物業(yè)管理師

為了幫助考生復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)經(jīng)營管理這門學(xué)科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試物業(yè)經(jīng)營管理輔導(dǎo)資料，希望可以對參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學(xué)有所幫助！

物業(yè)價格成因

房地產(chǎn)物業(yè)的交易價格一般包括建筑物的價格和土地價格，土地價格滲透在建筑物的價值中，當(dāng)建筑物作為固定資產(chǎn)在生產(chǎn)中發(fā)揮作用而逐步實(shí)現(xiàn)其價值時，土地的價值也得到實(shí)現(xiàn)，當(dāng)建筑物作為商品轉(zhuǎn)賣出去而一次性實(shí)現(xiàn)價值時，土地的價值也從中體現(xiàn)。城市土地主要用于建房，房子必須建在地上（特殊情況例外），房地合一，房地不可分是普遍公認(rèn)的，沒有孤立于地產(chǎn)之外的房產(chǎn)，也沒有不發(fā)展房產(chǎn)的地產(chǎn)，房屋一旦在地上興建起來，它的價格同時反映該土地的價格。所以，一般情況下，房產(chǎn)價格和地產(chǎn)價格綜合起來，以房價或樓價的形式反映。

物業(yè)商品的價格，和一般的商品價格一樣，是以貨幣表示的商品的交換價值，它是由人們對房地產(chǎn)物業(yè)效用的認(rèn)識、物業(yè)的相對稀少性和對物業(yè)有效需求的存在三者相互結(jié)合而實(shí)現(xiàn)的。

物業(yè)價格體系

物業(yè)價格體系就是在房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通、消費(fèi)、服務(wù)等經(jīng)濟(jì)活動過程中所形成的相互聯(lián)系、相互制約的價格體系，不同的房地產(chǎn)價格，其所起的作用不盡相同，評估的原則、依據(jù)和考慮的因素亦有差別，這里順便指出，我國各類物業(yè)價格正在形成，有待規(guī)范化。

（一）市場價格、理論價格、評估價格

1市場價格

市場價格是房地產(chǎn)交易雙方的實(shí)際成交價格，它是隨著時間和供求關(guān)系的變化及交易雙方的心態(tài)等而經(jīng)常波動。市場價格又稱市價。

2理論價格

在一定時期內(nèi)相對穩(wěn)定并帶有強(qiáng)制性的價格，即將該物業(yè)放在合理市場上交易，它應(yīng)該實(shí)現(xiàn)的價格為多少。

3評估價格

運(yùn)用某種方法對房地產(chǎn)市場價格等作一種估計(jì)，在評估市價時，房地產(chǎn)的評估價與市價有密切的關(guān)系。由于房地產(chǎn)缺乏完全市場，在許可房地產(chǎn)買賣制度下，專門有房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)交易雙方提供服務(wù)，這種情況下物業(yè)的估價往往會成為物業(yè)的市價。但由于評估者的經(jīng)驗(yàn)、知識、偏好、利害關(guān)系等的不同，同一宗物業(yè)，不同的評估者評估價格可能不完全相同，因而要建立健全估價制度。一個良好的評估價格應(yīng)等于市價或標(biāo)準(zhǔn)價。

（二）買賣價格、租賃價格

1買賣價格

買賣價格是指物業(yè)一次性出售的價格，在房產(chǎn)交易中，買賣價格往往是房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)的同時出售。

2租賃價格

租賃價格常稱租金，是零星出售物業(yè)使用權(quán)的價格，業(yè)主在保持其所有權(quán)不變的前提下，逐漸出售其使用權(quán)，分期實(shí)現(xiàn)其價值補(bǔ)償。

（三）拍賣價格、招標(biāo)價格、協(xié)議價格

1拍賣價格

拍賣價格是指采用拍賣方式交易的成交價，一般是價高者得之，是最具競爭性的交易價格。

2招標(biāo)價格

招標(biāo)價是通過招標(biāo)形式交易的成交價，交易過程中具有相當(dāng)競爭性。

3協(xié)議價格

協(xié)議價格是指交易雙方通過協(xié)商確定的交易價格。交易過程中會受到很多非市場因素的影響。

采用協(xié)議方式的價格最低，其次是招標(biāo)，拍賣有抬高地價的趨勢。

（四）商品價格、成本價格、福利價格

1商品價格

商品價格是成本利潤、稅金和效用調(diào)節(jié)四部份之和。

2成本價格

成本價格是房地產(chǎn)商品開發(fā)經(jīng)營投資的回收價格。

3福利價格

福利價格是低于成本價的價格形式。

成本價與福利價必須輔之以相應(yīng)的財(cái)務(wù)補(bǔ)貼，才有實(shí)行的可能性。

（五）抵押價格、課稅價格、征用價格

1抵押價格

抵押價格是為抵押貸款而評估的房地產(chǎn)價格。由于要考慮抵押貸款清償?shù)陌踩裕话惚仁袌鲆汀?/p>

2課稅價格

課稅價格是指政府為課征賦稅，由估價人員評定的，以此作為房地產(chǎn)課稅基礎(chǔ)的價格，具體課稅價格如何，視課稅政策而定。我國房地產(chǎn)稅的計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)是標(biāo)準(zhǔn)房價與標(biāo)準(zhǔn)地價。根據(jù)規(guī)定，其中的標(biāo)準(zhǔn)房地價應(yīng)按房地坐落地區(qū)建筑物情況，并參酌當(dāng)?shù)匾话惴康鼗旌腺I賣價格，分區(qū)、分級、分類評定。

3征用價格

征用價格是為政府征收房地產(chǎn)，而給予補(bǔ)償而評定的價格。

（六）土地價格、建筑物價格、房地價

1土地價格

土地價格簡稱地價，如果是一塊無地上建筑物的土地，土地價格是指該塊土地的價格，如果是一塊附有建筑物的土地，土地價格是指該宗房地產(chǎn)中純土地部份。

同一塊土地，在估價時考慮其“生熟”條件，會有不同的價格，土地的“生熟”程度主要有以下幾種：

1）未征用補(bǔ)償?shù)霓r(nóng)地，購地者取得土地使用權(quán)，需自己進(jìn)行征地補(bǔ)償，支付征地補(bǔ)償費(fèi)。

2）已征用補(bǔ)償，但未做三通（路通、水通、電通）及一平（場地平整）。

3）已做三通一平的土地。

4）已做七通一平的土地。（七通為道路、上水、雨污水、電力、通訊、煤氣、熱等）。

5）在現(xiàn)有城市區(qū)域內(nèi)附有待拆遷建筑物的土地。要進(jìn)行拆遷安置等工作。

6）已做拆遷安置的城市空地。

2建筑物價格

建筑物價格是指純建筑物的價格，不包含其占用的土地價格。人們平常所說的房價，通常是含有該建筑物占用的土地價格在內(nèi)。因此，人們平常所說的房價與建筑物價格的含義不相同。

3房地價

房地價又稱房地混合價，是指建筑物連同其占用的土地的價格，與平常所說房價相同

（七）總價格、單位價格、樓面地價

1總價格

房地產(chǎn)總價格是指一宗房地產(chǎn)的總體價格。根據(jù)情況的不同，房地產(chǎn)總價格也不同，如一塊面積500m2的土地價格、一套面積為200平方米的高級公寓的價格、一個地區(qū)范圍內(nèi)全部房地產(chǎn)價格。房地產(chǎn)總價格一般不能說明房地產(chǎn)的價格水平。

2單位價格

房地產(chǎn)單位價格是指單位土地面積的土地價格、單位面積的房地價格。房地產(chǎn)單位價格可以反映房地產(chǎn)的價格水平，認(rèn)清單位價格，要認(rèn)清貨幣單位、面積單位及面積含義以土地為例，土地單位價格與總價格的關(guān)系式如下：

土地單位價格＝土地總價格÷土地總面積。

3樓面地價

樓面地價又稱單位建筑面積地價，是平均到每個單位建筑面積上的土地價格。樓面地價與土地總價格的關(guān)系式如下：

樓面地價＝土地總價格÷建筑總面積

由此公式可得出樓面地價、土地單價、容積率三者的關(guān)系如下：

樓面地價＝土地單價÷容積率

在現(xiàn)實(shí)生活中，樓面地價往往比土地單價更能說明土地的價格水平。如有甲、乙兩塊土地，甲地的土地單價為700元/m2，乙土地的土地單價為510元/m2，甲地的容積率為5，乙地的容積率為3，則甲地的樓面地價為140元/m2，乙土地的樓面地價為170元/m2，根據(jù)此樓面地價意義的買者通常都會購買甲地，而不會購買乙地。因?yàn)?，同類用途與結(jié)構(gòu)的房屋（含土地）在市場上售價基本相同，如平均為1000元/m2建筑造價基本接近，則在甲地上獲得的利潤＝1000元－700元－140元＝160元/m2，乙地上獲得利潤＝1000－700－170＝130元/m2。

（八）所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、其他權(quán)利價格

1所有權(quán)價格

所有權(quán)價格是指交易房地產(chǎn)所有權(quán)的價格。房地產(chǎn)所有權(quán)價格依據(jù)其所有權(quán)是否完全再細(xì)分。如依權(quán)利來理論，所有權(quán)為地上權(quán)，永佃權(quán)等諸個別權(quán)利的總和若在所有權(quán)上設(shè)定了他項(xiàng)權(quán)利，則所有權(quán)變得不完全，其價格因此而貶低。

2使用權(quán)價格

使用權(quán)價格是指交易房地產(chǎn)使用權(quán)的價格，目前我國有償出讓土地的價格都是土地使用權(quán)價格。土地使用權(quán)價格因使用年限的長短而定。如30年、50年、70年的使用權(quán)價格。土地使用權(quán)價格又稱出讓金。

3其他權(quán)利價格

除所有權(quán)及使用權(quán)價格以外的權(quán)利價格，如地上權(quán)價格、永佃權(quán)價格等。

（九）基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地界、房屋重置價格

1基準(zhǔn)地價

城市基準(zhǔn)地價是在某一城市的一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地段相連、地價相近的原則，劃分地價區(qū)域，然后調(diào)查評估出各地價區(qū)段在某一時點(diǎn)的平均價格。

2標(biāo)定地價

在基準(zhǔn)地價基礎(chǔ)上，指一定時期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途的標(biāo)志性宗地的價格。

3房屋重置價格

按照估價時點(diǎn)當(dāng)時的社會正常的建筑技術(shù)，工藝水平建材價格、機(jī)械和人工費(fèi)用等，重新建造同類結(jié)構(gòu)、式樣、質(zhì)量及功能的新房屋所需費(fèi)用加平均利潤。

（十）底價、期望價、補(bǔ)地價

1底價

政府、企業(yè)或私人出讓（拍賣）房地產(chǎn)時確定的最低價格，亦稱起叫價格，若低于這個價格則可不出售。

2期望價

政府、企業(yè)或私人出讓房地產(chǎn)時希望賣出的滿意價格，一般在底價的基礎(chǔ)上加15％，即可視為期望價。

3補(bǔ)地價

更改政府原出讓土地使用權(quán)時規(guī)定的用途，或增加容積率、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)及續(xù)期土地使用權(quán)等需交給政府的一筆地價。對于改變用途的地塊，補(bǔ)地價的數(shù)額通常等于改

變后與改變前的地價差值。即

補(bǔ)地價＝改變用途后的地價－改變用途前的地價。

增加容積率的補(bǔ)地價額，可用下式計(jì)算：

補(bǔ)地價＝［（增加容積率－原容積率）÷原容積率］×地價

例：一宗土地面積為1000M2，容積率為5，時價為400元/m2現(xiàn)欲將容積率增加到75，需補(bǔ)多少地價。

解：1補(bǔ)地價

（7.5）÷5×400＝160元/m2

2補(bǔ)地價總數(shù)

160×1000＝16萬元

（十一）標(biāo)準(zhǔn)地價（公告地價）、申報地價、法

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