物業(yè)管理師

為了幫助考生復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理這門學(xué)科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試相關(guān)輔導(dǎo)資料，希望可以對(duì)參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學(xué)有所幫助！

第六節(jié)   物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃

一、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃的概念

(一)規(guī)劃與計(jì)劃

規(guī)劃是指制定計(jì)劃并將其書以文字、繪成圖表、示以形象的過程，規(guī)劃的成果稱為計(jì)劃。計(jì)劃是工作或行動(dòng)前預(yù)先擬定的具體內(nèi)容、目的、方針、辦法、標(biāo)準(zhǔn)、步驟、程序和過程等。

物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃，是物業(yè)管理規(guī)劃一系列子過程的結(jié)果，是物業(yè)管理師思想的具體化，體現(xiàn)了他們準(zhǔn)備做什么，什么時(shí)候做，由誰(shuí)去做以及如何做，即對(duì)未來(lái)行動(dòng)方案的一種說明。

物業(yè)管理規(guī)劃，是構(gòu)思前景、預(yù)測(cè)未來(lái)、確定欲達(dá)到的目的和取得的成果，估計(jì)可能會(huì)遇到的問題，并提出實(shí)現(xiàn)目的、解決問題的有效方案、方針、措施、手段、行動(dòng)和程序，估算需要投入的資源和花費(fèi)的時(shí)間，考察制約物業(yè)管理工作及其績(jī)效的內(nèi)外環(huán)境因素的過程。物業(yè)管理規(guī)劃又是從現(xiàn)實(shí)出發(fā)的思考、想像和謀劃，進(jìn)而確定、安排達(dá)到目的和滿足業(yè)主要求所必須的各種活動(dòng)和工作成果。

物業(yè)管理規(guī)劃還應(yīng)考慮如何經(jīng)濟(jì)地使用物業(yè)管理企業(yè)的時(shí)間和資源。物業(yè)管理規(guī)劃還是調(diào)查、預(yù)測(cè)、預(yù)見、謀劃和預(yù)言的過程。

制定物業(yè)管理計(jì)劃的基本原則是：第一，物業(yè)管理師必須參加和主持；第二，發(fā)揮物業(yè)管理人員的集體智慧，鼓勵(lì)大家參與；第三，實(shí)際參與物業(yè)管理工作的人員必須參與該項(xiàng)活動(dòng)和工作計(jì)劃的制定。

(二)計(jì)劃的用途

物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃，是用來(lái)指導(dǎo)、組織、實(shí)施、協(xié)調(diào)和控制物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過程的文件，也是處理物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過程中若干不確定性因素的工具，還是避免浪費(fèi)，提高工作效率和經(jīng)濟(jì)效益的手段。沒有物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃，物業(yè)管理師就像失去方向的航船，在洶涌的波濤吹打下飄搖無(wú)定，久而久之就會(huì)失去信心，導(dǎo)致物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)失敗。

物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃有多種用途，主要現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：(1)指導(dǎo)物業(yè)管理的具體行動(dòng)；2012年物業(yè)管理師考試時(shí)間(2)書面記載物業(yè)管理計(jì)劃的目標(biāo)、前提與制約因素；(3)書面記載選擇并最終確定物業(yè)管理方案的決策過程；(4)幫助利害關(guān)系各方之間進(jìn)行溝通，有助于統(tǒng)一各方面的認(rèn)識(shí)；(5)便于明確物業(yè)管理服務(wù)的工作內(nèi)容、范圍、時(shí)間安排、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、所需費(fèi)用和風(fēng)險(xiǎn)等重大問題；(6)測(cè)量物業(yè)管理活動(dòng)，幫助物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行相關(guān)的控制，幫助業(yè)主考核物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的績(jī)效。

(三)物業(yè)管理計(jì)劃的表現(xiàn)形式

物業(yè)管理計(jì)劃包括年度計(jì)劃、中短期計(jì)劃和長(zhǎng)期計(jì)劃。年度計(jì)劃是一種運(yùn)行計(jì)劃，3swgm8f.cn屬于戰(zhàn)術(shù)層次的計(jì)劃；中短期計(jì)劃則介于戰(zhàn)術(shù)層次和策略層次之間，通常以物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主簽署的委托管理合同約定的合同有效期周期，通常為3～5年；長(zhǎng)期計(jì)劃則屬于策略層次的計(jì)劃，通常以物業(yè)的剩余使用壽命為限。

由于物業(yè)的使用壽命一般都在50年以上，而目前物業(yè)管理服務(wù)合同大都是以3～5年甚至1—2年為周期，這就容易導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)的短期行為，從而影響物業(yè)業(yè)主使物業(yè)持續(xù)保持市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力以及長(zhǎng)期保值增值的目標(biāo)。物業(yè)管理的長(zhǎng)期計(jì)劃不僅僅是針對(duì)某一家物業(yè)管理企業(yè)任內(nèi)的工作，而且是長(zhǎng)期不間斷的計(jì)劃管理。編制物業(yè)管理長(zhǎng)期計(jì)劃時(shí)，要從資產(chǎn)管理的角度，進(jìn)行物業(yè)全壽命周期的成本費(fèi)用分析，制定物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值提升和有效利用計(jì)劃，尋求費(fèi)用最低、物業(yè)經(jīng)濟(jì)使用壽命維持時(shí)間最長(zhǎng)的最理想維修方式。

以新加坡的物業(yè)管理為例，政府對(duì)住宅小區(qū)公共設(shè)施保養(yǎng)十分重視，要求物業(yè)企業(yè)能提供完善而長(zhǎng)期的計(jì)劃，對(duì)外墻、走廊、樓梯、屋頂?shù)裙矆?chǎng)所的維修年限，對(duì)水管、電線、設(shè)備的更換年限等都要制定計(jì)劃，最長(zhǎng)的計(jì)劃甚至考慮到80年以后的地基加固問題。這樣，即使更換了物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)管理人員，物業(yè)管理計(jì)劃仍舊不變。因此建立長(zhǎng)期管理計(jì)劃是物業(yè)管理服務(wù)的保證，是對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)的根本。

二、編制物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃的基礎(chǔ)工作

為了制定物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃，首先要分析物業(yè)所處的宏觀市場(chǎng)環(huán)境和相關(guān)物業(yè)類型的市場(chǎng)狀態(tài)，其次要準(zhǔn)確把握物業(yè)所處鄰里區(qū)域的特征和物業(yè)本身的狀況，還要認(rèn)真分析領(lǐng)會(huì)物業(yè)業(yè)主的相關(guān)目標(biāo)，這些工作是制定物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃的基礎(chǔ)。

(一)區(qū)域宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析

區(qū)域宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析，就是研究物業(yè)周圍較大范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、政治、文化教育、城市發(fā)展、公共事業(yè)等方面的發(fā)展?fàn)顩r與趨勢(shì)，確定影響物業(yè)發(fā)展的主要因素。這里的“區(qū)域”范圍沒有明確的定義，可認(rèn)為是對(duì)目標(biāo)物業(yè)經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生直接影響的城市或城市區(qū)域。區(qū)域宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析的主要資料，來(lái)自于國(guó)家及地方政府編制的統(tǒng)計(jì)年鑒、各行業(yè)協(xié)會(huì)正式出版的信息、新聞媒體及網(wǎng)絡(luò)發(fā)布的信息等。

(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

房地產(chǎn)市場(chǎng)是一種典型的地域性市場(chǎng)，不存在統(tǒng)一的、一般的房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此，物業(yè)管理師必須把房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步細(xì)分，以便編制出一個(gè)具體可行的物業(yè)管理計(jì)劃。細(xì)分市場(chǎng)的方式，需要綜合考慮本章第三節(jié)所介紹的地域、物業(yè)類型和目標(biāo)市場(chǎng)三種細(xì)分方式。

編制物業(yè)管理計(jì)劃時(shí)，首先要把目標(biāo)物業(yè)放在正確的細(xì)分市場(chǎng)內(nèi)，并用這個(gè)細(xì)分市場(chǎng)的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)評(píng)價(jià)目標(biāo)物業(yè)。這個(gè)工作過程，就是市場(chǎng)分析的過程。為了作出準(zhǔn)確的市場(chǎng)分析，必須首先進(jìn)行認(rèn)真、詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研，搜集特定的、可與目標(biāo)物業(yè)進(jìn)行比較的相關(guān)物業(yè)信息，并與目標(biāo)物業(yè)進(jìn)行分析比較，以便了解其他可比物業(yè)所提供服務(wù)的特點(diǎn)，評(píng)價(jià)目標(biāo)物業(yè)的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)。

物業(yè)位置分析是市場(chǎng)分析中的重要內(nèi)容。位置分析不但要考察目標(biāo)物業(yè)與鄰里物業(yè)的相對(duì)位置關(guān)系，還要考慮其在區(qū)域內(nèi)的位置。對(duì)不同類型的物業(yè)，位置的含義和要求也不盡相同。例如，評(píng)價(jià)居住物業(yè)區(qū)位的優(yōu)劣需考慮的主要因素包括：①市政公用和公建配套設(shè)施完備的程度(市政公用設(shè)施主要為居民的生活居住提供水、電、煤氣等，公建配套設(shè)施則包括托兒所、幼兒園、中小學(xué)、醫(yī)院、郵局、商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)、康體設(shè)施等)；②環(huán)境因素(自然環(huán)境好壞、空氣和噪聲污染情況)；③公共交通便捷程度；④居民人口與收入(人口數(shù)量、家庭規(guī)模和結(jié)構(gòu)、家庭收入水平、人口流動(dòng)性、當(dāng)前居住狀況)；⑤社區(qū)文化氛圍即人身與財(cái)產(chǎn)安全狀況。商業(yè)零售物業(yè)區(qū)位的優(yōu)劣，則主要取決于：①周圍人口密度；②交通、通信的方便程度；③居民的購(gòu)買力水平和消費(fèi)習(xí)慣。寫字樓物業(yè)區(qū)位的優(yōu)劣，則主要取決于：①與其他商業(yè)設(shè)施接近的程度；②周圍土地利用情況和環(huán)境；③易接近性(交通方式可選擇性、停車位數(shù)量)。

(三)鄰里分析

一般認(rèn)為，在人口密集的大城市范圍內(nèi)，鄰里可由周圍的幾個(gè)街區(qū)或相互交叉的主要街道的鄰近地區(qū)組成。鄰里的邊界線往往是地理的或人為的分割物，如街道、河流、湖泊、公園等。鄰里亦可稱為同質(zhì)區(qū)域。鄰里分析，就是對(duì)目標(biāo)物業(yè)所處的鄰里范圍加以研究，摸清周圍的物業(yè)為什么能把人流和商業(yè)機(jī)會(huì)吸引到它那里去。不管目標(biāo)物業(yè)有什么特點(diǎn)，周圍的相鄰物業(yè)都會(huì)對(duì)其創(chuàng)新能力造成不同程度的限制。鄰里分析的內(nèi)容有：搜集鄰里范圍內(nèi)的人口狀況及其發(fā)展趨勢(shì)信息；評(píng)估鄰里的經(jīng)濟(jì)狀況和消費(fèi)水平，確定鄰里物業(yè)的平均租金水平，并以此作為估算目標(biāo)物業(yè)租金潛力的依據(jù)；考察鄰里物業(yè)的實(shí)體狀況，包括鄰里物業(yè)的維修水平及物業(yè)用途，有無(wú)新的物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目，是否會(huì)出現(xiàn)新的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等。

(四)物業(yè)現(xiàn)狀分析

物業(yè)現(xiàn)狀分析就是對(duì)整個(gè)物業(yè)的物理狀況及運(yùn)行狀況進(jìn)行檢查，分析物業(yè)運(yùn)行預(yù)算，研究物業(yè)當(dāng)前的管理策略和工作程序狀況，這是實(shí)際估計(jì)物業(yè)租賃價(jià)值的第一步。分析現(xiàn)狀物業(yè)之前，應(yīng)對(duì)一個(gè)物業(yè)的結(jié)構(gòu)、外觀、設(shè)備等狀況進(jìn)行各項(xiàng)檢查，詳細(xì)查清下列有關(guān)的項(xiàng)目并仔細(xì)地記錄其結(jié)果：

1．建筑物內(nèi)有多少套或多少平方米可出租房屋。如果是住宅，每套房屋的面積有多大、居室數(shù)目有多少。

2．物業(yè)令人滿意程度(外觀印象、建成年代、建筑形式、平面布局、通道、公共空間、租戶的特征)如何。

3．可出租物業(yè)的吸引力(平面布局、方位、視野、設(shè)備、附屬設(shè)施、總體的現(xiàn)代化程度)如何。

4．建筑物的實(shí)體(屋頂、墻體、樓板、門窗、樓梯、電梯)狀況如何。維修得怎樣。維修是否及時(shí)。廢棄的部分能修好嗎。功能上有不當(dāng)?shù)牡胤侥芊窦m正。有無(wú)需要請(qǐng)結(jié)構(gòu)工程師來(lái)進(jìn)行安全鑒定的問題。

5．建筑物的室內(nèi)裝飾、公共空間、衛(wèi)生設(shè)備、供暖設(shè)施、供電系統(tǒng)等的狀況如何。

6．提供有什么樣的休閑、娛樂場(chǎng)所及設(shè)施。它們的實(shí)體及外觀狀況如何。

7．土地與建筑物的關(guān)系(如停車場(chǎng)、分區(qū)規(guī)劃)如何。建筑物及土地可否使用的更為合理有效。

8．建筑物的現(xiàn)行管理標(biāo)準(zhǔn)是什么。在租戶選擇、購(gòu)買控制、租金收繳、維修及管理等方面的現(xiàn)行政策和程序如何。

9．當(dāng)前的出租率、租金水平及租戶構(gòu)成如何。

10．當(dāng)前物業(yè)管理師的情況如何。每個(gè)人的工作態(tài)度、能力、學(xué)習(xí)及目標(biāo)怎樣。

(五)業(yè)主目標(biāo)

明確業(yè)主目標(biāo)，是制定物業(yè)管理計(jì)劃的前提。一旦物業(yè)管理企業(yè)接受了委托，就要在物業(yè)管理目標(biāo)上與業(yè)主達(dá)成共識(shí)，并要盡自己的最大可能來(lái)維護(hù)業(yè)主的利益。有時(shí)業(yè)主除了最大限度地獲取利潤(rùn)以外，沒有具體的目標(biāo)。物業(yè)管理師就要通過調(diào)查、分析有關(guān)投資信息，來(lái)確定較為具體的目標(biāo)。此外，業(yè)主授予物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)力范圍也有很大差別，有些業(yè)主只對(duì)重大決策問題發(fā)表意

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