物業(yè)管理師

為了幫助考生復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)管理基本制度與政策這門學(xué)科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試物業(yè)管理基本制度與政策復(fù)習(xí)方法，希望可以對參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學(xué)有所幫助！

★★房屋權(quán)屬登記程序

房屋所有權(quán)登記按照房屋所有權(quán)人，以房屋的門牌號、幢、套（間）以及有具體權(quán)屬界限的部分為基本單元進(jìn)行登記。

登記機(jī)關(guān)自受理登記申請之日起7日內(nèi)決定是否予以登記，對暫緩登記、不予登記的，書面通知申請人。經(jīng)登記機(jī)關(guān)審查登記申請，凡權(quán)屬清楚、產(chǎn)權(quán)來源資料齊全的，初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項(xiàng)權(quán)利登記，在受理登記后的30日內(nèi)核準(zhǔn)登記，并頒發(fā)房屋權(quán)屬證書；注銷登記在受理登記后的15日內(nèi)核準(zhǔn)注銷，并注銷房屋權(quán)屬證書。

申請人申請房屋權(quán)屬登記，應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定交納登記費(fèi)和權(quán)屬證書工本費(fèi)。申請人逾期申請房屋權(quán)屬登記的，登記機(jī)關(guān)可以按照規(guī)定登記的3倍以下收取登記費(fèi)。

★房屋權(quán)屬登記處理規(guī)則

1.登記機(jī)關(guān)依法直接代為登記的情況：依法由房地產(chǎn)行政主管部門代管的房屋；無人主張權(quán)利的房屋；法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。由登記機(jī)關(guān)依法直接代為登記，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。

2.暫緩登記的情況：因正當(dāng)理由不能按期提交證明材料的；按照規(guī)定需要補(bǔ)辦手續(xù)的；法律、法規(guī)規(guī)定可以準(zhǔn)予暫緩登記的。

3.不予登記的情況：屬于違章建筑的；屬于臨時(shí)建筑的；法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

4.注銷房屋權(quán)屬證書的情況：申報(bào)不實(shí)的；涂改房屋權(quán)屬證書的；房屋權(quán)利滅失，而權(quán)利人未在規(guī)定期限內(nèi)辦理房屋權(quán)屬注銷登記的；因登記機(jī)關(guān)工作人員工作失誤造成房屋權(quán)屬登記不實(shí)的。

注銷房屋權(quán)屬證書，由登記機(jī)關(guān)作出書面決定送達(dá)當(dāng)事人，并收回原發(fā)放的房屋權(quán)屬證書或者公告原房屋權(quán)屬證書作廢。

★★城市異產(chǎn)毗連房屋管理

（一）異產(chǎn)毗連房屋的概念和房屋使用規(guī)則

異產(chǎn)毗連房屋，指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用設(shè)備和附屬建筑、而為不同所有人所有的房屋。異產(chǎn)毗連房屋所有人和使用人應(yīng)按照有利使用、共同協(xié)商、公平合理的原則，正確處理毗連關(guān)系；異產(chǎn)毗連房屋所有人以外的人，如需使用異產(chǎn)毗連房屋共有部位時(shí)，應(yīng)當(dāng)取得各所有人一致同意，并簽訂書面協(xié)議。

（一）異產(chǎn)毗連房屋的修繕規(guī)則

異產(chǎn)毗連房屋的一方所有人，改變共有部位的外形或結(jié)構(gòu)時(shí)，除須經(jīng)城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)外，還須征得其他所有人的書面同意。

因使用不當(dāng)造成異產(chǎn)毗連房屋損壞的，由責(zé)任人負(fù)責(zé)修繕。異產(chǎn)毗連房屋發(fā)生自然損壞或不可抗力造成的損壞，修繕費(fèi)用依下列原則（受益原則）處理：1.共有房屋主體結(jié)構(gòu)中的基礎(chǔ)、柱、梁、墻的修繕，由共有房屋所有人按份額比例分擔(dān)；2.共有墻體的修繕按兩側(cè)均分后，再由每側(cè)房屋所有人按份額比例分擔(dān)；3.樓蓋的修繕，其樓面與頂棚部位，由所在層房屋所有人負(fù)責(zé)；其結(jié)構(gòu)部位，由毗連層上下房屋所有人按份額比例分擔(dān)；4.屋蓋的修繕：不上人房蓋，由修繕?biāo)胺秶采w下各層所有人按份額比例分擔(dān)；可上人層蓋，如為各層所共有，由修繕?biāo)胺秶采w下各層的房屋所有人按份額比例分擔(dān)；如僅為若干層使用，使用層的房屋所有人分擔(dān)一半，其余一半由修繕?biāo)胺秶采w下層房屋所有人按份額比例分擔(dān)；5.樓梯及樓梯間的修繕：各層共用樓梯，由房屋所有人按份額比例分擔(dān)；為某些層所專用的樓梯，由其專用的房屋所有人按份額比例分擔(dān)；6.房屋共用部位必要的裝飾，由受益的房屋所有人按份額比例分擔(dān)；7.房屋共有、共用的設(shè)備和附屬建筑（如電梯、水泵、暖氣、水衛(wèi)、電照、溝管、垃圾道、化糞池等）的修繕，由所有人按份額比例分擔(dān)。

異產(chǎn)毗連房屋的所有人可組成房屋管理組織，也可委托其他組織，在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)房屋的使用、修繕等管理工作。

★城市危險(xiǎn)房屋管理

1.危險(xiǎn)房屋指結(jié)構(gòu)己嚴(yán)重?fù)p壞承重構(gòu)件己屬危險(xiǎn)構(gòu)件，隨時(shí)有可能喪失結(jié)構(gòu)穩(wěn)定和承載能力，不能保證居住和使用安全的房屋。

房屋所有人或使用人向當(dāng)?shù)罔b定機(jī)構(gòu)提出鑒定申請時(shí)，必須持有證明其具備相關(guān)民事權(quán)利的合法證件。

2.危險(xiǎn)房屋鑒定程序：受理申請；初始調(diào)查，摸清房屋的歷史和現(xiàn)狀；現(xiàn)場查勘、測試、記錄各種損壞數(shù)據(jù)和狀況；檢測驗(yàn)算，整理技術(shù)資料；全面分析，論證定性，作出綜合判斷，提出處理建議；簽發(fā)鑒定文書。

鑒定機(jī)構(gòu)鑒定房屋為危險(xiǎn)房屋的，分為四種情況進(jìn)行處理：觀察使用；處理使用；停止使用；整體拆除。鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行安全鑒定必須有兩名以上鑒定人員參加，經(jīng)鑒定屬于危險(xiǎn)房屋的，鑒定機(jī)構(gòu)必須及時(shí)發(fā)出危險(xiǎn)房屋通知書。

1．危險(xiǎn)房屋的鑒定費(fèi)用與修繕責(zé)任。

房屋所有人和使用人都有權(quán)申請危險(xiǎn)房屋鑒定，經(jīng)鑒定為危險(xiǎn)房屋的，鑒定費(fèi)由所有人承擔(dān)；經(jīng)鑒定為非危險(xiǎn)房屋的，鑒定費(fèi)由申請人承擔(dān)。

房屋所有人對危險(xiǎn)房屋能夠解除危險(xiǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)解除危險(xiǎn)；解除危險(xiǎn)暫時(shí)有困難的，必須采取安全措施，防止發(fā)生危害。異產(chǎn)毗連房屋被鑒定為危險(xiǎn)房屋的，房屋各所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)按國家對異產(chǎn)毗連房屋的規(guī)定，共同履行治理責(zé)任。

房屋所有人對經(jīng)鑒定的危險(xiǎn)房屋，必須按照鑒定機(jī)構(gòu)的處理建議及時(shí)加固或修繕治理；如果房屋所有人拒絕照處理建議修繕治理危險(xiǎn)房屋，或者使用人有阻礙修繕治理危險(xiǎn)房屋，房地產(chǎn)行政主管部門有權(quán)指定有關(guān)部門代修，或者采取其他的強(qiáng)制措施。發(fā)生的費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)（代履行）。

4．危險(xiǎn)房屋造成損害事故的法律責(zé)任：

（1）房屋所有人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任：有險(xiǎn)不查或損壞不修；經(jīng)鑒定機(jī)構(gòu)鑒定為危險(xiǎn)房屋而未采取有效的解除措施。

（2）房屋使用人、行為人應(yīng)當(dāng)承得的民事責(zé)任：使用人擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、構(gòu)件、設(shè)備或使用性質(zhì)；使用人阻礙房屋所有人對危險(xiǎn)房屋采取解除危險(xiǎn)措施；行為人由于施工、堆物、碰撞等行為危及房屋

（3）鑒定機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任：因故意把非危險(xiǎn)房屋鑒定為危險(xiǎn)房屋而造成損失；因過失把危險(xiǎn)房屋鑒定為非危險(xiǎn)房屋，并在有效時(shí)限內(nèi)發(fā)生事故；因拖延鑒定時(shí)間而發(fā)生事故。

★公有住宅各部位與設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任

1.住宅所有人的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。公有住宅出售后，住宅自用部位和自用設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，由住宅所有人承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。

2.售房單位的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。公有住宅出售后，住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，由售房單位承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任；住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，可以由售房單位按照規(guī)定比例向購房人收取。維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用不足時(shí)，暫由原售房單位承擔(dān)。

3.其他責(zé)任。

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