物業(yè)管理師

第三章 物業(yè)管理的基本制度

★★★條例確立了七項(xiàng)物業(yè)管理基本制度：業(yè)主大會制度、業(yè)主公約制度、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)制度、物業(yè)承接查驗(yàn)制度、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度、物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度、住宅專項(xiàng)維修資金制度

一、業(yè)主大會制度：條例確立了業(yè)主大會和業(yè)主委員會并存，業(yè)主大會決策、業(yè)主委員會執(zhí)行的制度。規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會，業(yè)主大會代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益。

★業(yè)主：房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。現(xiàn)實(shí)物業(yè)管理中具備業(yè)主身份的三種人：房屋所有權(quán)證書持有人;房屋共有權(quán)證書持有人;待領(lǐng)房屋所有權(quán)證書和房屋共有權(quán)證書的購房人。

★★業(yè)主在物業(yè)管理活動中的權(quán)利：1.按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù);2.提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;3.提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;4.參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán);5.選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán);6.監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;7.監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;8.對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);9.監(jiān)督物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用;10.法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

★★業(yè)主的義務(wù)：1.遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則;2.遵守物業(yè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;3.執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;4.按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;5.按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;6.法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

★業(yè)主大會：業(yè)主大會是業(yè)主參與物業(yè)管理活動的組織形式，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。

★成立業(yè)主大會的限制與選擇：1.一個物業(yè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會，而不能成立多個業(yè)主大會;2.同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé);3.條例規(guī)定業(yè)主大會制度，是為了保障眾多業(yè)主的公眾權(quán)益不受損害，只要不影響業(yè)主民主決策，是否成立業(yè)主大會，由物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主決定。

★★業(yè)主大會籌備：

(1)成立業(yè)主大會籌備組(在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處指導(dǎo)下，由建設(shè)單位、業(yè)主代表組成)

(2)業(yè)主籌備組的工作內(nèi)容：確定業(yè)主大會會議召開的時間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;參照政府主管部門制定的示范文本、擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》草案和《業(yè)主公約》草案;確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù);確定業(yè)主委員會侯選人產(chǎn)生辦法及名單;做好召開業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

(3)籌備業(yè)主大會的工作要求：業(yè)主大會籌備組的工作內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告;公告《業(yè)主大會議事規(guī)則》草案和《業(yè)主公約》草案的同時，應(yīng)當(dāng)將業(yè)主向籌備組反饋修改意見的時間和反饋方式同時公告;確認(rèn)業(yè)主身份，應(yīng)當(dāng)以業(yè)主房屋產(chǎn)權(quán)證書標(biāo)明的房屋所有權(quán)人為準(zhǔn);業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。

★★業(yè)主大會的成立：業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下，組織召開首次業(yè)主大會會議。主要內(nèi)容：報告業(yè)主大會的籌備工作情況;宣讀業(yè)主名冊和首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù);宣讀《業(yè)主大會議事規(guī)則》草案和《業(yè)主公約》草案，宣講業(yè)主對草案提出的修改意見，以及業(yè)主大會籌備組根據(jù)業(yè)主意見對《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》的修改結(jié)果;投票通過《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》;宣讀業(yè)主委員會委員侯選人名單，經(jīng)投票選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會組成人員。

★★業(yè)主大會的職責(zé)：制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則;選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);決定專項(xiàng)維修資金使用、繼籌方案，并監(jiān)督實(shí)施;制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。

 ★★★業(yè)主大會活動規(guī)則：

1.業(yè)主大會會議：定期會議和臨時會議，都由業(yè)主委員會組織召開。

臨時會議召開的條件：20%以上業(yè)主提議召開業(yè)主大會臨時會議;發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理;業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在召開業(yè)主大會會議15日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

2.業(yè)主代理人和業(yè)主代表人：業(yè)主只能委托代理人代理事項(xiàng)、不能委托代理人代理業(yè)主身份，代理人無權(quán)以候選人身份參加業(yè)主委員會成員的競選;業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會會議3日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項(xiàng)，書面征求其所代表的業(yè)主意見;業(yè)主大會會議可以采用到會業(yè)主集體討論的形式，也可以采用書面征求意見和書面投票表決的形式。

3.業(yè)主大會決定事項(xiàng)的表決效力：一般決定，實(shí)行簡單多數(shù)表決原則，經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過;重大事項(xiàng)實(shí)行特別多數(shù)表決原則，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。業(yè)主大會不符合上述兩項(xiàng)規(guī)則的表決事項(xiàng)，均屬無效。

★業(yè)主委員會。條例明確定位為業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)

★★業(yè)主委員會的職責(zé)：

1.召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實(shí)施情況。除首次業(yè)主大會會議處，業(yè)主委員會是業(yè)主大會會議的法定召集人，定期會議和臨時會議均由業(yè)主委員會籌備和召開。

2.代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

3.及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。

4.監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施。

5.業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

★★業(yè)主委員會的備案(告知備案)自選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起30日內(nèi)向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案，內(nèi)容一般包括：業(yè)主委員會的成員基本情況、業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則等。

★★業(yè)主委員會委員的資格條件：

1. 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主;

2. 遵守國家有關(guān)法律、法規(guī);

3. 遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務(wù);

4. 熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會公信力;

5. 具有一定組織能力;

6. 具備必要的工作時間。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議。推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任1人，副主任1-2人。業(yè)主委員會主任、副主任是業(yè)主委員會的召集人和組織者。

★業(yè)主委員會委員的資格終止：因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)3次以上的;因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的;有犯罪行為的;以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的;拒不履行業(yè)主義務(wù)的;其他原因不宜再擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。

★業(yè)主委員會會議

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期召開業(yè)主委員會會議，遇有特殊情況，經(jīng)1/3以上的業(yè)主委員會委員提議，或者業(yè)主委員會主任認(rèn)為有必要召開會議的，也應(yīng)當(dāng)及時召開業(yè)主委員會會議;無論定期會議還是臨時會議均應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出決定必須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意;業(yè)主委員會作出的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。

★業(yè)主委員會改選與變更

1.業(yè)主委員會的改選。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在任期滿2個月前進(jìn)行業(yè)換屆選舉，逾期未換屆的，房地產(chǎn)行政主管部門可以指派工作人員指導(dǎo)其換屆工作，業(yè)主委員會換屆選舉后，原業(yè)委會應(yīng)在任期屆滿之日起10日內(nèi)做好交接手續(xù)。

2.業(yè)主委員會委員的變更。經(jīng)業(yè)主委員會或者20%以上業(yè)主提議，由業(yè)主大會會議作出變更決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

★業(yè)主委員會的工作經(jīng)費(fèi)。由全體業(yè)主承擔(dān)，經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用具體由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

★★業(yè)主大會的限制性規(guī)定。禁止業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出與物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理事項(xiàng)無關(guān)的決定以及從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動;業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出違反法律、法規(guī)的決定的行為，因違法而失去正當(dāng)性。

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