物業(yè)管理師

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投資回收與投資回報

第四節(jié)：房地產(chǎn)投資財務(wù)評價指標(biāo)

一、投資回收與投資回報

房地產(chǎn)投資的收益或總回報，包括投資回收和投資回報兩部分。投資回收是指投資者對其所投人資本的回收，投資回報是指投資者所投入的資本在經(jīng)營過程中所獲得的報酬。例如，金融機構(gòu)在向居民提供抵押貸款時，借款人在每月的還款額中，一部分是還本，另一部分是付息，對于金融機構(gòu)來說，借款人還本的部分就是其貸款(投資)回收部分，借款人所支付的利息，就是金融機構(gòu)所獲得的貸款(投資)回報。如果用公式來分析，最容易理解的是利用等額系列支付的年值與現(xiàn)值之間的關(guān)系。從前面的介紹中，我們已經(jīng)知道：

投資回收和投資回報對投資者來說都是非常重要的，投資回收通常是用提取

折舊的方式獲得，而投資回報則常常表現(xiàn)為投資者所獲得的或期望獲得的收益率

或利息率。就房地產(chǎn)開發(fā)投資來說，投資回收主要是指開發(fā)商所投入的總開發(fā)成本的回收，而其投資回報則主要表現(xiàn)為開發(fā)商利潤。

二、財務(wù)評價指標(biāo)體系

房地產(chǎn)投資分析的目的，是考察房地產(chǎn)投資項目的盈利能力和清償能力。盈利能力指標(biāo)，是用來考察項目盈利能力水平的指標(biāo)，包括靜態(tài)指標(biāo)和動態(tài)指標(biāo)兩類。其中：靜態(tài)指標(biāo)是在不考慮資金時間價值因素影響的情況下，直接通過現(xiàn)金流量計算出來的經(jīng)濟評價指標(biāo)，這些指標(biāo)計算簡便，通常在概略評價時采用；動態(tài)指標(biāo)是考慮了資金時間價值因素的影響，要對發(fā)生在不同時間的效益、費用計算資金的時間價值，將現(xiàn)金流量進行等值化處理后計算評價指標(biāo)。動態(tài)評價指標(biāo)，能比較全面地反映投資方案整個計算期的經(jīng)濟效果，適用于詳細可行性研究階段的經(jīng)濟評價和計算期較長的投資項目。清償能力指標(biāo)，是指考察項目計算期內(nèi)償債能力的指標(biāo)。除了投資者重視項目的償債能力外，為項目提供融資的金融機構(gòu)，更加重視項目償債能力的評價結(jié)果。房地產(chǎn)投資項目財務(wù)評價指標(biāo)體系如表3—1所示。

盈利指標(biāo)計算方法（一）

三、盈利指標(biāo)計算方法

(一)動態(tài)指標(biāo)

1．財務(wù)凈現(xiàn)值

財務(wù)凈現(xiàn)值(NPV)，是指項目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率ic將項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點的現(xiàn)值之和，是房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價中的另一個重要經(jīng)濟指標(biāo)?；鶞?zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報率，/物業(yè)管理師報名時間/稱為最低要求收益率(MARR)。決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是資金成本和項目風(fēng)險。財務(wù)凈現(xiàn)值的計算公式為：

式中NPV——項目在起始時間點的財務(wù)凈現(xiàn)值；i0——基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率。如果NPV大于等于0，說明該項目的獲利能力達到或超過了基準(zhǔn)收益率的

要求，因而在財務(wù)上是可以接受的。如果NPV小于0，則項目不可接受。

2．財務(wù)內(nèi)部收益率

財務(wù)內(nèi)部收益率(1RR)，是指項目在整個計算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率，是評估項目盈利性的基本指標(biāo)。其計算公式為：

式中CI——現(xiàn)金流人量；CO——現(xiàn)金流出量；(CI--CD)t——項目在第‘年的凈現(xiàn)金流量；t＝0——項目開始進行的時間點；n——計算期，即項目的開發(fā)或經(jīng)營周期(年、半年、季度或月)。財務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟含義是在項目壽命期內(nèi)項目內(nèi)部未收回投資每年的凈收益率。同時意味著，到項目壽命期終了時，所有投資可以被完全收回。財務(wù)內(nèi)部收益率可以通過內(nèi)插法求得。即先按目標(biāo)收益率或基準(zhǔn)收益率求得項目的財務(wù)凈現(xiàn)值，如果為正，則采用更高的折現(xiàn)率使凈現(xiàn)值為接近于零的正值和負值各一個，最后用內(nèi)插公式求出，內(nèi)插法公式為：

式中il——當(dāng)凈現(xiàn)值為接近于零的正值時的折現(xiàn)率；i2——當(dāng)凈現(xiàn)值為接近于零的負值時的折現(xiàn)率；NPV1——采用低折現(xiàn)率時凈現(xiàn)值的正值；NPV2——采用高折現(xiàn)率時凈現(xiàn)值的負值。式中i1和i2之差不應(yīng)超過1％～2％，否則，拆現(xiàn)率il、i2和凈現(xiàn)值之間不一定呈線性關(guān)系，從而使所求得的內(nèi)部收益率失真(圖3—12)。

內(nèi)部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率。如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項目投資就會面臨虧損。因此所求出的內(nèi)部收益率是可以接受貸款的

最高利率。將所求出的內(nèi)部收益率與行業(yè)基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率ic比較，當(dāng)IRR大于ic時，則認(rèn)為項目在財務(wù)上是可以接受的。如IRR小于ic則項目不可

接受。當(dāng)投資項目的現(xiàn)金流量具有一個內(nèi)部收益率時，其財務(wù)凈現(xiàn)值函數(shù)NPV(i)(圖3—13)。從圖3—13中可以看出，當(dāng)i值小于IRR時，對于所有的i值，NPV

都是正值；當(dāng)i值大于IRR時，對于所有的i值，NPV都是負值。

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