣的情況下，一年的成本增加超過(guò)10%，物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本陡增，企業(yè)的“經(jīng)營(yíng)透支”嚴(yán)重。

特別是物業(yè)管理收費(fèi)近幾年成為社會(huì)媒體包括網(wǎng)絡(luò)爆炒的焦點(diǎn)，紛紛冠之以“暴利”行業(yè)。其實(shí)，到底是“暴利”還是“微利”行業(yè)，就是說(shuō)相對(duì)于社會(huì)平均利潤(rùn)而言。從目前物業(yè)管理的總的收費(fèi)情況來(lái)看，物業(yè)管理收費(fèi)水平的確定有三種情況。第一、由政府確定，政府確定物業(yè)管理收費(fèi)水平的主要依據(jù)是物業(yè)管理的社會(huì)功能及居民的承受能力，而沒(méi)有考慮物業(yè)管理的實(shí)際成本，多少年來(lái)，這個(gè)收費(fèi)水平一直保持沒(méi)變，而社會(huì)物價(jià)指數(shù)卻在連年攀升。第二、由開(kāi)發(fā)商確定，開(kāi)發(fā)商為了創(chuàng)品牌，或是為了促進(jìn)樓盤(pán)銷(xiāo)售，常常制定較低的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以此來(lái)吸引購(gòu)房者。第三，由物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)協(xié)商確定物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。由于目前的無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，物業(yè)管理的收費(fèi)水平也定得很低，加之物業(yè)管理的需求價(jià)格彈性很大，物業(yè)管理企業(yè)不敢輕易提高價(jià)格。

對(duì)于業(yè)主來(lái)看，降價(jià)幾乎成了惟一的呼聲和要求，而近年來(lái)一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)是，物業(yè)管理的成本卻在持續(xù)上漲。比如這些年來(lái)物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)范圍在不斷擴(kuò)大。目前物業(yè)管理的內(nèi)容和范圍已不僅限在“物”，也絕不是政府當(dāng)初制定物業(yè)管理指導(dǎo)價(jià)格時(shí)所依據(jù)的物業(yè)管理內(nèi)容和范圍，內(nèi)容和范圍一直在不斷擴(kuò)大。其次，物業(yè)管理的責(zé)任在不斷擴(kuò)大，甚至在無(wú)限擴(kuò)大。業(yè)主家中被盜，物業(yè)管理公司要賠；業(yè)主在小區(qū)摔傷，物業(yè)管理公司要賠；業(yè)主家中著火，物業(yè)管理公司要賠；物業(yè)管理支出范圍的不斷擴(kuò)大，導(dǎo)致物業(yè)管理的支出費(fèi)用急劇增加。再加上物價(jià)的不斷上漲，各種物化勞動(dòng)和活勞動(dòng)的消耗水平也在不斷增加。我們憂慮地看到，一方面物業(yè)管理的收費(fèi)水平偏低，且多少年來(lái)保持不變，而物業(yè)管理的支出水平卻在不斷提高，物業(yè)管理的盈利水平越來(lái)越薄。此外，就在這種“虧損”“微利”經(jīng)營(yíng)的狀況下，物業(yè)管理的費(fèi)用收繳率多年來(lái)還是始終徘徊在極低的比率下。目前的全國(guó)現(xiàn)狀是，物業(yè)管理公司員工的工資包括企業(yè)高層的工資水平都不高。

總的來(lái)看《勞動(dòng)合同法》實(shí)施“增加”企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本是不爭(zhēng)的事實(shí)?！秳趧?dòng)合同法》的一些條款較之《勞動(dòng)法》更為細(xì)致和嚴(yán)格，里面對(duì)無(wú)固定期限勞動(dòng)合同、經(jīng)濟(jì)賠償金的有關(guān)規(guī)定，都牽涉到經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，可以說(shuō)對(duì)大型規(guī)模企業(yè)增加了很大的包袱，尤其是對(duì)中小企業(yè)面臨生存危機(jī)。因此，為了配合《勞動(dòng)合同法》的實(shí)施，政府監(jiān)管部門(mén)及各地方物業(yè)管理協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)各地當(dāng)年勞動(dòng)工資水平及勞動(dòng)法的政策要求，測(cè)算出最低的服務(wù)費(fèi)用，及時(shí)發(fā)布新的物業(yè)服務(wù)政府指導(dǎo)價(jià)。最低服務(wù)價(jià)格應(yīng)當(dāng)是對(duì)應(yīng)最低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)而制定的最低勞動(dòng)定額。在此基礎(chǔ)上，再由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方協(xié)商，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)框架下的市場(chǎng)運(yùn)作行為，最終以服務(wù)合同約定。

二、《勞動(dòng)合同法》陷物業(yè)管理“發(fā)展透支”

在行業(yè)及企業(yè)發(fā)展原動(dòng)力的人才方面，作為微利行業(yè)，目前整個(gè)行業(yè)普遍都感到養(yǎng)不起高素質(zhì)的人才。特別是對(duì)于全國(guó)絕大多數(shù)中小物業(yè)管理企業(yè)來(lái)講，規(guī)模不大，面積不多，效益不佳，品牌不響，薪酬不高，難以吸引和吸收高素質(zhì)人才，而缺乏高素質(zhì)人才又導(dǎo)致管理和服務(wù)水平難以提高，如此惡性循環(huán)也是行業(yè)發(fā)展的瓶頸之一。按照《勞動(dòng)合同法》第四十六條規(guī)定的七種情形，用人單位應(yīng)當(dāng)向勞動(dòng)者支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。這里包括“被迫解除勞動(dòng)合同”、用人單位提出解除勞動(dòng)合同、裁員、“非過(guò)失性辭退”等等，用人單位仍需支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。法制司有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，用人單位與勞動(dòng)者簽訂短期合同，對(duì)勞動(dòng)者來(lái)說(shuō)難以感受穩(wěn)定的工作狀態(tài)。為了促使用人單位與勞動(dòng)者續(xù)簽長(zhǎng)期合同，《勞動(dòng)合同法》規(guī)定，用人單位與勞動(dòng)者合同期滿(mǎn)，用人單位不再續(xù)約的，應(yīng)該支付給勞動(dòng)者一定金額的補(bǔ)償金。也就是合同自然終止時(shí)，員工也可獲補(bǔ)償。此外，物業(yè)管理企業(yè)也不能輕易辭退“臨時(shí)工”，必須妥善處理現(xiàn)存的“事實(shí)勞動(dòng)關(guān)系”。

綜觀物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀，不僅面臨社會(huì)、政府、業(yè)主多方面的降價(jià)要求，收入越來(lái)越少，發(fā)展后勁從財(cái)務(wù)資本、人力資本等多方面都顯不足。此外，再加上行業(yè)自身無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)的“物業(yè)管理零收費(fèi)”等“自殺性”概念的橫空出世，把物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)機(jī)制引向誤區(qū)。由于行業(yè)長(zhǎng)期流行一種所謂一業(yè)為主、多種經(jīng)營(yíng)彌補(bǔ)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)不足的觀念。但實(shí)踐反復(fù)證明，這是物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理價(jià)格不到位的情況下不得已而為之，是物業(yè)管理機(jī)制扭曲的表現(xiàn)，而不是物業(yè)管理正常的運(yùn)行機(jī)制，不能作為物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)來(lái)推介。任何一個(gè)行業(yè)都必須有正常的生存機(jī)制及主營(yíng)收入。作為市場(chǎng)行為，物業(yè)管理不僅自身的運(yùn)作需要成本，應(yīng)當(dāng)有盈利，沒(méi)有任何理由用“多種經(jīng)營(yíng)”收入來(lái)彌補(bǔ)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的不足。如果全靠“多種經(jīng)營(yíng)”收入來(lái)彌補(bǔ)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的不足，物業(yè)管理就成了負(fù)擔(dān)，物業(yè)管理企業(yè)就不會(huì)有積極性去提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，結(jié)果必將大大削弱物業(yè)管理，受傷害的最終還是廣大業(yè)主自身。

在物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)的同室操戈現(xiàn)象，如今已愈演愈烈。如最典型的還表現(xiàn)在物業(yè)管理招投標(biāo)中，出現(xiàn)了互相壓價(jià)的惡性競(jìng)爭(zhēng)行為。有的物業(yè)管理公司為了中標(biāo)

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