物業(yè)管理師

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物業(yè)管理法律關(guān)系

(一)概述

物業(yè)管理法律關(guān)系是指物業(yè)管理法規(guī)調(diào)整物業(yè)管理社會(huì)關(guān)系和社會(huì)行為時(shí)所形成的相關(guān)主體間的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。

(二)物業(yè)管理法律關(guān)系的要素

物業(yè)管理法律關(guān)系的要素是指該種關(guān)系必要的構(gòu)成因素或條件，缺少任意要素之一則不能構(gòu)成物業(yè)管理法律關(guān)系。

1.物業(yè)管理法律關(guān)系的主體

物業(yè)管理法律關(guān)系的主體，是指參與物業(yè)管理法律關(guān)系享有權(quán)利承擔(dān)義務(wù)的當(dāng)事人。

由于物業(yè)管理法律關(guān)系按所屬的法律部門不同可劃為民事法律關(guān)系、經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系、行政法律關(guān)系、刑事法律關(guān)系，相應(yīng)地，相關(guān)主體又可因其參與的法律關(guān)系類別不同而稱為民事主體、商事主體、政事主體、刑事主體。

物業(yè)管理法律關(guān)系的基本主體是業(yè)主及其管理組織、物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理活動(dòng)的行政監(jiān)管機(jī)關(guān)。

物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容是指主體在物業(yè)管理法律關(guān)系中所享有的權(quán)利(包括職權(quán))和負(fù)擔(dān)的義務(wù)(包括職責(zé))。

物業(yè)管理法律關(guān)系的權(quán)利種類是多樣的，主要包括民事權(quán)利、商事權(quán)利和政事權(quán)利三大類。

物業(yè)管理法律關(guān)系的義務(wù)種類是多樣的。主要包括民事義務(wù)、商事義務(wù)和政事義務(wù)三類。

2.物業(yè)管理法律關(guān)系的客體

物業(yè)管理法律關(guān)系客體是指法律關(guān)系主體承受的權(quán)利、義務(wù)所指的對(duì)象?？腕w亦稱為標(biāo)的，是主體所需合法利益的外在表現(xiàn)的載體，它直接反映了人們社會(huì)關(guān)系中最核心的利益關(guān)系。

各種不同的具體的物業(yè)管理法律關(guān)系，其客體有所不同。按利益載體表現(xiàn)形式的不同，可劃分為物業(yè)、權(quán)利、行為效果三大類。

(三)物業(yè)管理法律關(guān)系的分類

物業(yè)管理法律關(guān)系的具體種類很多，可按不同的標(biāo)準(zhǔn)劃分出多種類型。按規(guī)范法律關(guān)系的法律部類不同，物業(yè)管理的法律關(guān)系可分為民事法律關(guān)系、經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系、行政法律關(guān)系、刑事法律關(guān)系四大類。

(四)物業(yè)管理法律事實(shí)

物業(yè)管理法律事實(shí)是指物業(yè)管理法規(guī)所規(guī)定或認(rèn)可的，能引起物業(yè)管理法律關(guān)系產(chǎn)生、變更、終止的客觀現(xiàn)象或原因條件。它具有客觀性、能動(dòng)性。

物業(yè)管理法律事實(shí)引起物業(yè)管理法律關(guān)系的變動(dòng)，包括法律關(guān)系的發(fā)生(指在原無(wú)法律關(guān)系存在的當(dāng)事人之間形成新的法律關(guān)系)，變更(指既存法律關(guān)系中主體、客體、內(nèi)容三要素或任一要素發(fā)生變化)，終止(指當(dāng)事人之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系消滅，包括絕對(duì)消滅和相對(duì)消滅)三種情況。

物業(yè)管理法律事實(shí)具體種類很多。根據(jù)法律事實(shí)是否與物業(yè)管理法律關(guān)系主體的意志有關(guān)可劃分為自然事實(shí)和行為事實(shí)兩大類。

1.自然事實(shí)，指不直接包含人的意志的客觀現(xiàn)象。例如，某個(gè)物業(yè)被焚毀現(xiàn)象的出現(xiàn)是由人的意志引起的(有人故意縱火)，但就物業(yè)焚毀這一客觀現(xiàn)象本身而言，其并無(wú)意志性，與人的意志無(wú)關(guān)，屬于自然事實(shí)。自然事實(shí)又可分為事件與狀態(tài)兩種客觀情況。

(1)事件是指偶發(fā)的客觀現(xiàn)象?？蛇M(jìn)一步分為不可抗力事件和社會(huì)意外事件兩種情況。

(2)法律狀態(tài)是指某種客觀情況的延續(xù)。

2.人的行為，指由人有意識(shí)地進(jìn)行與一定法律關(guān)系易化有關(guān)的客觀現(xiàn)象。根據(jù)行為是否與當(dāng)事人的意志有關(guān)，可以分為當(dāng)事人的行為和他人的行為兩種。

按有無(wú)內(nèi)含引發(fā)法律關(guān)系易化的自覺意思可將當(dāng)事人的行為分為物業(yè)的法律行為與事實(shí)行為(如無(wú)因管理，住宅小區(qū)文化創(chuàng)作活動(dòng)等)兩類。人的行為以其合法性可分為合法行為和違法行為(包括違約行為、侵權(quán)行為等)。

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