物業(yè)管理師

為了幫助考生復習2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)管理綜合能力這門學科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試物業(yè)管理綜合能力復習方法，希望可以對參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學有所幫助！

住小區(qū)地下室產(chǎn)權(quán)歸誰所有？

前不久，我所代理了一起關于居住小區(qū)公共區(qū)域經(jīng)營權(quán)及經(jīng)營收益的案子：某小區(qū)業(yè)主委員會將管理該小區(qū)的物業(yè)管理公司告上法庭，認為被告利用屬于業(yè)主所有的地下室進行經(jīng)營，侵犯了全體業(yè)主的財產(chǎn)收益，要求法院判令被告停止對地下室的的經(jīng)營行為，將地下室的經(jīng)營權(quán)交給業(yè)主委員會，返還歷年的租金收入，并賠償全體業(yè)主的經(jīng)濟損失。

在代理該案的過程中，我們發(fā)現(xiàn)不僅是業(yè)主、物業(yè)管理公司、開發(fā)商，甚至一些著名的專家、學者在居住小區(qū)的公共區(qū)域問題上都存在一些模糊的認識。那么，地下室的的經(jīng)營權(quán)和產(chǎn)權(quán)究竟屬于誰所有？我們認為：地下室的經(jīng)營權(quán)是依附于地下室產(chǎn)權(quán)的，誰擁有地下室的產(chǎn)權(quán)，誰就擁有地下室的經(jīng)營權(quán)。

關于地下室的產(chǎn)權(quán)歸屬問題，應當從地下室的建設、銷售、分攤以及人防工程的權(quán)屬性質(zhì)等多方面來分析，而不應從單一的或籠統(tǒng)的角度就認為地下室的產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主或開發(fā)商所有。我們認為：在商品房銷售時，地下室中未分攤部位和空間的產(chǎn)權(quán)應屬于原建設單位――開發(fā)商所有；在商品房銷售時，地下室中已分攤部位和空間的產(chǎn)權(quán)應屬于全體業(yè)主所有；而地下室中人防工程的產(chǎn)權(quán)，應屬于國家所有，由政府的人民防空辦公室管理。上述觀點的理由是：

一、依據(jù)所有權(quán)原理，房屋所有權(quán)的取得，分為原始取得和繼受取得兩種，而居住小區(qū)的開發(fā)商作為房屋及輔助設施的建設單位，對于地下室的產(chǎn)權(quán)屬于原始取得。因為原始取得的方法之一就是通過生產(chǎn)而取得產(chǎn)品，開發(fā)商投資建成商品樓，就是通過生產(chǎn)方式原始取得了商品樓中全部房屋和空間的產(chǎn)權(quán)。而繼受取得是指因買賣、繼承、贈與等法律行為，使所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移而取得的所有權(quán)，比如購房人通過購買商品房而取得所購買房屋的所有權(quán)。開發(fā)商將原始取得的包括商品房在內(nèi)的房地產(chǎn)產(chǎn)品出賣給購房人，購房人按照合同支付價款后，取得了所購買房屋的所有權(quán)，成為該房屋的所有權(quán)人（業(yè)主）。但是，業(yè)主所取得的也只是所購買房屋及合同約定公攤面積的所有權(quán)，并沒有取得未購買和未分攤面積的所有權(quán)。因此，地下室中未分攤的部位和空間的產(chǎn)權(quán)并沒有轉(zhuǎn)移，仍屬于開發(fā)商所有。

二、通過現(xiàn)行法律、法規(guī)和事實情況也可以判斷出未分攤的地下室屬于原建設單位所有，而不屬于業(yè)主。以北京市為例：

1、依據(jù)《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規(guī)定》的規(guī)定，可分攤的公用面積為：大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調(diào)機房、熱水鍋爐房、電梯工作休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務的專用設備用房；套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。這些規(guī)定說明了業(yè)主享有共同共有權(quán)利的范圍只是分攤的各種設施、設備用房，不包含地下室的其他部位和空間。 業(yè)主在買房時僅僅支付了分攤面積的價款，沒有支付未分攤面積的價款，因此，依據(jù)《民法》等價有償?shù)脑瓌t，業(yè)主沒有支付未分攤面積的對價，當然就沒有取得未分攤部位和空間的產(chǎn)權(quán)。

2、依據(jù)《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規(guī)定》的規(guī)定，不應計入的公用建筑空間是：作為人防工程的地下室、倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、單獨具備使用功能的獨立使用空間、售房單位自營、自用的房屋。建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》也規(guī)定：“凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。”從上述這些規(guī)定可以看出，地下室有大量的空間沒有分攤，也沒有出售給業(yè)主，是可以由開發(fā)商銷售或出租的。地下室中未分攤部位和空間并不屬于公攤面積，其所有權(quán)仍然屬于建設單位，建設單位有權(quán)對其自營、自用。

3、我們收集到了北京市一些商品房項目的《商品房買賣合同》及開發(fā)商與業(yè)主在購買商品房時關于分攤面積的約定，從實踐中也可以看出，業(yè)主不可能購得地下室的所有權(quán)。以北京市的商品房為例：大多數(shù)業(yè)主分攤并擁有共有權(quán)的公用部分只是：水箱間、水泵房、集水坑、風機房、管道間、電氣井、設備井、正壓送風井、電梯井、電梯前廳、過道、π接室、配電室、值班警衛(wèi)室、垃圾間；套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影面積的一半。上述分攤的公用部分并未包括地下室中的其他部位。因此地下室未出售以及未分攤部位的產(chǎn)權(quán)并沒有發(fā)生變更，仍然屬于原始產(chǎn)權(quán)人――開發(fā)商所有。

4、法律、法規(guī)并沒有關于業(yè)主購買房屋后，就自動將開發(fā)商所有的未分攤和未出售的其他房產(chǎn)，都無償劃撥給廣大業(yè)主所有的規(guī)定。因此，業(yè)主并沒有可以無償取得地下室未出售及未分攤部位產(chǎn)權(quán)的法定依據(jù)。

三、依據(jù)實務中辦理產(chǎn)權(quán)的手續(xù)，也說明未出售、未分攤的面積不屬于業(yè)主。

實務中辦理產(chǎn)權(quán)先是由開發(fā)商辦理整棟樓房的產(chǎn)權(quán)，而后隨著商品房的銷售，各購房人取得自己所購買的房屋面積的產(chǎn)權(quán)，開發(fā)商在整棟樓房中的產(chǎn)權(quán)面積逐步扣減，未出售的產(chǎn)權(quán)面積，因所有權(quán)未發(fā)生變動，其產(chǎn)權(quán)仍屬于開發(fā)商所有。

業(yè)主購買房屋后，所辦理的產(chǎn)權(quán)證上登記的房產(chǎn)面積只含有其購房的套內(nèi)面積和已分攤的面積，而不含有未分攤的面積和開發(fā)商還未出售的面積。故業(yè)主要求對自己產(chǎn)權(quán)證中不包含的部分行使占有、使用和收益的權(quán)利，沒有事實與法律依據(jù)。

業(yè)主購房僅僅支付了其購買房屋的套內(nèi)面積和已分攤面積的購房款，并未繳納未分攤面積的購房款。因此，未分攤部分的所有權(quán)并沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，仍屬于原建設單位。

四、關于地下室中的人防工程的產(chǎn)權(quán)，按照《人民防空法》的規(guī)定，地下人防工程的產(chǎn)權(quán)歸國家所有，統(tǒng)一由各區(qū)、縣人民政府的人防辦進行管理和經(jīng)營，不屬于業(yè)主，不屬于開發(fā)商，也不屬于物業(yè)管理公司管理經(jīng)營的范圍。

基于上述分析，我們認為，關于地下室的產(chǎn)權(quán)問題應該綜合分析，即將出臺的《物權(quán)法》中也應對此有明確規(guī)定，以公平地保護業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)管理公司的合法權(quán)益，共同構(gòu)建和諧社會。

相關文章：

2012年注冊物業(yè)管理師考試綜合能力知識輔導匯總41-50

相關推薦：

上傳真題，拿大獎 詳情點擊查看

2011年注冊物業(yè)管理師考試成績查詢匯總

2012年物業(yè)管理師考試教材及相關輔導資料訂購

2012年物業(yè)管理師考試網(wǎng)絡輔導報名超值優(yōu)惠！

（責任編輯：）

共2頁,當前第1頁  第一頁  前一頁  下一頁