物業(yè)管理師

為了幫助考生復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)管理綜合能力這門學(xué)科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試物業(yè)管理綜合能力復(fù)習(xí)方法，希望可以對參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學(xué)有所幫助！

私改暖氣跑水索賠泡湯

因家中暖氣跑水，家具地板被浸泡，陳先生狀告開發(fā)商索賠1.2萬元。3月30日，北京崇文法院一審以陳先生裝修時曾擅自拆改暖氣設(shè)備，應(yīng)承擔(dān)全部責(zé)任為由駁回了其起訴請求。

2003年底，陳先生搬入新購買的一套商品房中，并于2004年9月對房屋進(jìn)行了裝修。

2004年12月15日下午4點(diǎn)多鐘，陳先生下班回家，發(fā)現(xiàn)家中暖氣跑水，雖然陳先生趕快堵水，可家中的家具、木地板、書籍等物品還是被水泡了。此后物業(yè)維修人員趕到現(xiàn)場，將暖氣閥門關(guān)閉，止住了跑水。

陳先生就自己遭受的損失與物業(yè)管理部門進(jìn)行交涉，沒有得到滿意的結(jié)果，于是將房子的開發(fā)商――北京某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司告上法庭。

陳先生認(rèn)為暖氣跑水發(fā)生在房子的保修期內(nèi)，根據(jù)物業(yè)管理公約的約定，該公司物業(yè)管理部門應(yīng)在保修期內(nèi)履行保修義務(wù)，并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用。

開發(fā)商則稱，2003年11月公司把住房交給陳先生，經(jīng)過陳先生驗(yàn)收，暖氣設(shè)備沒有問題。陳先生違反裝修管理規(guī)定，擅自拆改暖氣設(shè)施設(shè)備，違章操作，造成暖氣跑水，故不同意陳先生的訴訟請求。

法院經(jīng)審理查明，陳先生未經(jīng)物業(yè)管理部門同意，就將廚房、衛(wèi)生間等處的暖氣設(shè)備及部分管道進(jìn)行了改裝。

所以，陳先生家中暖氣跑水造成其財物受損，是其擅自拆改暖氣設(shè)施設(shè)備所致，應(yīng)由自己承擔(dān)全部責(zé)任。

出租屋物業(yè)服務(wù)費(fèi)由誰承擔(dān)

一、 案件經(jīng)過：

某小區(qū)業(yè)主孫某在2004年1月將自己在小區(qū)的房子租給張某居住，雙方約定由張某向管理處交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。2005年1月，孫某收到小區(qū)管理處的欠費(fèi)催繳函，要求其承擔(dān)租戶張某所拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。孫某就以其與張某簽訂的合同中約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由張某承擔(dān)為由拒絕交納。

二、 法律評析：

業(yè)主將自己的房屋出租給他人，是否還應(yīng)承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用呢？《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條第一款明確規(guī)定：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。”根據(jù)該條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同向物業(yè)管理公司交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，業(yè)主與物業(yè)使用人有約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，從其約定，業(yè)主承擔(dān)連帶交納責(zé)任。

因此，如果物業(yè)使用人不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主有義務(wù)進(jìn)行交納而不得以雙方的約定對抗物業(yè)管理公司，業(yè)主在交納該費(fèi)用后，可以依據(jù)合同向物業(yè)使用人進(jìn)行追繳

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