物業(yè)管理師

為了幫助考生復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)管理綜合能力這門學(xué)科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試物業(yè)管理綜合能力復(fù)習(xí)方法，希望可以對(duì)參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學(xué)有所幫助！

我國(guó)物業(yè)管理的服務(wù)創(chuàng)新

一、物業(yè)管理服務(wù)創(chuàng)新的意義

物業(yè)管理服務(wù)是指由專業(yè)的物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)和人員，根據(jù)物業(yè)業(yè)主的委托，依照國(guó)家法律法規(guī)和雙方簽訂的合同，運(yùn)用現(xiàn)代的管理方法和先進(jìn)的維修技術(shù)，以有償服務(wù)的形式，為業(yè)主和住戶提供一種方便和舒適的生活和工作環(huán)境，以滿足其物質(zhì)生活和精神生活的需要。物業(yè)管理服務(wù)是一種綜合性的服務(wù)，我們從物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容就能看出這一特點(diǎn)。物業(yè)管理服務(wù)提供的不只是某一兩種服務(wù)，而是多層次的綜合服務(wù)。物業(yè)管理的創(chuàng)新服務(wù)有著廣泛的內(nèi)涵和外延，不但包括物業(yè)管理的服務(wù)理念、服務(wù)模式、內(nèi)部管理及技術(shù)手段等多個(gè)方面，還包括物業(yè)管理服務(wù)如何讓物業(yè)增值、如何為客戶創(chuàng)造價(jià)值以及在服務(wù)業(yè)主的過(guò)程中如何實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理公司與業(yè)主的共贏等方面，其意義主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：

（一）只有服務(wù)創(chuàng)新，才能形成自己獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。當(dāng)前，物業(yè)管理行業(yè)正處在一個(gè)探索和發(fā)展的階段，社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理新體制還沒有普遍確立和完善；物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制尚未全面形成，壟斷經(jīng)營(yíng)、不規(guī)范競(jìng)爭(zhēng)還普遍存在；在市場(chǎng)主體與物權(quán)關(guān)系上還沒有建立業(yè)主委員會(huì)的主體地位；物業(yè)管理公司與政府有關(guān)職能部門的關(guān)系有待進(jìn)一步理順等。如佛山市大小物業(yè)管理公司數(shù)百家，多數(shù)企業(yè)的定位、理念和服務(wù)模式都雷同，凡是做得好的企業(yè)都是有過(guò)創(chuàng)新服務(wù)，并能形成自己獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)的企業(yè)。

（二）只有不斷創(chuàng)新，才能把服務(wù)推向增值回報(bào)的新境界，滿足業(yè)主多元化和差異化的需求。物業(yè)管理的管理對(duì)象是物業(yè)，服務(wù)對(duì)象是人，即物業(yè)所有人（業(yè)主）和使用人，對(duì)物業(yè)的良好管理，是為了對(duì)人的良好服務(wù)以及對(duì)這種服務(wù)的延伸和補(bǔ)充。可以說(shuō)物業(yè)管理一切為了人，或者說(shuō)首先是為了人，這是物業(yè)管理服務(wù)的基本出發(fā)點(diǎn)和歸宿點(diǎn)。物業(yè)管理企業(yè)只有在持之以恒地提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，滿足業(yè)主基本需求的基礎(chǔ)上思變、思進(jìn)，準(zhǔn)確定位、不斷創(chuàng)新，才能把服務(wù)推向增值回報(bào)的新境界，滿足業(yè)主多元化和差異化的需求。如在南海豪信物業(yè)管理有限公司，正是通過(guò)創(chuàng)新服務(wù)致力于滿足業(yè)主的特殊需求，僅用了幾年時(shí)間就從一個(gè)三級(jí)資質(zhì)的公司，逐步轉(zhuǎn)變?yōu)樵擁?xiàng)服務(wù)的行家里手，既為企業(yè)創(chuàng)造了經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，又拓展了服務(wù)范圍，提高了企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

（三）只有不斷創(chuàng)新，才能形成自己獨(dú)特的品牌。隨著我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的深入發(fā)展，部分物業(yè)管理企業(yè)積極探索，創(chuàng)新服務(wù)，不斷開創(chuàng)物業(yè)管理服務(wù)新模式，賦予物業(yè)管理服務(wù)新內(nèi)容，在市場(chǎng)上逐步形成了自己獨(dú)特的品牌優(yōu)勢(shì)。

二、我國(guó)物業(yè)管理服務(wù)中存在的主要問題

安居樂業(yè)是發(fā)展和諧社區(qū)的核心目標(biāo)，然而幾年來(lái)“物業(yè)服務(wù)消費(fèi)”所帶來(lái)的社會(huì)矛盾存在著上升趨勢(shì)，是繼“家電消費(fèi)”、“購(gòu)房消費(fèi)”等社會(huì)群體焦點(diǎn)后的又一大焦點(diǎn)。

（一）業(yè)主對(duì)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求不同的問題在現(xiàn)代消費(fèi)理念中，還存在這樣的觀念，認(rèn)為業(yè)主購(gòu)買了房產(chǎn)，也就完成了住房消費(fèi)。其實(shí)業(yè)主購(gòu)買房產(chǎn)，實(shí)際上只完成住房消費(fèi)的一部分，物業(yè)管理消費(fèi)才剛開始。這一消費(fèi)是一個(gè)持續(xù)漫長(zhǎng)的過(guò)程，直至發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或產(chǎn)權(quán)自然終止為止。目前，物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行的情況千差萬(wàn)別。因?yàn)闃I(yè)主早已習(xí)慣接受無(wú)償或低償?shù)姆?wù)，再加上不同的物業(yè)等級(jí)，對(duì)物業(yè)的管理服務(wù)要求不同。其次是物業(yè)的使用人群，也就是不同文化層次、不同收入水平、不同職業(yè)階層，由于價(jià)值觀、審美觀的不同，對(duì)物業(yè)管理的要求也不一樣。正是由于業(yè)主個(gè)性不同，服務(wù)內(nèi)容不同，要求服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)也不同，所以造成以經(jīng)營(yíng)為主體的物業(yè)服務(wù)舉步維艱。

（二）物業(yè)管理服務(wù)理念高度不夠作為服務(wù)行業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)，如果要使自己真正成為一個(gè)優(yōu)秀的品牌企業(yè)，立足現(xiàn)實(shí)，放眼未來(lái)，成為業(yè)主、發(fā)展商、相關(guān)專業(yè)公司以及行政主管部門等各方面都認(rèn)可和滿意的企業(yè)，就必須要有指導(dǎo)物業(yè)管理服務(wù)的思想價(jià)值體系和最高行為準(zhǔn)則，即企業(yè)的服務(wù)理念。它應(yīng)該是所有服務(wù)行業(yè)企業(yè)理念體系中的核心理念。在我國(guó)，隨著業(yè)主維權(quán)意識(shí)的增強(qiáng)，對(duì)物業(yè)管理公司的服務(wù)態(tài)度、項(xiàng)目、內(nèi)容、水平開始有了更多的要求。而物業(yè)服務(wù)水平滯后，沒有真正實(shí)現(xiàn)由管理型向服務(wù)型的轉(zhuǎn)變；此外，許多物業(yè)管理公司將自己“服務(wù)者”的角色，認(rèn)同為小區(qū)的“管理者”，凌駕于業(yè)主之上，想盡名目收取費(fèi)用，遇到業(yè)主有不同意見就以停電、停水等相要挾，導(dǎo)致矛盾激化。

（三）物業(yè)管理人員素質(zhì)高低不等，使物業(yè)管理公司的服務(wù)“質(zhì)價(jià)不相符”

近年來(lái)，“有市無(wú)價(jià)，供需無(wú)序”的格局在一定程度上造成了物業(yè)管理糾紛不斷。原因有很多方面，但是有一個(gè)方面不容忽視：物業(yè)管理公司的服務(wù)“質(zhì)價(jià)不相符”。那么，面對(duì)消費(fèi)者（業(yè)主），如何統(tǒng)籌兼顧各方面利益？如何創(chuàng)新服務(wù)？當(dāng)今時(shí)代，需要每個(gè)物業(yè)管理人進(jìn)行“思想觀念的深刻轉(zhuǎn)變”。物業(yè)管理公司現(xiàn)在面臨的問題，不是要不要提高服務(wù)意識(shí)、要不要改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量的問題，而是如何創(chuàng)新提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，如何做到讓業(yè)主感到高興的“質(zhì)價(jià)相符”問題

三、我國(guó)物業(yè)管理服務(wù)創(chuàng)新對(duì)策

經(jīng)過(guò)20多年的發(fā)展，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)正經(jīng)歷從粗放型向集約型服務(wù)模式的改變，行業(yè)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)提出了更高的要求。物業(yè)管理服務(wù)的品質(zhì)如何得以快速提升，物業(yè)管理如何實(shí)現(xiàn)從簡(jiǎn)單的專項(xiàng)服務(wù)到整體的綜合性服務(wù)，以及如何實(shí)現(xiàn)從規(guī)范化到標(biāo)準(zhǔn)化，從單一的物業(yè)管理服務(wù)到多元的資產(chǎn)管理，“創(chuàng)新”成為業(yè)界的共識(shí)和選擇。我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的現(xiàn)狀決定了其發(fā)展的方向和目標(biāo)，應(yīng)該是走出一條服務(wù)創(chuàng)新的道路。

（一）“菜單式”服務(wù)“菜單式”服務(wù)就是業(yè)主可以依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)菜單，自由選擇不同檔次，不同收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)。這種菜單式可選物業(yè)管理服務(wù)目前總共分為三級(jí)，最基本的級(jí)別包括必須的住房維修維護(hù)、保潔、保安等服務(wù)。選擇第二級(jí)別物業(yè)管理的業(yè)主可以得到類似酒店式公寓的附加服務(wù)。選擇最高級(jí)別物業(yè)管理的業(yè)主每月則可以得到24小時(shí)迷你管家的服務(wù)。這種新穎的物業(yè)管理形式可以適用于所有的物業(yè)管理形式及所有檔次的物業(yè)。并且這種新的物業(yè)管理服務(wù)組合方式充分體現(xiàn)了“以人為本”的服務(wù)理念，大大降低糾紛的產(chǎn)生。“菜單式”物業(yè)管理是對(duì)傳統(tǒng)的物業(yè)管理方式的一種完善。“菜單式”服務(wù)除了持續(xù)性傳遞的服務(wù)外，還提供了分散式的服務(wù)，這種物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)使物業(yè)管理服務(wù)組合方式“多元化”，提高了物業(yè)管理收費(fèi)的合理性，相對(duì)于原來(lái)的單一物業(yè)管理服務(wù)方式可以起到一舉三得的效果：1、滿足了業(yè)主的不同需求彈性；2、從物業(yè)管理公司的角度，可以通過(guò)各類型的服務(wù)從業(yè)主市場(chǎng)上最大極限地開發(fā)盈利空間；3、減少物業(yè)管理糾紛的產(chǎn)生。

現(xiàn)在，運(yùn)用“菜單式”服務(wù)成功的例子也很多。前面提到的豪信物業(yè)管理的某小區(qū)，以“真誠(chéng)服務(wù)每一天，追求卓越到永遠(yuǎn)”作為信條，認(rèn)準(zhǔn)了“誰(shuí)賣給業(yè)主滿意的服務(wù)，業(yè)主就會(huì)買誰(shuí)商品”的道理，除了有基本的服務(wù)：如共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)、巡視、維修和使用管理；小區(qū)出入管理和保安巡視；24小時(shí)中央消防監(jiān)控、防火管理與應(yīng)急管理；地下車庫(kù)、臨時(shí)車位和交通出入管理；公共區(qū)域保潔服務(wù)、垃圾處理；物業(yè)事務(wù)咨詢、裝修與租務(wù)管理等等。還有十幾項(xiàng)特約服務(wù)寫在管理處，以供業(yè)主選擇使用，其中無(wú)償特約服務(wù)有：代請(qǐng)裝修工人；報(bào)刊訂閱；市政設(shè)施使用費(fèi)代繳，如水、電、氣通信等。有償特約的服務(wù)項(xiàng)目有：鐘點(diǎn)工；自用設(shè)備保養(yǎng)及維修；家政服務(wù)等等。并根據(jù)不同的物業(yè)項(xiàng)目、不同時(shí)期的工作重點(diǎn)、不同服務(wù)對(duì)象的需求，以業(yè)主滿意為最終標(biāo)準(zhǔn)，千方百計(jì)做好服務(wù)工作，逐步得到認(rèn)同，打出了一片屬于自己的天地。在這不難看出是物業(yè)管理公司通過(guò)“菜單式”服務(wù)滿足了業(yè)主的不同需要，而業(yè)主成就了物業(yè)管理公司的名氣。隨著物業(yè)管理服務(wù)的發(fā)展和物業(yè)管理行業(yè)的成熟，這種“菜單式”服務(wù)不僅是我國(guó)物業(yè)管理服務(wù)的一種趨勢(shì)，而且還將不斷完善，呈現(xiàn)給業(yè)主花樣繁多的“服務(wù)套餐”。

（二）全程物業(yè)管理服務(wù)策劃全程物業(yè)管理服務(wù)不僅是強(qiáng)調(diào)物業(yè)前期介入，更是明確物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)該介入房地產(chǎn)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、營(yíng)銷策劃、銷售及售后服務(wù)的全過(guò)程。而且，介入的行為不是相互割離，而是相互關(guān)聯(lián)，是以一個(gè)明確的目標(biāo)所導(dǎo)出的完整的系統(tǒng)，是物業(yè)服務(wù)的系統(tǒng)化、體系化。全程物業(yè)管理服務(wù)是中國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展的必然需求。在某小區(qū)有這樣的情況，就因?yàn)槠湮飿I(yè)管理公司與開發(fā)商是匆匆拉配式的，所以造成很多難以解決的問題。如下雨天常有業(yè)主反映外墻滲漏的問題還可以通過(guò)補(bǔ)漏一兩次就可解決，但是住在頂樓的業(yè)主，反映的滲漏就難以解決了。因?yàn)閱栴}出在開發(fā)商當(dāng)初在設(shè)計(jì)施工時(shí)就考慮不周全，設(shè)計(jì)的玻璃遮雨篷造成橫梁滲水嚴(yán)重，一補(bǔ)再補(bǔ)都解決不了問題。如果是實(shí)行全程物業(yè)管理服務(wù)，就會(huì)盡量避免這樣的情況發(fā)生，不僅可以維護(hù)開發(fā)商的聲譽(yù)，方便物業(yè)管理公司的管理，更重要的是可以減少業(yè)主入住后的居住問題。

全程物業(yè)管理服務(wù)作為一種全新的服務(wù)模式，其本質(zhì)是針對(duì)物業(yè)管理的兩大類客戶，房地產(chǎn)開發(fā)商與置業(yè)業(yè)主，將兩大客戶需要，實(shí)行交集式需求整合，并充分考慮到兩客戶需求個(gè)性，以地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展為線索，以客戶需求價(jià)值分析為手段，構(gòu)筑前后連貫一致的服

（責(zé)任編輯：）

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