物業(yè)管理師

第一講 收益性物業(yè)管理概述

【教學(xué)目的】

本講的教學(xué)目的是使學(xué)生了解收益性物業(yè)的含義、特點(diǎn)，收益性物業(yè)物業(yè)管理的主要內(nèi)容，能夠根據(jù)收益性物業(yè)的特點(diǎn)制定物業(yè)管理方案。

【教學(xué)內(nèi)容提要】

本講的教學(xué)內(nèi)容主要包括：收益性物業(yè)的含義;收益性物業(yè)管理的組成部分;收益性物業(yè)管理的內(nèi)容;收益性物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來源等。

【教學(xué)重點(diǎn)和難點(diǎn)】

本講的教學(xué)重點(diǎn)是收益性物業(yè)管理的內(nèi)容;難點(diǎn)是收益性物業(yè)管理與非收益性物業(yè)管理的差異。

【教學(xué)方法】

本講的教學(xué)方法將采用以教師講授的方法為主，適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)學(xué)生參與課堂討論。

【教學(xué)手段】

本講的教學(xué)手段將主要以傳統(tǒng)的講授教學(xué)手段為主。

【教學(xué)內(nèi)容與學(xué)時】

本講的教學(xué)內(nèi)容約需10學(xué)時，具體內(nèi)容如下：

(1)收益性物業(yè)管理的含義及特點(diǎn)

(2)收益性物業(yè)管理的組成部分

(3)收益性物業(yè)管理的內(nèi)容

(4)收益性物業(yè)的租賃管理

(5)收益性物業(yè)的租金管理

(6)收益性物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)

一、收益性物業(yè)管理及其特點(diǎn)

(一)收益性物業(yè)及其特點(diǎn)

1、非住宅物業(yè)。是指除住宅物業(yè)以外的物業(yè)。包括：市場上公開出租經(jīng)營的收益性物業(yè)，政府機(jī)關(guān)和事業(yè)單位自用的辦公、生產(chǎn)、經(jīng)營性的非住宅物業(yè)等。其中收益性物業(yè)的管理最為復(fù)雜，市場化、社會化的程度也最高。

2、收益性物業(yè)。是指以出租經(jīng)營性房屋為主體對象的物業(yè)。一般指寫字樓、商業(yè)中心、酒店、工業(yè)廠房以及其他可出租的物業(yè)(如出租型公寓)等。如北京的國際貿(mào)易中心，擁有包括寫字樓、酒店、公寓、展覽中心在內(nèi)的8幢主要建筑，總建筑面積達(dá)40余萬M2。

根據(jù)用途的不同，物業(yè)可以劃分為居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)和其他物業(yè)等多種類型。商業(yè)物業(yè)在國內(nèi)也有人稱為“商務(wù)物業(yè)”、“收益性物業(yè)”。美國的羅伯特·C·凱爾認(rèn)為商業(yè)物業(yè)是“一種私有但為公眾提供商品、服務(wù)、設(shè)施和場地的場所”，國內(nèi)較為成熟的概念認(rèn)為商業(yè)物業(yè)是指以經(jīng)營和收益為目的的建筑物及配套設(shè)備、設(shè)施、場地及相關(guān)權(quán)益的總稱。商業(yè)物業(yè)包括綜合樓、寫字樓、購物中心、酒店和康樂場所等。因此，它既可以是一幢配套設(shè)施完善的辦公樓宇、購物中心、百貨商店，也可以是一個加油站和停車場等。

隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市建設(shè)水平的提高，各種類型的商業(yè)物業(yè)迅速發(fā)展，商業(yè)物業(yè)管理作為物業(yè)管理的一個重要組成部分，其市場化、社會化的程度也比較高。商業(yè)物業(yè)有出租經(jīng)營、確保最高回報(bào)率的目標(biāo)，它們的設(shè)備設(shè)施比較先進(jìn)、復(fù)雜，對專業(yè)物業(yè)管理的要求較高，要求管理者有系統(tǒng)的經(jīng)營管理理論、服務(wù)意識和操作技能，它最能反映現(xiàn)代物業(yè)管理的本質(zhì)。

3、收益性物業(yè)的特點(diǎn)

(1)經(jīng)營性。無論業(yè)主或租戶，他們付出貨幣而獲得物業(yè)永久或一定期限的使用價值，其主要的目的都是直接或間接從事經(jīng)營活動，他們的付出均構(gòu)成經(jīng)營成本的組成部分，經(jīng)營活動的贏利目的非常明顯。

(2)公眾性。商業(yè)物業(yè)主要是為公眾服務(wù)，為有現(xiàn)實(shí)需要或潛在需要的顧客服務(wù)，因而原則上是應(yīng)該能夠向公眾開放的。在這類物業(yè)中，雖然也有些企業(yè)制定了準(zhǔn)入“門檻”，如會員制俱樂部，但這種門檻只能是“消費(fèi)門檻”，凡具有這種消費(fèi)能力和消費(fèi)需要的顧客，都應(yīng)該可以進(jìn)入。

(3)服務(wù)性。商業(yè)物業(yè)主要從事第三產(chǎn)業(yè)，即服務(wù)業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動，而不是從事第一產(chǎn)業(yè)或第二產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)活動。

(二)收益性物業(yè)管理的含義及其特點(diǎn)

1、收益性物業(yè)管理的含義。所謂物業(yè)管理，簡單地說，就是人們對一個特定的物業(yè)進(jìn)行的管理活動。但任何物業(yè)都是為人們的生產(chǎn)、生活服務(wù)的。因此，從這一角度去考察，物業(yè)管理的含義要豐富的多。關(guān)于物業(yè)管理的含義，理論界有廣義和狹義之分。

廣義的物業(yè)管理，是指一切為了物業(yè)的正常使用而對物業(yè)本身以及物業(yè)的所有者、使用者所進(jìn)行的管理和服務(wù)活動。狹義的物業(yè)管理，一般只限于對某個已建成投入使用的具體物業(yè)在委托管理范圍內(nèi)所進(jìn)行的管理服務(wù)，其主要任務(wù)是房屋的維修養(yǎng)護(hù)、共用設(shè)備和設(shè)施的管理、治安保衛(wèi)、清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)等服務(wù)。商業(yè)物業(yè)管理的內(nèi)容除了包括狹義物業(yè)管理的內(nèi)容之外，還應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)的出租、銷售、公共關(guān)系、客戶管理等經(jīng)營管理方面的內(nèi)容。

2、收益性物業(yè)管理的特點(diǎn)。

(1)需要營造良好的商業(yè)氛圍。商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營就是要吸引顧客，所以，講究良好的區(qū)位和交通條件，包括便捷的公共交通和足夠的停車場，利用集聚效應(yīng)，成行成市的布局來擴(kuò)大消費(fèi)半徑，利用戶外廣告、霓虹燈飾和巨幅招牌營造氣氛。

(2)具有不斷追求設(shè)施設(shè)備先進(jìn)性的特點(diǎn)。只有良好的、舒適的、高檔次的先進(jìn)設(shè)施，才能保證業(yè)主的物業(yè)出租率及租客的營業(yè)收入。很多有名的酒店、商業(yè)大廈，雖然歷史悠久，但仍長盛不衰，除了其良好的商業(yè)信譽(yù)外，其重要的原因之一就是不斷更新設(shè)備設(shè)施，保持先進(jìn)性，才能吸引租客和顧客。

(3)具有較高的租賃比例。很多商業(yè)物業(yè)的投資者，當(dāng)物業(yè)建成后，全部或部分用于出租給其他人進(jìn)行經(jīng)營活動，以收取租金作為投資回報(bào)，如辦公物業(yè)，出租率會遠(yuǎn)高于自用率。有些商務(wù)樓雖然是作為開發(fā)建設(shè)單位總部的所在地，但也只有部分屬自用，其余均出租給其他機(jī)構(gòu)，如廣東建設(shè)銀行大廈、廣東發(fā)展銀行大廈、粵海大廈、健力寶大廈等均是如此。至于購物中心、批發(fā)市場等則很多都是出租鋪位或攤位。

(4)以出租經(jīng)營為主的商業(yè)物業(yè)具有價值不能庫存的特點(diǎn)。以出租經(jīng)營為主的商業(yè)物業(yè)中，房屋建筑物及其設(shè)備設(shè)施的價值是不能庫存的，若當(dāng)天租不出去，就失去當(dāng)天的價值和費(fèi)用回收補(bǔ)償?shù)臋C(jī)會。如商務(wù)樓的房間數(shù)是固定的，即使這個月的出租率達(dá)到100%，也無法挽回上一個月空置所造成的損失。而且不論物業(yè)的出租情況如何，其物業(yè)的管理服務(wù)支出的固定成本，一般不會因物業(yè)的空置而有太大的變化，如管理處的人員數(shù)量、公共照明、電梯服務(wù)等，都不會因租客的減少而削減。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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