物業(yè)管理師

為了幫助考生復習2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)經(jīng)營管理這門學科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試物業(yè)經(jīng)營管理輔導資料，希望可以對參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學有所幫助！

[例3-3]

某寫字樓投資項目在10年的持有期內(nèi)各年凈運營收益均為50萬元，第10年末凈轉(zhuǎn)售收人為600萬元，如果折現(xiàn)率為10％，求該寫字樓投資項目的收益現(xiàn)值。

則該出租公寓凈運營收益現(xiàn)值

[例3-5]  某投資者以4000元／㎡的價格，購買了一套建筑面積為1000㎡的寫字樓單元，銀行為其提供了15年期的商業(yè)用房抵押貸款，抵押貸款價值比率為60％。該貸款的年利率為9％，按月等額還本付息。假設(shè)該寫字樓物業(yè)每年升值2％，投資者在第6年年初將該物業(yè)轉(zhuǎn)售，則其在轉(zhuǎn)售收人中需要償還的貸款本金是多少?投資者剩余的物業(yè)權(quán)益價值是多少?

[解]  (1)已知：n1＝15×12＝180個月，n2＝5×12＝60個月，i＝9％／12＝

0．75％，初始購買價格＝4000×1000＝400(萬元)

(2)初始抵押貸款數(shù)額：P＝400萬元×60％＝240萬元

(3)投資者月還本付息數(shù)額為：

設(shè)備更新的原因與特點

第三節(jié):設(shè)備更新中的經(jīng)濟分析

一、設(shè)備更新的原因與特點

房地產(chǎn)的自然壽命很長，有時甚至超過100年，其經(jīng)濟壽命通常達到40年以上。而附著在建筑物上的電梯、集中空調(diào)、供水和排水等設(shè)備的壽命往往很難

達到這么長的年限。因此，在房地產(chǎn)使用過程中，普遍存在著設(shè)備更新的決策問題。(一)設(shè)備更新的原因設(shè)備更新源于設(shè)備磨損。設(shè)備磨損是設(shè)備使用(或閑置)過程中發(fā)生的損耗。磨損分為有形磨損和無形磨損。

1．設(shè)備有形磨損

設(shè)備有形磨損，是設(shè)備在使用(或閑置)過程中發(fā)生的實體性磨損。設(shè)備有形磨損分為第一類有形磨損和第二類有形磨損。第一類有形磨損，是指設(shè)備在運轉(zhuǎn)過程中，在外力作用下產(chǎn)生的實體磨損、變形和損壞。該類磨損使設(shè)備精度降低、勞動生產(chǎn)率下降。當這種有形磨損達到一定程度時，整個設(shè)備的功能就會下降，導致設(shè)備故障頻發(fā)、運行成本上升，甚至難以繼續(xù)正常工作，喪失使用價值。第二類有形磨損，是指設(shè)備因自然力產(chǎn)生的磨損。這種磨損與生產(chǎn)過程的使

用無關(guān)，甚至在一定程度上還同使用程度成反比。因此，閑置或封存的設(shè)備也會產(chǎn)生有形磨損，包括金屬件生銹、腐蝕、橡膠件老化等。設(shè)備閑置時間長了，也

會喪失精度和工作能力，失去使用價值。2．設(shè)備無形磨損設(shè)備無形磨損，是由于社會經(jīng)濟環(huán)境變化造成的設(shè)備貶值。無形磨損不是由于生產(chǎn)過程中的使用和自然力的作用，不表現(xiàn)為設(shè)備實體的變化和損壞，也不表現(xiàn)為設(shè)備原始價值的貶值。設(shè)備無形磨損也可以分為第一類無形磨損和第二類無形磨損。第一類無形磨損，是指生產(chǎn)制造工藝的改進，勞動生產(chǎn)率地提高，設(shè)備生產(chǎn)成本降低導致設(shè)備市場價格降低，從而引發(fā)的原來購買的設(shè)備貶值。這種無形磨損的后果是導致現(xiàn)有設(shè)備原始價值部分編制，設(shè)備本身的技術(shù)特性和功能，即使用價值并未發(fā)生變化，故不會影響現(xiàn)有設(shè)備的使用。第二類無形磨損，是由于技術(shù)進步因素的影響，社會上出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)更先進、技術(shù)更完善、生產(chǎn)效率更高、運行費用更低的新型設(shè)備，從而使原有設(shè)備在術(shù)上顯得陳舊、落后造成的。其后果不僅是使原有設(shè)備的價值降低，而且會使原有設(shè)備局部或全部喪失其使用功能。這是因為，雖然原有設(shè)備的使用期還沒有達到其設(shè)計經(jīng)濟壽命，能夠正常工作，但由于技術(shù)上更先進的新設(shè)備的應(yīng)用，使原有設(shè)備的市場效率大大低于社會平均生產(chǎn)效率，如果繼續(xù)使用，有可能使產(chǎn)品生產(chǎn)成本明顯高于社會平均成本，使企業(yè)失去市場競爭力。所以原有設(shè)備價值應(yīng)視為已經(jīng)降低，甚至應(yīng)該淘汰。由于政府節(jié)能、環(huán)保等政策的調(diào)整，通過稅費政策，鼓勵新興節(jié)能環(huán)保設(shè)備的使用，限制原來能耗高、污染環(huán)境的設(shè)備使用，也會導致設(shè)備的第二類無形磨損。

3．設(shè)備磨損的補償

要維持企業(yè)再生產(chǎn)的正常運行，必須對設(shè)備的磨損進行補償。設(shè)備磨損的補償方式有兩種，即局部補償和完全補償。設(shè)備有形磨損的局部補償是修理，設(shè)備

無形磨損的局部補償是現(xiàn)代化技術(shù)改造。有形磨損和無形磨損的完全補償是更換，即淘汰舊設(shè)備，更換新設(shè)備(圖3-9)。

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