物業(yè)管理師

為了幫助考生復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)經(jīng)營管理這門學(xué)科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試相關(guān)輔導(dǎo)資料，希望可以對參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學(xué)有所幫助！

二、房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容

(一)宏觀因素分析

房地產(chǎn)市場分析首先要就影響房地產(chǎn)市場的宏觀因素進(jìn)行分析。首先要考慮國家和地方的經(jīng)濟(jì)特性，以確定區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)形勢是處在上升階段還是處在衰退階段。在這個過程中，要收集和分析的數(shù)據(jù)包括：國家和地方的國民生產(chǎn)總值及其增長速度、人均國內(nèi)生產(chǎn)總值、人口規(guī)模與結(jié)構(gòu)、居民收入、就業(yè)狀況、社會政治穩(wěn)定性、政府法規(guī)政策完善程度和連續(xù)性程度、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、三資企業(yè)數(shù)量及結(jié)構(gòu)、國內(nèi)外投資的規(guī)模與比例、各行業(yè)投資收益率、通貨膨脹率和國家金融政策(信貸規(guī)模與利率水平)等。

還要分析研究物業(yè)所處區(qū)域的城市發(fā)展與建設(shè)情況。例如某城市的鐵路、公路、機(jī)場、港口等對內(nèi)對外交通設(shè)施情況，水、電、燃?xì)?、熱力、通信等市政基礎(chǔ)設(shè)施完善程度及供給能力，勞動力、原材料市場狀況，人口政策，地方政府產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策等。這方面的情況，城市之間有很大差別，甚至在同一個城市的不同地區(qū)之間也會有很大差別。例如上海市的浦東新區(qū)和浦西老市區(qū)，其政策條件、交通狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況等就有很大的差別。

(二)市場供求分析

房地產(chǎn)市場狀況分析，是介于宏觀和微觀的分析。市場狀況分析一般要從以下幾個方面進(jìn)行：

1．供給分析

(1)調(diào)查房地產(chǎn)當(dāng)前的存量、過去的走勢和未來可能的供給。具體內(nèi)容包括：相關(guān)房地產(chǎn)類型的存量、在建數(shù)量、計劃開工數(shù)量、已獲規(guī)劃許可數(shù)量、改變用途數(shù)量和拆除量等；短期新增供給數(shù)量的估計。

(2)分析當(dāng)前城市規(guī)劃及其可能的變化和土地利用、交通、基本建設(shè)投資等計劃。

(3)分析房地產(chǎn)市場的商業(yè)周期和建造周期循環(huán)運動情況，分析未來相關(guān)市場區(qū)域內(nèi)供求之間的數(shù)量差異。

2．需求分析

(1)需求預(yù)測。詳細(xì)分析物業(yè)所在市場區(qū)域內(nèi)就業(yè)、人口、家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)、家庭收入等，2012年物業(yè)管理師報名時間預(yù)測對擬開發(fā)房地產(chǎn)類型的市場需求。具體內(nèi)容包括：就業(yè)分析，人口和家庭分析，收入分析。

(2)分析建設(shè)和運營中的主要物業(yè)項目。開發(fā)建設(shè)中的房地產(chǎn)項目需分析其用途、項目名稱、位置、預(yù)計完工日期、建筑面積、售價和開發(fā)商名稱等；運營中的物業(yè)項目主要分析其用途、物業(yè)名稱、位置、開業(yè)日期、建筑面積規(guī)模、租金、物業(yè)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)名稱等。

(3)吸納率分析。就每一個相關(guān)的細(xì)分市場進(jìn)行需求預(yù)測，以估計市場吸納的價格和質(zhì)量。具體內(nèi)容包括：市場吸納和空置的現(xiàn)狀與趨勢，預(yù)估市場吸納計劃或相應(yīng)時間周期內(nèi)的需求。

(4)市場租戶對產(chǎn)品功能需求。以公司租戶為例，需分析的內(nèi)容包括：租戶所從事的行業(yè)類型、公司規(guī)模、現(xiàn)辦公地點的區(qū)域分布、承租面積規(guī)模、租約期間長度、對當(dāng)前承租物業(yè)的滿意程度等。

3．競爭分析

(1)列出與競爭有關(guān)物業(yè)的功能和特點。具體內(nèi)容包括：描述運行中或在建的競爭性物業(yè)(價格、數(shù)量、建造年代、空置、競爭特點)，描述計劃建設(shè)中的競爭性物業(yè)，對競爭性物業(yè)進(jìn)行評價。

(2)市場細(xì)分，明確目標(biāo)物業(yè)的目標(biāo)使用者。具體內(nèi)容包括：目標(biāo)使用者的狀態(tài)(年齡、性別、職業(yè)、收入)、行為(生活方式、預(yù)期、消費模式)、地理分布(需求的區(qū)位分布及流動性)，每一細(xì)分市場下使用者的愿望和需要，按各細(xì)分市場結(jié)果，分析對競爭物業(yè)功能和特點的需求狀況，指出目標(biāo)物業(yè)應(yīng)具備的特色。

4．市場占有率分析

(1)基于競爭分析的結(jié)果，按各細(xì)分市場，估算市場供給總吸納量和吸納速度和目標(biāo)物業(yè)的市場份額，明確目標(biāo)物業(yè)吸引顧客或使用者的競爭優(yōu)勢。具體內(nèi)容包括：估計物業(yè)的市場占有率，在充分考慮目標(biāo)物業(yè)優(yōu)勢的條件下進(jìn)一步確認(rèn)其市場占有率，簡述主要的市場特征；估算物業(yè)吸納量，物業(yè)吸納量等于市場供求缺口(未滿足需求量)和目標(biāo)物業(yè)的市場占有率的乘積。

(2)市場占有率分析結(jié)果，要求計算出目標(biāo)物業(yè)的市場占有率、出租進(jìn)度、租賃價格和達(dá)到穩(wěn)定出租率水平所需要的時間(租賃期)，并提出有利于增加市場占有率的建議。

(三)相關(guān)因素分析

當(dāng)把握了總體背景情況后，還需要針對某一具體物業(yè)類型和地點進(jìn)行更為詳盡的分析。從物業(yè)管理的角度來看，市場分析最終要落實到對某一具體的物業(yè)類型和目標(biāo)物業(yè)所處地區(qū)之房地產(chǎn)市場狀況的分析。應(yīng)該注意的是，由于不同類型和規(guī)模的物業(yè)所面對之市場范圍的差異，導(dǎo)致市場分析的方式和內(nèi)容也有很大的差別。不同類型物業(yè)需要重點分析的內(nèi)容包括：

1．居住物業(yè)。重點了解目標(biāo)物業(yè)周圍地區(qū)住宅的供求狀況、價格水平、對現(xiàn)有住宅滿意的程度和對未來住房的希望，以確定目標(biāo)物業(yè)的裝修、室內(nèi)設(shè)備配置標(biāo)準(zhǔn)。

2．寫字樓項目。首先要研究項目所處地段的交通通達(dá)程度，目標(biāo)物業(yè)的周邊環(huán)境及與周圍商業(yè)設(shè)施的關(guān)系。還要考慮內(nèi)外設(shè)計的平面布局、特色與格調(diào)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、大廈內(nèi)提供公共服務(wù)的內(nèi)容、滿足未來潛在使用者的特殊需求和偏好等。

3．商業(yè)零售物業(yè)。要充分考慮物業(yè)所處地區(qū)的流動人口和常住人口的數(shù)量、購買力水平以及該地區(qū)對零售業(yè)的特殊需求，還要考慮購物中心的服務(wù)半徑及附近其他購物中心、中小型商鋪的分布情況。

4．工業(yè)或倉儲物業(yè)。重點考察未來人住者的意見，如辦公、生產(chǎn)和倉儲用房的比例，大型運輸車輛通道和生產(chǎn)工藝的特殊要求，以及對隔聲、抗震、通風(fēng)、防火、起重設(shè)備安裝等的特殊要求。

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