物業(yè)管理師

為了幫助考生復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)管理綜合能力這門學(xué)科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試物業(yè)管理綜合能力復(fù)習(xí)方法，希望可以對(duì)參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學(xué)有所幫助！

業(yè)主自家窗戶貼廣告，物業(yè)管理公司是否有權(quán)管？

數(shù)業(yè)主反對(duì)在窗戶上張貼廣告，可以通過業(yè)主大會(huì)的形式把這個(gè)要求體現(xiàn)出來，制定這方面的制度，也可以賦予業(yè)主委員會(huì)這方面的職責(zé)，還可以把它寫進(jìn)業(yè)主公約，讓全體業(yè)主遵照?qǐng)?zhí)行。

物業(yè)管理公司同樣有權(quán)管理和制止個(gè)別業(yè)主在自家窗戶上張貼廣告的行為。

物業(yè)管理公司的管理權(quán)主要是基于三點(diǎn)：

1、相關(guān)法規(guī)的規(guī)定；

2、物業(yè)管理委托合同的約定；

3、物業(yè)管理公司本身負(fù)有的、對(duì)物業(yè)承擔(dān)的保值、增值的職責(zé)。

（一）物業(yè)管理公司對(duì)小區(qū)張貼小廣告行為有管理權(quán)的法律、法規(guī)依據(jù)主要有：

1、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第46條規(guī)定：對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。

2、《北京市廣告管理試行辦法》第2條規(guī)定，凡在本市經(jīng)營(yíng)、制作、刊播為宣傳商品或提供勞務(wù)、服務(wù)的經(jīng)濟(jì)廣告，文化、社會(huì)廣告，外商廣告以及自設(shè)廣告的，均屬本辦法的管理范圍。廣告包括下列各種形式：……6.攝影廣告以及其它各種形式的廣告。

以上兩個(gè)規(guī)定說明：居住小區(qū)的小廣告屬于自設(shè)廣告，其廣告形式為“其他形式”，所以，其張貼小廣告的行為也應(yīng)經(jīng)工商行政管理部門審批。如其未履行審批手續(xù)，是一種違法行為。物業(yè)管理公司依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第46條的規(guī)定，可認(rèn)為在小區(qū)內(nèi)自家窗戶上張貼廣告的行為屬于不合理的物業(yè)使用行為，物業(yè)管理公司應(yīng)制止其行為，并有權(quán)向有關(guān)部門報(bào)告。

3、《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》第12條規(guī)定，即物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：……（三）勸阻、制止損害他人物業(yè)或妨害物業(yè)管理的行為；對(duì)造成損害，有權(quán)要求賠償；

該規(guī)定說明：在自家窗戶上張貼小廣告的行為可認(rèn)為是屬于損害他人物業(yè)或妨害物業(yè)管理的行為，物業(yè)管理公司有權(quán)進(jìn)行管理。

4、《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》第16條規(guī)定：房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人或使用人違反本辦法規(guī)定，有下列行為的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)勸阻、制止并向有關(guān)行政管理機(jī)關(guān)報(bào)告，并有權(quán)要求其恢復(fù)原狀、賠償損失：……（二）擅自改變房屋、配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀，損毀設(shè)施、設(shè)備及其他有危及房屋安全行為的；（三）私搭亂建，亂停放車輛，在房屋共用部位亂堆亂放，隨意占用綠地或破壞綠化，污染環(huán)境，影響居住小區(qū)景觀，制造噪聲擾民的。

該規(guī)定說明：小廣告行為可認(rèn)為是屬于影響居住小區(qū)景觀，擅自改變房屋外觀的行為，物業(yè)管理公司有權(quán)予以制止。

（二）物業(yè)管理公司對(duì)小區(qū)張貼小廣告行為有管理權(quán)是基于物業(yè)管理委托合同和業(yè)主公約：

物業(yè)管理公司應(yīng)查看《前期物業(yè)管理合同》或與業(yè)主委員會(huì)簽訂的《物業(yè)管理委托合同》中對(duì)物業(yè)管理公司權(quán)利的約定，查看對(duì)此問題是否有管理權(quán)。物業(yè)管理公司也應(yīng)查閱小區(qū)的《業(yè)主公約》，查看公約中對(duì)業(yè)主及承租人行為規(guī)范的規(guī)定，因?yàn)槲飿I(yè)管理公司為了全體業(yè)主的利益或大多數(shù)業(yè)主的利益，也有權(quán)制止一些業(yè)主和使用人不符合小區(qū)公約的行為。如這些文件中沒有這些方面的規(guī)定，我們建議應(yīng)予以補(bǔ)充。

（三）物業(yè)管理公司本身負(fù)有的、對(duì)物業(yè)承擔(dān)的保值、增值的職責(zé)。

這使得物業(yè)管理公司有權(quán)對(duì)一切有損小區(qū)全體業(yè)主或大多數(shù)業(yè)主利益的行為，或有礙物業(yè)管理的行為負(fù)有職責(zé)和義務(wù)。這也我們認(rèn)為的最本質(zhì)和最重要的依據(jù)?；谶@一點(diǎn)，物業(yè)管理公司就完全有權(quán)對(duì)類似張貼小廣告的行為進(jìn)行管理，而無(wú)需有法律和合同為依據(jù)，這也是物業(yè)管理公司本身的職責(zé)所決定的。

另外，需要明確說明的是：物業(yè)管理公司也有權(quán)要求物業(yè)使用人清除小廣告。主要依據(jù)是《物業(yè)管理?xiàng)l例》第48條第2款規(guī)定：物業(yè)使用人違反本條例和業(yè)主公約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。該規(guī)定說明業(yè)主及使用人均應(yīng)遵守業(yè)主公約，而物業(yè)管理公司有權(quán)對(duì)違反業(yè)主公約的行為進(jìn)行制止，無(wú)論是業(yè)主還是使用人

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