物業(yè)管理師

為了幫助考生復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)經(jīng)營(yíng)這門學(xué)科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理輔導(dǎo)資料，希望可以對(duì)參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學(xué)有所幫助！

試談民營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)的特點(diǎn)及前景展望

摘要：民營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)是自然人出資成立的物業(yè)管理有限責(zé)任公司。本文從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度、失盤危機(jī)、業(yè)主滿意度、風(fēng)險(xiǎn)防范和品牌樹立等方面闡述了民營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)的特點(diǎn)。競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境不夠規(guī)范、社會(huì)輿論以偏概全、個(gè)別企業(yè)宣傳失誤、法規(guī)監(jiān)督機(jī)制缺失等都是民營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)現(xiàn)階段面臨的問題。民營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)要注重科學(xué)經(jīng)營(yíng)，要樹立市場(chǎng)營(yíng)銷、危機(jī)及成本控制意識(shí)，提高服務(wù)意識(shí)，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，注重品牌建設(shè)。

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)風(fēng)起云涌的帶動(dòng)下，物業(yè)管理行業(yè)迅猛發(fā)展，民營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱民營(yíng)物業(yè)）隨之崛起。中央關(guān)于“非公有制經(jīng)濟(jì)是我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分”的精神，以及《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）的頒布實(shí)施好似春風(fēng)吹綠了物業(yè)管理行業(yè)，民營(yíng)物業(yè)管理有限責(zé)任公司應(yīng)運(yùn)而生。

一、民營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)的特點(diǎn)

與國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)相比，民營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)的特點(diǎn)有：

1、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈

民營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)從成立之初，就十分明了自己沒有“現(xiàn)成飯”可吃，必須打進(jìn)市場(chǎng)尋找項(xiàng)目，這就要求具備超強(qiáng)的市場(chǎng)敏感性和迅速反應(yīng)能力。民營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)一般都很重視項(xiàng)目拓展，而一旦拿到項(xiàng)目，就會(huì)使出渾身解數(shù)，想方設(shè)法做到最好，以求守住陣地。

由于目前大多數(shù)開發(fā)商仍舊習(xí)慣于“肥水不流外人田”，把項(xiàng)目交給自己下屬的物業(yè)管理公司管理，甚至招投標(biāo)也是做幌子，沒有背景的民營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)得到項(xiàng)目很難。

2、失盤危機(jī)愈來愈嚴(yán)重

《條例》賦予了業(yè)主自主選擇物業(yè)管理公司的權(quán)利，但怎樣正確行使這個(gè)權(quán)力，無論是從法規(guī)的約束、政府的指導(dǎo)，還是業(yè)主維權(quán)意識(shí)的理性程度等方面來看似乎都欠成熟。有些業(yè)主委員會(huì)成立后，往往會(huì)從狹隘的個(gè)別業(yè)主的利益出發(fā)，動(dòng)輒就要炒掉物業(yè)管理公司，這種現(xiàn)象發(fā)展到現(xiàn)在比比皆是。每個(gè)物業(yè)管理公司都存在著失盤的危機(jī)。

民營(yíng)物業(yè)管理公司在發(fā)展初期，接管項(xiàng)目較少，抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱，有的企業(yè)甚至只有一個(gè)項(xiàng)目。管理的項(xiàng)目來之不易，以及后期業(yè)主有權(quán)自主選擇物業(yè)管理公司的現(xiàn)實(shí)壓力，使民營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)了較強(qiáng)的危機(jī)意識(shí)，并在競(jìng)爭(zhēng)中提高了企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

3、業(yè)主滿意度受到企業(yè)的重視

相比之下，不管是從當(dāng)前的生存還是長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展考慮，民營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)都更清醒地認(rèn)識(shí)到“業(yè)主時(shí)代”的到來意味著什么。只有真正以業(yè)主為關(guān)注焦點(diǎn)，為業(yè)主提供高品質(zhì)的服務(wù)，不斷提高業(yè)主的滿意度，才能保證企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)和穩(wěn)定收益。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)一定要把在員工中樹立良好的服務(wù)意識(shí)并把它作為首要任務(wù)來抓，把企業(yè)的生存、員工的待遇和業(yè)主的滿意度緊緊聯(lián)系起來。這種服務(wù)意識(shí)，要滲透到每一位員工心里，落實(shí)到每一位員工的行動(dòng)上。

4、風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)得到加強(qiáng)

“背倚大樹好乘涼”，民營(yíng)物業(yè)沒有“大樹”可倚，企業(yè)出現(xiàn)的管理責(zé)任、法律責(zé)任、經(jīng)濟(jì)糾紛等都必須獨(dú)自承擔(dān)，往往很多責(zé)任是微利經(jīng)營(yíng)的物業(yè)管理企業(yè)所無力承擔(dān)的。為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，減少損失，確保既得利益，企業(yè)會(huì)采取多種方式。比如，購(gòu)買保險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁責(zé)任；加強(qiáng)內(nèi)部管理，防患于未然；重視接管驗(yàn)收等環(huán)節(jié)，與開發(fā)商、業(yè)主分清責(zé)任等。

5、成本意識(shí)強(qiáng)

隨著市場(chǎng)化程度的提高，物業(yè)管理企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇，在物業(yè)管理招投標(biāo)過程中，價(jià)格戰(zhàn)已愈演愈烈。同樣的項(xiàng)目，同樣的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，誰的價(jià)格低，誰就占優(yōu)勢(shì)。而低價(jià)格是相對(duì)的，誰也不能去做賠本的生意，要想做好，只有在成本上下功夫。

6、注重品牌和口碑

業(yè)主已進(jìn)入了“品牌消費(fèi)”的時(shí)代。企業(yè)品牌的樹立關(guān)系著管理項(xiàng)目的鞏固和發(fā)展。而物業(yè)管理企業(yè)的口碑對(duì)品牌的樹立有時(shí)比單純的商業(yè)宣傳更重要、更有效

二、現(xiàn)階段民營(yíng)物業(yè)面臨的問題

1、不規(guī)范的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，制約了民營(yíng)物業(yè)的健康發(fā)展

盡管《條例》、《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》已經(jīng)實(shí)施近三年了，省市主管部門也制定了相應(yīng)的管理辦法進(jìn)行約束。但就西安市來說，開發(fā)商進(jìn)行前期物業(yè)管理公開招投標(biāo)的可以說是鳳毛麟角。很多項(xiàng)目的招投標(biāo)都是在走形式，多數(shù)都落在開發(fā)商自己的物業(yè)管理公司手上。最近幾年，開發(fā)商自己成立物業(yè)管理公司對(duì)項(xiàng)目實(shí)行自建自管的態(tài)勢(shì)有增無減。在這樣的環(huán)境下，民營(yíng)物業(yè)要想拿到一個(gè)項(xiàng)目，無異于是“虎口拔牙”，異常艱難。

2、社會(huì)各界對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，影響了民營(yíng)物業(yè)的發(fā)展

（1）物業(yè)管理行業(yè)地位較低。物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展了這么多年，對(duì)城市建設(shè)及創(chuàng)建和諧社會(huì)做出了不可低估的貢獻(xiàn)。但是在公眾的眼中，物業(yè)管理根本就沒有什么技術(shù)性和專業(yè)性可言。加上很多企業(yè)不恰當(dāng)?shù)男麄?，使人們把物業(yè)管理單純地看成是“私家保姆”，低人一等。這些誤解和偏見影響了企業(yè)員工的工作積極性和人力資源的儲(chǔ)備。

（2）把物業(yè)管理行業(yè)看成是投資少、運(yùn)作簡(jiǎn)單，利潤(rùn)大風(fēng)險(xiǎn)小的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。

（3）業(yè)主選擇物業(yè)管理企業(yè)，只看物業(yè)費(fèi)的高低，明顯違背了物業(yè)費(fèi)與項(xiàng)目檔次及服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。

（4）對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員的定位和工作程序的認(rèn)識(shí)上有偏差。業(yè)主委員會(huì)代替業(yè)主大會(huì)行使職權(quán)，個(gè)別業(yè)主委員會(huì)委員“壟斷”整個(gè)組織，給物業(yè)管理的正常運(yùn)作帶來了困難。

（5）有些媒體以偏概全，在輿論上過多地曝光物業(yè)管理企業(yè)的不足，正面宣傳相對(duì)較少。

3、個(gè)別物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)意識(shí)欠缺帶來的負(fù)面效應(yīng) 設(shè)為首頁

（1）以管理者自居，不能正確處理管理%考/試大%與服務(wù)的關(guān)系，產(chǎn)生錯(cuò)位現(xiàn)象。

（2）缺乏規(guī)范的服務(wù)制度，造成服務(wù)質(zhì)量不高。

4、法規(guī)與監(jiān)督機(jī)制的缺失，制約了物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范發(fā)展

（1）地方法規(guī)不夠完善；

（2）政府主管部門宏觀管理和指導(dǎo)不力；

（3）行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)發(fā)揮行業(yè)的自律作用以及在自我規(guī)范、完善服務(wù)等方面引導(dǎo)不夠。

三、民營(yíng)物業(yè)前景展望

盡管民營(yíng)物業(yè)管理公司面臨的問題不少，遇到的困難很多，但正如深圳開元國(guó)際物業(yè)管理有限公司王荷先生在《任重而道遠(yuǎn)：漫談民營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)的歷史宿命》中所述：“雖然目前無論是在物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)部，還是社會(huì)大眾對(duì)物業(yè)管理的外部認(rèn)識(shí)，民營(yíng)物業(yè)都不占有優(yōu)勢(shì)；但這只是歷史的階段性現(xiàn)象。最終引領(lǐng)這個(gè)行業(yè)的發(fā)展并匯成滾滾洪流的將是民營(yíng)物業(yè)，這是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢(shì)和不可逆轉(zhuǎn)的歷史潮流。”

民營(yíng)物業(yè)管理公司的領(lǐng)導(dǎo)，既然選擇了這個(gè)行業(yè)，選擇了這塊土壤，就%考/試大%要客觀地面對(duì)，理性的思考，科學(xué)地經(jīng)營(yíng)，真誠(chéng)地付出；要樹立市場(chǎng)營(yíng)銷觀念、危機(jī)意識(shí)、成本控制意識(shí)；提高服務(wù)意識(shí)；加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)；注重品牌建設(shè)。要對(duì)我們所從事的事業(yè)充滿信心，對(duì)我們的員工充滿信心，對(duì)我們的業(yè)主充滿信心；要通過加強(qiáng)企業(yè)自身建設(shè)，不斷提高服務(wù)水平和技術(shù)水平，提高民營(yíng)企業(yè)在行業(yè)中的地位。

另外，我們尚需注意以下三點(diǎn)：

1、杜絕惡性競(jìng)爭(zhēng)，維護(hù)行業(yè)秩序。項(xiàng)目難接，是民營(yíng)企業(yè)的普遍問題。但是，不能“損人利己”，不能不顧行業(yè)規(guī)則，進(jìn)行不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)。

2、樹立“接一個(gè)項(xiàng)目，創(chuàng)一個(gè)精品”的信念，實(shí)實(shí)在在為業(yè)主提供服務(wù)，樹立民營(yíng)物業(yè)管理公司的良好形象。

3、加強(qiáng)物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人建設(shè)，提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。

民營(yíng)物業(yè)管理公司的前景是樂觀的。但民營(yíng)物業(yè)管理公司的發(fā)展壯大是與物業(yè)管理全行業(yè)的發(fā)展壯大密不可分的。民營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)必須樹立發(fā)展的信心；政府主管部門必須為物業(yè)管理行業(yè)，特別是民營(yíng)物業(yè)管理公司提供法律支持；民營(yíng)物業(yè)管理公司一定要規(guī)范發(fā)展，創(chuàng)品牌，樹形象；輿論導(dǎo)向要全面、客觀，既要對(duì)負(fù)面的東西曝光，起到輿論監(jiān)督的作用，又要對(duì)正面的東西宣傳指導(dǎo)，起到輿論引導(dǎo)作用?？傊?，社會(huì)各界要協(xié)調(diào)配合，才能使物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展

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