物業(yè)管理師

為了幫助考生復習2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)管理綜合能力這門學科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試物業(yè)管理綜合能力復習方法，希望可以對參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學有所幫助！

物業(yè)管理市場的競爭與對策

物業(yè)管理自80年代初在我國深圳、廣州初起步，至90年代，特別是小平同志南巡講話后，在房地產(chǎn)建設熱潮的推動下，迅猛發(fā)展。全國1.2萬多家專業(yè)管理公司的出現(xiàn)改變了香港管理公司曾經(jīng)在大陸扮演重要角色的格局。初期在住宅小區(qū)小心翼翼嘗試的專業(yè)管理很快推及到商業(yè)大廈、大型購物中心、公寓別墅，且正在向福利房、直管房、單位自管房等領域全面滲透。各類物業(yè)管理書籍的出版、物業(yè)管理進入高等教育系統(tǒng)，標志著物業(yè)管理已由感性認識世界進入到理性認識世界，已進入競爭時代。不少管理公司面臨生存的考驗，這是基于以下幾點：

1、房地產(chǎn)開發(fā)進入調整期。

前幾年在房地產(chǎn)開發(fā)熱的刺激下，投資上馬的項目因亞洲金融風暴的沖擊及國內需求的萎縮，銷售倍感吃力，房地產(chǎn)的發(fā)展勢頭明顯銳減，物業(yè)管理也難有以前那種遍地是項目的好景。

2、政府的倡導與嚴管。

建設部、地方房管部門積極倡導物業(yè)管理項目的公開招標制度，將物業(yè)管理推向社會，通過競爭獲得管理權。深圳的蓮花北村、鹿丹村小區(qū)等已成功演繹了公開招標競爭使管理公司易幟的先例。政府一方面極力推出物業(yè)管理競爭的舞臺，另一方面又對參與競爭的管理公司要求諸多，提高參賽者的標準。如廣州國土房管局最近頒發(fā)了物業(yè)管理公司資質審定辦法，將一級資質公司的標準大幅度提高，如按此標準重新審定資質，廣州原有100多家一級資質公司中至少90%的公司將會降級到二級、三級甚至四級的資質。為了改變降級的命運，許多管理公司必須作一番競爭的搏擊，以求壯大管理規(guī)模。

3、管理公司擺脫困境。

物業(yè)管理是風險小，利潤低的行業(yè)，許多管理公司認識到三分薄田難致富，管理的效益是廣種薄收。更有人認為，管理規(guī)模達100萬平方米以上才能產(chǎn)生最佳效益。于是，為擺脫困境，在守住“根據(jù)地”的基礎上，參與競爭，對外擴張，力爭更多的地盤，實現(xiàn)規(guī)模效益。

4、香港公司且退且戰(zhàn)。

香港的物業(yè)管理公司憑借經(jīng)驗豐富的優(yōu)勢，以“師者”姿態(tài)進入內地，占據(jù)了物業(yè)項目“半壁江山”。后起的國內管理公司經(jīng)過幾年的學習磨練迅速成長，大有“青出于藍而勝于藍”之勢，陸續(xù)從“老師”手中接過了管理權。香港公司不甘退出內地舞臺，且退且戰(zhàn)，為爭管理項目與內地公司展開了激烈的競爭。

5、業(yè)主自治意識漸強。

管理公司是業(yè)主聘請的“管家”，是為業(yè)主提供管理與服務的，一旦管理公司的表現(xiàn)不能使眾多業(yè)主滿意，業(yè)主們可以炒管理公司“魷魚”沒商量。做不好被“炒魷魚”屬正常道理，大可不必大驚小怪的。然而，令管理公司長吁短嘆的是，業(yè)主們炒掉了管理公司后，竟然搖身一變，干起管理公司的活兒。雖有逆社會發(fā)展潮流之嫌，但至少也是合法的。此風傳開，管理公司競爭的對手不僅僅是同行，而且是業(yè)主或業(yè)主代表的機構。

6、中介代理涉足管理。

房地產(chǎn)中介代理業(yè)務范圍界定在房地產(chǎn)的營銷策劃、經(jīng)營代理及相關的咨詢培訓。然而，時下一些中介代理公司也許為生計著想，也許為實現(xiàn)躊躇滿志的多元化目標，也許效仿香港的地產(chǎn)代理商，將一只腳伸進了本不肥水的管理地域，與那些還處于饑餓狀態(tài)的專業(yè)管理公司“爭食”。

7、發(fā)展商“斷奶”。

一些管理公司自恃與發(fā)展商有“血緣”關系，無心提高管理服務水平，也不愁費用短缺，以為發(fā)展商可以長期供養(yǎng)。殘不知，發(fā)展商一旦陷入困境或者說不愿久背管理包袱時，必然要讓管理公司分灶吃飯，自食其力。從客觀上說，發(fā)展商也不可能長期“護養(yǎng)”其名下的管理公司?！稄V東省物業(yè)管理條例》對發(fā)展商的物業(yè)管理權限有明確的限制，一經(jīng)業(yè)主大會召開，誰是管家將由全體業(yè)主決定?，F(xiàn)實中業(yè)主重新選聘管理公司，改變管理公司與發(fā)展商“血緣”關系的事例已不鮮見。

物業(yè)管理進入“競爭”的時代已是不言而喻的現(xiàn)實，如何迎接競爭，規(guī)范競爭，抑制競爭的負面作用，促進競爭的積極作用，是擺在政府、管理公司、開發(fā)商、業(yè)主們面前不可回避的課題。

1、政府應積極引導，規(guī)范競爭。

雖說目前政府已采取了一定的措施推動物業(yè)管理實行公開招投標制度，但力度不大，范圍僅限于國字號企業(yè)開發(fā)的住宅小區(qū)，以致公平競爭難成氣候。政府應通過法律和行政的手段強制規(guī)定什么樣的物業(yè)，多大面積的物業(yè)一定要在社會以招投標的形式，通過公平競爭，選聘質優(yōu)價低的管理公司；同時對競爭的要求，如招標的資格，投標的格式、程序、評標人員的組成，開標的公布等作出相應的規(guī)定。政府既要營造競爭的環(huán)境，更要維護競爭的秩序。

2、發(fā)展商應放眼社會，擇優(yōu)聘用。

按法律規(guī)定，在物業(yè)開發(fā)的前期及落成后的一段時期內（業(yè)主委員會成立前），開發(fā)商對其開發(fā)的項目有權決定管理公司。明智的開發(fā)商本著對今后管理負責的態(tài)度，就應放眼社會，一步到位選聘社會上有實力、有經(jīng)驗、有品牌的專業(yè)管理公司，負責起物業(yè)售后服務的工作。也使業(yè)主們一開始就享受到高水平的管理服務，與管理公司建立起信任合作的關系。如此既符合社會分工的專業(yè)要求，順應物業(yè)管理市場競爭的發(fā)展潮流，又擺脫了自己做管理又不諳管理以致被投訴甚至被炒“魷魚”的窘境。

3、業(yè)主要處事公正，善選“管家”。

物業(yè)管理公開競爭的結果是物業(yè)的主人們找到一個稱心如意的“管家”。業(yè)主對管理公司的取舍支配著競爭的走向。如業(yè)主處事公正，將招投標活動置于陽光下，就能凈化競爭環(huán)境，使善于“黑箱作業(yè)”者沒有市場。業(yè)主對管理公司的判斷不是“費用決定論”，即誰報低價就擇誰，而是倚重公司的管理風格、管理水平、管理業(yè)績，換句通俗的話：寧愿選擇費用貴點、水平高的公司而棄費用低水平也低的公司。若此風一開，管理公司何去何從也就一清二楚了。

4、管理公司要勵精圖治，重塑形象。

管理公司是“競爭時代”的主角，每一個管理公司都無法拒絕競爭，不是主動出擊，就是被動應戰(zhàn)。管理公司怎樣才能經(jīng)受住不期而至的競爭考驗？

（1）勤練內功，塑造品牌。物業(yè)管理的工作瑣碎、枯燥，要使方方面面瑣碎的工作做到井井有條，疏而不漏，也非易事。管理公司要勵精圖治，不斷總結，不斷完善，創(chuàng)立出有自己特長的管理模式和管理方法，塑造出品牌的風格和品牌形象。

（2）精打細算，勤儉管“家”。物業(yè)管理花的是業(yè)主的錢，管理公司會不會理財成了業(yè)主評判管理公司好差的重要標準。管理公司要贏得業(yè)主們滿意，就應用最少的錢辦最好的事情。多花錢的管理，水平雖高，業(yè)主也難接受，正如一些業(yè)主拒絕香港的管理公司一樣。管理規(guī)范，服務優(yōu)質，善于理財勤儉管“家”的公司在公平競爭中最具有優(yōu)勢。

（3）以人為本，注重育才。物業(yè)管理投入的不是資本，而是人才及經(jīng)驗。管理公司的實力不是資本的實力，而是人才的實力。有一支素質同，能力強，作風好，品行正的人才隊伍，是管理公司生存與發(fā)展的根本條件，也是管理公司參與競爭，志在必取的信心所在。管理公司不光要注重引才，注重用才，更應注重育才

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